Phải công khai, minh bạch đúng quy định

Siết chặt quản lý quỹ bảo trì

Ngày 31-10-2019, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 1-1-2020) sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một trong những nội dung đáng chú ý, được quan tâm của Thông tư số 06/2019/TT-BXD là quy định chủ tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) phải có từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản. Theo quy định này, các thành viên phải có ít nhất một đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, một đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), một đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có). Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị (BQT) nhà chung cư, do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Có sự thay đổi, bổ sung này là nhằm thể hiện sự công khai, minh bạch cũng như tăng cường việc giám sát của cộng đồng dân cư trong chi tiêu khoản kinh phí bảo trì và tăng cường vai trò, trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư, góp phần hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì.

Sở dĩ Bộ Xây dựng phải ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD, bởi cuối tháng 3-2019, số liệu báo cáo từ các địa phương cho thấy có nhiều tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó riêng TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có tới 458 vụ. Trong các tranh chấp này, gay gắt và phức tạp nhất là do sự thiếu minh bạch trong thu, chi quỹ bảo trì; chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho BQT; các bên không thống nhất số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho BQT... Tại TP Hà Nội, trong số 745 cụm, tòa chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; tại TP Hồ Chí Minh có 935 chung cư cao tầng thì hơn 100 chung cư đang có tranh chấp.

Minh bạch, sử dụng đúng mục đích là yếu tố then chốt

Tại chung cư 361 ở phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy (Hà Nội), cư dân rất hài lòng khi việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì được công khai, minh bạch đến từng người dân. Theo đó, ngay sau khi được người dân bầu và tiếp nhận số tiền 17 tỷ đồng từ chủ đầu tư, BQT chung cư 361 đã có thư mời chào lãi suất tiết kiệm gửi một số ngân hàng đối với khoản tiền trên. Việc làm này được thông báo bằng văn bản gửi tới từng hộ dân và mời cư dân cùng tham gia buổi mở chào lãi suất ngân hàng. "Trước đó, việc bầu BQT chung cư 361 được tuyên truyền, vận động để người dân được biết và tham gia đầy đủ, nêu cao ý thức trách nhiệm, bầu ra những cá nhân có đủ phẩm chất đạo đức và năng lực nhằm giúp bảo đảm quyền lợi của cư dân", chị Nguyễn Bảo Việt, cư dân chung cư 361, cho biết.

Luật sư Lê Văn Lên, Giám đốc Hãng luật Capital, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng: "Cùng với việc ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD thì Bộ Xây dựng cần làm tốt công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm. Việc chủ đầu tư không hình thành quỹ bảo trì từ ban đầu, không chuyển giao cho BQT là vi phạm pháp luật nhưng thời gian qua chưa xử lý nghiêm dẫn đến lây lan, nhờn luật. Vì thế tôi cho rằng, cùng với việc xử lý nghiêm theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và những quy định hiện hành thì nên đưa các chủ đầu tư để xảy ra tranh chấp vào "danh sách đen" nhằm dễ quản lý, xem xét khi cấp phép đầu tư, xây dựng".

Theo nhiều chuyên gia, việc hình thành quỹ bảo trì nhà chung cư theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 108, Luật Nhà ở năm 2018 là cần thiết, nhằm bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp như đã xảy ra trong thời gian qua thì trước hết, chủ đầu tư cần phải bàn giao quỹ bảo trì nghiêm túc, đầy đủ theo quy định của pháp luật. Cùng với đó, để quản lý tốt quỹ bảo trì này, ngoài các quy định của pháp luật, quy chế thu, chi tài chính của BQT nhà chung cư thì mỗi cư dân cũng phải nêu cao ý thức trách nhiệm tham gia bầu những người có uy tín, năng lực để có thể bảo đảm quyền lợi cho chính mình.

Ngày 18-11-2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ký Quyết định số 980 ban hành Kế hoạch thanh tra năm 2020. Theo đó, năm tới, Thanh tra Bộ Xây dựng tập trung thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại hàng loạt dự án chung cư ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, tại TP Hà Nội có 16 dự án chung cư thuộc diện thanh tra về công tác quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Tại TP Hồ Chí Minh có 15 chủ đầu tư phải thanh tra về nội dung này. Đây là lần đầu tiên công tác quản lý, sử dụng quỹ bảo trì được đưa vào kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng sau hàng loạt vụ tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì nhà chung cư xảy ra trong thời gian qua.

ĐỨC TUẤN - VĂN THI