'Nội chiến' chung cư ngày càng nhiều, vì sao?

Tòa nhà Văn Phú Victorya.

Một vài năm trở lại đây, tình trạng tranh chấp tại chung cư trở đã thành câu chuyện không mới ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Những năm trước kia, những tranh chấp thường xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân thì hiện nay, tình trạng "nội chiến" xuất hiện ngày một nhiều khi cư dân và ban quản trị chung cư có sự bất đồng.

Mới đây, đại diện cho 756 hộ cư dân đang sinh sống tại Văn Phú Victoria (Hà Đông) đã phản ánh với báo chí về tình trạng bất đồng quan điểm với ban quản trị trong tòa nhà xảy ra suốt hơn một năm nhưng không thể giải quyết.

Mặc dù, ban quản trị tòa nhà được bầu từ cuối năm 2016 sau khi Hội nghị nhà chung cư được tiến hành theo đúng quy định. Tuy nhiên, cư dân cho biết từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên, cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, theo phản ánh, ban quản trị còn tự ý quyết việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân.

"Trong khi đó, những vấn đề liên quan đến quyền lợi của cư dân như vệ sinh nước sạch thì rất chậm trễ, không có phương án giải quyết. Cư dân đề nghị mang đi kiểm nghiệm để có cơ sở phản ánh với công ty nước sạch thì ban quản trị không triển khai. Thậm chí họ lại đề xuất trang bị thiết bị lọc nước với giá trị hàng chục tỷ đồng; mỗi năm riêng tiền bảo dưỡng cũng vào khoảng một tỷ", một cư dân cho hay.

Đáng chú ý, tình trạng cư dân tranh chấp với ban quản trị cũng xảy ra khá phổ biến tại một số dự án trước đó ở Hà Nội và TP.HCM.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn thành phố hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Các tranh chấp này chủ yếu tập trung ở việc chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...).

Theo HoREA, các tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình phòng cháy chữa cháy... cũng xảy ra khá phố biến.

Bàn về nguyên nhân nảy sinh "nội chiến" tại các chung cư trong thời gian vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các vụ tranh chấp chung cư hiện nay có nguyên nhân do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Điển hình như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản chế tài.

Một điều bất cập khác là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà... có thể đã hết hiệu lực và lẽ ra phải được thay thế bằng nghị định mới để triển khai các luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015 nhưng trên thực tế đến nay vẫn chưa có.

Trong khi đó, nhìn nhận từ góc độ pháp lý, ông Phạm Tuấn Anh, nguyên Chánh tòa Kinh tế TAND TP.Hà Nội cho biết, những tranh chấp chung cư xuất phát từ việc không thực hiện theo hợp đồng.

Theo ông Tuấn Anh, điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý dẫn đến khi ký hợp đồng thường rơi vào tình trạng bất lợi. Những hợp đồng này thường sẽ quy định các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mỗi khi xảy ra tranh chấp.

“Khi xảy ra tranh chấp và nếu có kiện ra tòa thì tòa sẽ căn cứ vào những thỏa thuận trên hợp đồng của 2 bên để xét xử. Và lúc đó, người dân thường là người thiệt bởi chủ đầu tư đã cố ý lách luật từ trước”, ông Tuấn Anh nói.

Theo ông Tuấn Anh, để giải quyết triệt để những tranh chấp về chung cư, người dân cần bình tĩnh để hành xử đúng đắn, không nên manh động để có những hành vi vi phạm pháp luật như gây rối trật tự công cộng, hủy hoại tài sản.

Trong trường hợp người dân muốn khởi kiện ra tòa án thì có thể tham khảo, nhờ tư vấn từ phía các chuyên gia pháp lý bất động sản, các luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng tại tòa án.

XUÂN TÙNG