Nợ xấu bị 'đè' bởi pháp lý

TSBĐ là đất nông nghiệp khi thế chấp ngân hàng sẽ khó phát mãi vì không thể sang tên được.

Khó sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp

Bộ luật Dân sự, Luật Thi hành án dân sự, Pháp luật về hợp đồng bảo đảm, đều cho phép tổ chức tín dụng (TCTD) được quyền nhận TSBĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất để cấn trừ nghĩa vụ.

Tuy nhiên, đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất nông nghiệp, khi TCTD nhận TSBĐ để cấn trừ nghĩa vụ nợ gặp vướng mắc khi thực hiện thủ tục sang tên đối với tài sản này.

Bởi theo quy định của Khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, chỉ hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mới được giao đất nông nghiệp (không thu tiền sử dụng đất) trong hạn mức quy định tại Điều 129 của luật này.

Theo đó, về nguyên tắc, bên nhận chuyển nhượng/bên nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện sản xuất, sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích.

Điều này đồng nghĩa, khi TCTD nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phải đầy đủ điều kiện sử dụng đất, như vậy là không khả thi, nhưng pháp luật đất đai lại chưa có hướng dẫn cụ thể.

Do đó, việc TCTD nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để cấn trừ nợ sẽ gặp khó khăn thực hiện thủ tục sang tên, trước bạ đối với tài sản này, nên cũng không thể bán hoặc xử lý tài sản; hạch toán sổ sách để cấn trừ nợ.

Khó xử lý TSBĐ giao dịch ủy quyền

Theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ sử dụng/chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản đó nếu không được bên nhận bảo đảm đồng ý.

Tuy nhiên, do pháp luật không có quy định nào hạn chế bên bảo đảm ký hợp đồng ủy quyền định đoạt TSBĐ cho cá nhân, tổ chức khác, dẫn đến việc các tổ chức công chứng vẫn công chứng hợp đồng ủy quyền định đoạt đối với các bất động sản là TSBĐ tại các TCTD.

Việc tồn tại một giao dịch ủy quyền định đoạt liên quan đến TSBĐ trên phần mềm quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn, đã khiến toàn bộ các giao dịch công chứng phát sinh sau giao dịch ủy quyền đó không thể thực hiện được, đồng nghĩa với việc TCTD không thể xử lý được TSBĐ (không công chứng được hợp đồng mua bán TSBĐ).

Giả tranh chấp, trì hoãn thi hành án

Khó khăn của TCTD nói chung về công tác thi hành án khi chủ TSBĐ cố tình trì hoãn, kéo dài và tạo ra vụ kiện giả liên quan đến TSBĐ để hoãn thi hành án. Cụ thể, theo quy định tại Điều 48 Luật Thi hành án, về nội dung hoãn thi hành án có quy định trường hợp “tài sản để thi hành án được tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 Luật Thi hành án dân sự”.

Một số trường hợp chủ TSBĐ căn cứ vào quy định trên để tạo vụ kiện giả tranh chấp liên quan đến tài sản đã thế chấp cho TCTD, được cơ quan thi hành án xử lý phát mãi theo bản án của tòa tuyên, nhưng vướng phải vụ kiện giả nên hoãn thi hành án. Việc này gây rất nhiều khó khăn cho TCTD.

Khó khăn khi thực hiện thủ tục tố tụng

Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán ngày 15-5-2018, quy định cụ thể về “Kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng” của bên bán khoản nợ xấu. Tuy nhiên, một số TCTD vẫn gặp khó khăn tại tòa án địa phương đối với những khoản nợ đã bán VAMC.

Nguyên nhân, do thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đề nghị TCTD rút yêu cầu khởi kiện, và khởi kiện vụ án mới với chủ thể tham gia tố tụng là VAMC.

Khó khăn khác gặp phải khi khởi kiện các vụ án mà bị đơn bỏ trốn, giấu địa chỉ; có hộ khẩu thường trú nhưng công an xã/phường không xác nhận; hoặc chỉ xác nhận có đăng ký hộ khẩu thường trú nhưng không rõ ở đâu.

Đối với các trường hợp này, tòa án thường viện nhiều lý do để không thụ lý vụ án, khuyên TCTD rút đơn để tự xử lý. Lý do các tòa đưa ra là không tìm được bị đơn nên không thể tống đạt thông báo thụ lý vụ án. Tòa án dựa vào đó để không thụ lý hoặc không giải quyết, hoặc yêu cầu TCTD thông báo tìm kiếm người vắng mặt/mất tích, sau đó mới giải quyết.

Quy định về việc phân bổ tiền bán tài sản chưa hợp lý cũng gây khó khăn, thiệt hại cho các TCTD trong quá trình xử lý TSBĐ.

Thông thường, ngoài tiền phí thi hành án, đo đạc, kê biên, còn phát sinh tiền hỗ trợ nhà ở cho người phải thi hành án (nếu tài sản thi hành án là nhà, đất người phải thi hành án không có nơi ở khác), chi phí hỗ trợ thường rất lớn (36-60 triệu đồng/năm), trong khi nhiều vụ số tiền thu được từ tài sản phải thi hành án không đủ bù nợ gốc.

Nếu phải cộng thêm chi phí hỗ trợ về nhà ở, sau khi xử lý được TSBĐ, số tiền TCTD thu về còn lại rất ít.

Chưa có thị trường mua bán nợ

Hiện nay, quy định pháp luật chỉ dừng lại ở việc đưa ra các điều kiện để kinh doanh nợ (mua đi bán lại nợ để thu lợi nhuận). Tuy nhiên, cơ chế cho việc định giá khoản nợ còn bỏ ngỏ, không có công cụ xử lý nợ cho các tổ chức mua nợ (DATC), đặc biệt không có quy định pháp luật hướng dẫn các công ty mua nợ thực hiện thu giữ tài sản như ngân hàng, đã cản trở nghiêm trọng đến việc mua bán nợ.

Việc bán nợ đến nay do các TCTD vẫn chủ yếu chỉ bán nợ cho VAMC và DATC. Trong khi đó một thị trường mua-bán nợ đúng nghĩa (gồm cả mua-bán nợ bình thường) chưa được hình thành do thiếu quy định, hướng dẫn về cơ sở xác định giá trị khoản nợ làm căn cứ để bên mua-bán nợ tham khảo và thực hiện.

Việc thẩm định giá khoản nợ đang được các tổ chức thẩm định giá thực hiện tự phát dựa trên các quy định của pháp luật có tính chất tương đồng hay có liên quan; do chưa có quy chuẩn thống nhất; chưa có hoạt động mua-bán nợ giữa các TCTD với nhau, nhất là chưa có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân; thiếu các nhà môi giới chuyên nghiệp; thiếu thị trường thứ cấp và phái sinh đối với các khoản nợ…

TRÍ DŨNG