Những 'tòa nhà xác sống' giữa New York
Xu hướng làm việc từ xa khiến các tòa nhà văn phòng trở nên vắng vẻ. Khi lãi suất tăng cao, nhiều chủ sở hữu bị dồn vào thế khó.
Lãi suất tăng cao trong một năm qua đã đè nặng lên các chủ sở hữu tháp văn phòng. Ảnh: Reuters.
Theo Financial Times, vào thời kỳ chứng khoán tăng trưởng mạnh và lãi suất tại Mỹ gần như bằng 0, đội ngũ của ông Doug Harmon đã phá kỷ lục doanh số tại những tòa nhà văn phòng danh giá ở Manhattan (New York).
Ông Harmon là chủ tịch công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield. Nhưng thị trường văn phòng lớn nhất thế giới đang chịu sức ép lớn. Các nhà đầu tư Trung Quốc đã rời đi. Xu hướng làm việc từ xa bùng nổ trong thời kỳ đại dịch và nền kinh tế lao đao vì ảnh hưởng của xung đột Nga - Ukraine.
Đó chưa phải tất cả. Lãi suất tăng cao trong một năm qua đã đè nặng lên các chủ sở hữu. Nhiều công ty thậm chí không thể cầm cự thêm.
Xu hướng làm việc từ xa
Ông Harmon ví các đợt tăng lãi suất là mồi lửa khiến thị trường tòa nhà văn phòng cháy rụi. "Giờ đây, ở mọi nơi tôi đến, bất cứ ai sử hữu tháp văn phòng đều than thở: 'Tôi muốn giảm bớt gánh nặng'", ông chia sẻ.
"Chúng ta sắp kiệt sức. Tôi đã lường trước được điều này", bà Adelaide Polsinelli - một nhà môi giới kỳ cựu tại Compass - bình luận.
Kể từ tháng 1, cổ phiếu của L Green và Vornado đã mất 50% giá trị. 2 quỹ tín thác bất động sản này nằm trong số những chủ sở hữu văn phòng lớn nhất New York.
Ngày càng nhiều tín hiệu nguy hiểm xuất hiện. Mới đây, công ty quản lý quỹ đầu tư Blackstone cho biết sẽ hạn chế dùng quỹ bất động sản thương mại trị giá 125 tỷ USD để mua lại.
Meta - công ty mẹ của Facebook - cũng được cho là sẽ đóng cửa văn phòng tại Hudson Yards. Triển vọng kinh tế xấu đi và cạnh tranh tăng lên buộc Meta phải thắt lưng buộc bụng. Tăng trưởng doanh thu và người dùng chững lại khiến giá cổ phiếu của Meta lao dốc mạnh.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các văn phòng ở thành phố New York vào những ngày trong tuần hiện vẫn ở dưới mức 50%. Ảnh: Reuters.
Giới quan sát đã dự báo về sự sụp đổ của thị trường tòa nhà văn phòng kể từ khi đại dịch bùng phát. Các biện pháp chống dịch thúc đẩy xu hướng làm việc từ xa và do đó làm giảm nhu cầu văn phòng.
Theo công ty an ninh văn phòng Kastle Systems, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các văn phòng ở thành phố New York vào những ngày trong tuần hiện vẫn ở dưới mức 50%.
Theo một ước tính được các giáo sư tại Đại học Columbia và Đại học New York yêu thích, tổng giá trị của những tòa nhà văn phòng ở Mỹ sẽ giảm khoảng 500 tỷ USD, tương đương hơn 25%, vào năm 2029.
Chủ sở hữu ngồi trên đống lửa
Trên thực tế, các hợp đồng thuê văn phòng thường có thời hạn 7-10 năm. Do đó, bên thuê vẫn phải trả tiền dù ít nhân viên tới văn phòng hơn. Những bên cho vay cũng làm ngơ vấn đề này trong thời kỳ đại dịch. Nhưng lãi suất tăng cao khiến tình hình trở nên nghiêm trọng.
Thời kỳ "tiền rẻ" đã qua. Việc vay vốn trở nên đắt đỏ với các chủ sở hữu tòa nhà và chủ đầu tư. "Nếu có một khoản nợ sắp đáo hạn, lãi suất sẽ đột ngột tăng gấp đôi", một công ty bất động sản chia sẻ.
Các tòa nhà chất lượng thấp sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn. Khi hợp đồng thuê hết hạn, bên thuê có thể muốn giảm tiền thuê. Nhưng dù doanh thu giảm đi, chủ sở hữu vẫn phải trả thuế và chi phí hoạt động.
Từ góc độ cho thuê, những "tòa nhà xác sống" kém xa các đối thủ. Chúng cần sảnh, thang máy, cửa sổ và nhà vệ sinh mới
Ông Bob Knakal - người đứng đầu bộ phận bán bất động sản đầu tư tại JLL
Ông Bob Knakal - người đứng đầu bộ phận bán bất động sản đầu tư tại JLL - nhận thấy Manhattan đã xuất hiện những tòa nhà văn phòng "xác sống". Chúng vẫn còn tồn tại nhưng không rõ tương lai ra sao.
Nhiều tòa nhà "xác sống" đã được mua từ lâu và mỗi tháng, các chủ sở hữu phải chi bộn tiền để sửa chữa.
"Từ góc độ cho thuê, tòa nhà kém xa các đối thủ. Nó cần sảnh, thang máy, cửa sổ và nhà vệ sinh mới", ông Knakal bình luận.
Nếu khoản vay đáo hạn, chủ sở hữu sẽ phải góp thêm vốn để bù đắp phần giá trị giảm sút của tòa nhà. Nhiều chủ sở hữu đã vỡ nợ, buộc phải bán lại với giá thấp hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Nhưng không dễ để biến một tháp văn phòng thành khu dân cư, bởi các tấm sàn, cửa sổ, thang máy hiện có đều không phù hợp.
Hồi tháng 7, RXR và Blackstone đã bán tòa tháp văn phòng ở 1330 Sixth Avenue với giá 325 triệu USD. Cách đây hơn 10 năm, RXR mua tòa này với giá 400 triệu USD.
Hồi năm 2014, công ty đầu tư Canada Oxford Properties đã đấu thầu thành công 450 Park Avenue với giá 575 triệu USD.
Vào tháng 4, tòa tháp được bán lại với giá 440 triệu USD. "Giờ nó sẽ có giá bao nhiêu? Chắc chắn là ít hơn 440 triệu USD", một nhà môi giới bình luận.
