Những 'liều thuốc'pháp lý để trị nạn phân lô bán nền trái phép

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị các giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay. Trong những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nềm. Tình trạng này dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản (sau đây gọi chung là đầu nậu), đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập hiện nay. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, theo ông Châu, đề nghị bổ sung " nền nhà, đất nền" vào khoản 4 Điều 3 và khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai.

“Bên cạnh đó, tôi đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Đồng thời, cần bổ sung quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản”, ông Châu nói.

HoREA đề nghị bãi bỏ quy định cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Theo HoREA, Bộ Xây dựng cần chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản; Yêu cầu nhân viên môi giới phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động dịch vụ môi giới; Đề nghị quy định nhân viên môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về việc môi giới.

Đối với Bộ luật Dân sự, ông Châu cho rằng cần bổ sung quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành. Như trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản (trong đó có đất nền) hình thành trong tương lai, phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở đô thị" và "đất ở nông thôn". Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, bãi bỏ quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014 cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

HoREA cũng đề nghị pháp điển hóa chế định "thừa phát lại", do hiện nay mới chỉ được quy định bằng các Nghị quyết của Quốc hội và các Nghị định của Chính phủ. Cần nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập "Vi bằng" đối với "các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật", trái với quy định tại khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009. Trong đó, có các trường hợp lập "Vi bằng thừa phát lại" để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

QUANG HUY