Những điều cần biết khi tham gia thị trường BĐS Kỳ III: Thuế đối với cá nhân chuyển nhượng hoặc cho thuê

Đối với cá nhân có BĐS đem bánthì không phải nộp thuế GTGT mà nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS. Quy định hiện hành áp dụng là 2% trên giá thực tế chuyển nhượng.

Đối với việc chuyển nhượng quyền SDĐ thì giá tính thuế do cá nhân tự khai nhưng tính thuế không được thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định có hiệu lực thi hành tại thời điểm chuyển nhượng.

Bất động sản đang trở thành một kênh đầu tư phổ biến ẢNH: ĐÌNH SƠN

Căn cứ tính giá tham chiểu

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, căn hộ có gốc là mua của chủ dự án BĐS thì giá tham chiếu sẽ là giá bán của chủ đầu tư dự án. Trường hợp nhà ở, căn hộ đang trong quá trình hình thành, chưa bàn giao đưa vào sử dụng thì căn cứ vào trị giá thực tế giao dịch giữ người mua, người bán hoặc tiến độ thu tiền của chủ đầu tư để xác định mức thuế. Ví dụ một căn hộ có mức giá bán khi hoàn thành bàn giao là 4 tỷ đồng, hiện tại nộp tiền được 50% nay được nhượng bán cho người khác thì các nhân sẽ nộp thuế TNCN là 2% trên trị giá 2 tỷ đồng (ứng với 50% theo tiến độ).

Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, căn hộ, cửa hàng để cho thuê thì được xác định nghĩa vụ thuế theo quy định áp dụng tại điều 4, Thông tư số 92/2015 của Bộ Tài chính theo đó, với mức doanh thu năm đến 100 triệu đồng thì được miễn thuế. Với mức doanh thu cả năm trên 100 triệu đồng/năm thì sẽ nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% với các nguyên tắc: Cá nhân cho thuê tài sản có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Cách tính thuế đối với người mua

Người mua BĐS bao gồm mua căn hộ chung cư, mua nhà ở riêng lẻ, thậm chí mua các căn nhà tại các khu nghỉ dưỡng cần được bảo vệ quyền sở hữu bằng việc đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (dổ hồng, sổ đỏ). Để được cấp Giấy chứng nhận, họ sẽ phải kê khai nộp lệ phí trước bạ theo mức quy định chung là 0,5% trên giá trị tài sản trước bạ.

Quy định cụ thể về lệ phí trước bạ đến thời điểm hiện nay đang thực hiện theo Thông tư của Bộ Tài chính số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016.

Nguyễn Văn Phụng - Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế