Nhận Quỹ bảo trì từ chủ đầu tư - con đường dài & quanh co...

Như tiêu đề một ca khúc của ban nhạc huyền thoại Beatles mang tên The Long and Winding Road, con đường đòi quỹ bảo trì của cư dân Khu chung cư mà người viết bài này đang ở tưởng bằng phẳng, nhưng thực tế thì lại rất dài và quanh co...

Nhận bàn giao từ tháng 8/2014, cho đến tháng 1/2017, sau thời điểm thành lập Ban quản trị (BQT) tòa nhà, chủ đầu tư mới chỉ chuyển một phần quỹ bảo trì 2% đối với phần diện tích đã chuyển nhượng cho cư dân nhưng đơn phương giữ lại toàn bộ quỹ bảo trì đối với phần diện tích khu thương mại thuộc toàn nhà. Chiếu theo điều 109 Luật nhà ở 2014 cũng như khoản 1 điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn luật nhà ở năm 2005, chủ đầu tư đã có dấu hiệu vi phạm rõ ràng.

Kể cả cho đến thời điểm này, sau 3 công văn của BQT tòa nhà yêu cầu giao quỹ bảo trì và sau cuộc họp giữa 2 bên, chủ đầu tư còn đưa ra quan điểm “lệch chuẩn” đáng ngạc nhiên:

Thứ nhất, chủ đầu tư khẳng định không bán, không giữ lại 54 nghìn m2 diện tích thương mại mà họ chỉ “chia tách” cho Công ty thành viên với mức giá tự ấn định chỉ bằng 1/3 - 1/4 giá thực tế giao dịch dẫn đến số tiền bảo trì 2% rất thấp. Đây là hành vi lách luật quá vụng về bởi theo mục b khoản 1 điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn luật nhà ở năm 2005 và cả mục b khoản 1 điều 108 Luật Nhà ở 2014: giá cơ sở cho việc tính quỹ bảo trì dựa trên “giá bán căn hộ có giá cao nhất” chứ không dựa trên giá bên bán và bên mua tự thỏa thuận. Suy luận rất đơn giản: Giả sử chủ đầu tư hiến tặng phần diện tích thương mại cho Công ty con của mình (tức là giá bằng 0), thì họ không phải nộp tiền vào quỹ này(?!)

Thứ hai, đây là một chung cư hỗn hợp, phần thương mại đều chung hệ thống đế, hầm, cấp thoát nước, cứu hỏa, điện với phần diện tích của cư dân. Bản thân Công ty Thương mại - đơn vị chủ sở hữu phần diện tích thương mại vẫn cam kết đóng phí dịch vụ cho BQT (dù đến nay chưa đóng 1 đồng nào sau hơn 2 năm rưỡi). Nhưng chủ đầu tư lại đề nghị trả dần phần Quỹ bảo trì theo kế hoạch bảo trì hàng năm của tòa nhà (đối với phần sở hữu chung). Họ viện dẫn khoản 5 điều 108 Luật nhà ở năm 2014, trong khi điều khoản này chỉ áp dụng khi phần kinh doanh “phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau”, có “phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà” và “vận hành độc lập”. Riêng việc vận hành hoàn toàn phụ thuộc như thực tế đang diễn ra đã làm chủ đầu tư không thể sử dụng điều luật này để từ chối giao toàn bộ quỹ bảo trì cho Ban Quản trị hiện thời.

Nhìn trên bình diện toàn quốc, có vẻ như cư dân khu chung cư này không “cô đơn” khi phải đi trên “con đường dài quanh co” tìm quỹ bảo trì, trái lại, hiện có rất nhiều chung cư trong tình trạng tương tự. Theo báo cáo giải trình ngày 24/4/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà tại Ủy ban Pháp luật của Quốc hội được tổng hợp số liệu của 40 địa phương tính đến thời điểm 31/3/2019, thì có 54 chung cư chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì… Tại TP Hà Nội, 39 tòa có tranh chấp (trên tổng số 919 tòa, chiếm tỷ lệ 4,2%); tại TP Hồ Chí Minh là 15 tòa có tranh chấp (trên tổng số 867 tòa), chiếm tỷ lệ 1,7%”.

Ngay cả khi Chính phủ đã có chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 9/10/2018 về việc “Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”, trong đó giao nhiệm vụ cho Bộ Công an “chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật...” nhưng đâu đó vẫn có dấu hiệu cho thấy hành vi cố tình vi phạm, như trường hợp diễn ra tại khu chung cư nêu trên

Dù người viết bài tin rằng, vụ việc diễn ra tại các chung cư rồi sẽ được giải quyết, kinh phí bảo trì cuối cùng sẽ được bàn giao đầy đủ, trọn vẹn, luật pháp sẽ được tôn trọng... nhưng điều đáng tiếc ở chỗ, những doanh nghiệp bất động sản là công ty đại chúng, niêm yết tại sàn giao dịch chứng khoán để hình ảnh của công ty, niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi một vụ việc không đáng có, nhất là khi cổ đông của họ có cả những quỹ đầu tư nước ngoài luôn yêu cầu sự minh bạch và tôn trọng pháp luật.

Đã đến lúc, không chỉ các cơ quan quản lý nhà nước cần xem lại cơ chế thực thi, giám sát việc thực hiện của các Doanh nghiệp theo luật, đưa ra các chế tài xử kịp thời đủ tính rắn đe, mà chính các doanh nghiệp Việt cần phải tự nâng tầm nhìn của mình, để sẵn sàng cho một cuộc chơi lớn hơn, đó là cạnh tranh và hội nhập quốc tế.

Trung Sĩ
*Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.