Nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm cơ hội mới

Các diễn giả tại hội thảo phân tích những chiều hướng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2019. Ảnh: Mỹ Huyền

Những băn khoăn trên cùng với chiều hướng phát triển ra sao của ngành bất động sản trong năm 2019 này đã được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư chia sẻ tại hội thảo do Công ty Chứng khoán Công Thương phối hợp cùng Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) và Công ty Savills Việt Nam tổ chức ngày 11-1.

Tìm cơ hội mới trong lo ngại cũ

Trong một góc nhìn có vẻ lạc quan, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích Công ty Chứng khoán Công Thương, cho rằng các lo ngại trên khó có thể xảy ra trong năm 2019. Dựa trên kinh nghiệm từ khủng hoảng bong bóng BĐS năm 2009-2011, theo ông Cường, các chủ đầu tư hiện nay đã rút ngắn thời gian trữ hàng tồn kho xuống chỉ còn một năm rưỡi để tránh giảm giá sâu vì áp lực đẩy hàng tồn kho, thay vì tích lũy hàng tồn kho như trước đây. Nợ dài hạn trên nguồn vốn năm 2018 cũng rút xuống còn 37% so với năm 2010 là 45%. Ngoài ra, ngành BĐS vẫn nằm trong đà phát triển doanh thu từ năm 2017 tới 2018, hiệu quả hoạt động tăng từ 11-21%.

Tuy một mặt lo ngại nhưng mặt khác các nhà đầu tư đánh giá rằng vẫn có những cơ hội, vừa cũ lại vừa mới. Tại hội thảo, các chuyên gia nhận định tốc độ đô thị hóa trong nước từ 3-5%, tốc độ gia tăng dân số và sự thâm hụt số lượng nhà ở vẫn giúp cho thị trường BĐS giữ được “nhiệt” trong năm 2019 và những năm sắp tới. Tại TPHCM, tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc căn hộ vẫn tăng từ năm 2016 đến nay nên có thể thấy đây vẫn là thị trường thu hút các nguồn đầu tư. Căn hộ hạng C sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu của thị trường nhà ở; diện tích căn hộ có xu hướng giảm để vừa với túi tiền người mua nhà.

Đón đầu nhu cầu này, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các sản phẩm căn hộ giá rẻ, không chỉ nhắm vào hộ gia đình có thu nhập thấp mà còn nhắm vào số lượng người lao động trẻ, có thu nhập trên trung bình và còn độc thân. Năm 2018, giao dịch ở phân khúc này chiếm tới 59% tổng giao dịch trong ngành, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam.

Cũng tại thị trường TPHCM, các doanh nghiệp sẽ đón đầu xu thế tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp và mở đường cho các nhà đầu tư ngoại cùng hợp tác đầu tư. Phân khúc cao cấp được xem là sẽ không có hàng để bán khi mà quỹ đất khu trung tâm ngày càng ít đi. Tình hình khan hiếm quỹ đất ở khu trung tâm đã đẩy giá của phân khúc này lên đến 4.600-9.600 đô la Mỹ/mét vuông. Phân khúc cao cấp còn thu hút nhà đầu tư nước ngoài khi quy định cho phép 30% trên tổng số căn hộ ở mỗi dự án được bán cho đối tượng khách hàng này. Năm 2018, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào BĐS là hơn 6,5 tỉ đô la Mỹ; các nhà đầu tư ngoại vẫn đang thăm dò thị trường và tìm các doanh nghiệp có quỹ đất tốt để đầu tư.

Phát triển thị trường theo hướng bền vững

“Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020” của TPHCM sẽ giới hạn việc cấp phép phát triển dự án mới, tuy nhiên các doanh nghiệp trong ngành cho rằng vẫn có thể lập dự án tại các vị trí trong khu trung tâm bằng cách cải tạo chung cư cũ, có tiềm năng phát triển, mang lợi nhuận nhanh và cao.

Theo ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc phụ trách đầu tư của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, công ty này sẽ tham gia vào chương trình chỉnh trang đô thị của thành phố để cải tạo chung cư cũ ở dòng trung và cao cấp, đồng thời kết hợp làm tòa nhà văn phòng để tăng tỷ suất lợi nhuận. Mặc dù vậy, khi cải tạo chung cư cũ, các chủ đầu tư sẽ đối mặt với khó khăn trong việc thương lượng đền bù để giải phóng mặt bằng với dân cư đang ở.

Bên cạnh đó, ông Vũ cho rằng các chủ đầu tư có thể tìm tới các khu trung tâm ở các tỉnh thành khác thay vì cùng chen chân trong thị trường TPHCM. Vị trí trung tâm ở những vùng mới được khai thác sẽ mang lại tỷ suất lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Đơn cử tại khu trung tâm Bàu Cả tỉnh Quảng Ngãi, có dự án bán được giá 38 triệu đồng/mét vuông. Khi doanh nghiệp chọn các khu đô thị mới được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt để triển khai dự án BĐS, họ sẽ dễ đạt được lợi nhuận cao.

Các doanh nghiệp trong ngành nhận định, tuy giá BĐS sẽ không tăng đột biến nhưng cũng sẽ không giảm trong năm 2019. Điều này có thể thấy qua diễn biến giá BĐS năm 2018, mặc dù giá được cho là quá cao nhưng vẫn không giảm mà ngược lại vẫn tăng. Để tránh lượng hàng tồn kho lớn khi giá lên cao, các chủ đầu tư tăng tỷ lệ hấp thụ của thị trường bằng cách mang lại các sản phẩm được cam kết là đầu tư an toàn cho khách hàng. Các dự án được bán nhanh là các dự án trao tay sổ đỏ, từ đó tạo được sự yên tâm cho khách hàng, vừa giảm con số hàng tồn kho của mình.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Việt Dũng, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích Công ty Chứng khoán Công Thương, nhận định Chính phủ đang kiểm soát tiền tệ có hiệu quả để luồng vốn đi đúng mục tiêu. Việc Chính phủ siết chặt nguồn vốn ngắn hạn đem cho vay trung và dài hạn không phải là mối lo, ngược lại, đây là yếu tố giúp thị trường BĐS phát triển bền vững hơn. Ông cũng cho rằng nguồn cung BĐS năm 2019 sẽ có khuynh hướng giảm khi các cuộc thanh tra về pháp lý của một số dự án đang được thực hiện.

Mỹ Huyền