Ngành địa ốc Trung Quốc phải từ bỏ 'vay nợ ồ ạt, tăng trưởng nóng'

Theo CNBC, niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được cải thiện phần nào. Trong những tuần qua, khối lượng giao dịch và giá trái phiếu đều tăng lên. Bắc Kinh cam kết sẽ hỗ trợ và nới lỏng một số chính sách.

Nhưng theo giới quan sát, thị trường bất động sản của Trung Quốc khó trở lại đà tăng trưởng cao như trước đây. Cơn địa chấn hồi năm ngoái sẽ tạo ra sự "thay đổi mãi mãi" đối với lĩnh vực này.

Hồi đầu tháng 4, S&P Global Ratings cho rằng cuộc chấn chỉnh ngành địa ốc của Bắc Kinh sẽ không leo thang thêm nữa. Nhưng phải mất nhiều tháng để thị trường cảm nhận được việc nới lỏng dây cương.

"Chúng tôi cho rằng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khó có thể sử dụng chiến lược tăng trưởng nhanh, đòn bẩy cao như trước đây", hãng phân tích nhận định.

Bắc Kinh cam kết sẽ hỗ trợ và nới lỏng một số chính sách và hỗ trợ thị trường bất động sản sau khi doanh số bán nhà lao dốc mạnh. Ảnh: Reuters.

Nới lỏng dây cương

Theo những báo cáo gần đây, một số thành phố và ngân hàng đã tìm cách hỗ trợ ngành địa ốc, sau khi doanh số bán nhà lao dốc mạnh trong vài tháng qua.

Theo ông Zou Lan - Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC), kể từ tháng 3, do nhu cầu suy yếu, các ngân hàng ở hơn 100 thành phố của Trung Quốc đã giảm lãi suất vay thế chấp trung bình 20-60 điểm cơ bản.

"Lập trường của chính quyền Trung Quốc là cố ngăn những tác động tiêu cực từ lĩnh vực bất động sản lan sang toàn bộ nền kinh tế", ông Gary Ng - nhà kinh tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis - bình luận.

Theo Moody's, những thay đổi trong ngành địa ốc sẽ tác động lớn tới nền kinh tế. Bởi bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm tới 25% GDP Trung Quốc.

Đáng nói, làn sóng Covid-19 mới và các biện pháp chống dịch gắt gao đang tạo sức ép cho nền kinh tế vốn đã giảm tốc tăng trưởng.

Các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ hồi tháng 8/2020. Chính sách này đặt ra giới hạn đối với nợ trên dòng tiền, tài sản và mức vốn của một công ty, nhằm hạ đòn bẩy sau nhiều năm tăng trưởng ồ ạt bằng cách vay nợ chồng chất.

Các chính sách khiến ngân hàng dè chừng hơn trong việc cấp vốn cho những tập đoàn địa ốc. China Evergrande - tập đoàn địa ốc nợ nần nhất thế giới - đã rơi vào cuộc khủng hoảng tiền mặt và vỡ nợ hồi cuối năm ngoái.

Các tập đoàn địa ốc khác của Trung Quốc cũng lao đao. Một số tập đoàn không thể trả lãi trái phiếu, một số khác vỡ nợ.

China Evergrande và tỷ phú Hứa Gia Ấn từng được xem là một trong những biểu tượng cho sự trỗi dậy kinh tế của Trung Quốc. Năm 2017, China Evergrande trở thành tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới tính theo doanh thu. Còn ông Hứa là tỷ phú giàu nhất Trung Quốc với khối tài sản ước tính khoảng 42,2 tỷ USD.

Goldman Sachs ước tính tài sản của China Evergrande tương đương 2% GDP Trung Quốc. Theo ước tính của Financial Times, số đất mà tập đoàn địa ốc của ông Hứa sở hữu có diện tích tương đương toàn bộ đất nước Bồ Đào Nha.

China Evergrande từng là tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới tính theo doanh thu, giờ chìm trong hố nợ. Ảnh: Reuters.

Nhưng giờ, biểu tượng kinh tế của Trung Quốc đã sụp đổ. Đáng nói, China Evergrande không phải bom nợ duy nhất. Theo các chuyên gia kinh tế tại Nomura, ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc đang ngồi trên núi nợ khổng lồ 5.200 tỷ USD. Quy mô nợ tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016 và lớn hơn GDP Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới.

Trong quý I năm nay, hoạt động phát hành trái phiếu trên thị trường trái phiếu lãi suất cao của châu Á - chủ yếu là các tập đoàn bất động sản Trung Quốc - đã sụt giảm. Theo dữ liệu của Dealogic, khoảng 4,4 tỷ USD trái phiếu được phát hành, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước đó.

Tuy nhiên, tâm lý lạc quan đã trở lại kể từ giữa tháng 3, sau khi Bắc Kinh phát đi tín hiệu hỗ trợ ngành bất động sản đang lao đao.

Theo dữ liệu của MarketAxess, khối lượng giao dịch trên thị trường trái phiếu bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD vào giữa tháng 3, tăng gần 20% so với hồi đầu tháng. Cuối tháng 3, khối lượng tiếp tục tăng vượt 700 triệu USD, rồi giảm nhẹ trong tháng 4.

Không còn vay nợ ồ ạt, tăng trưởng nóng

Theo Nomura, việc nới lỏng dây cương nhằm đối phó với tình trạng suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản tại Trung Quốc. Doanh số bán nhà tại 30 thành phố lớn đã giảm 47% trong tháng 3 so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Ng tại Natixis, 7/10 vụ mua lại đất kể từ đầu năm đến nay đều thuộc về các doanh nghiệp quốc doanh. Điều này cho thấy những tập đoàn tư nhân vẫn đang gặp khó.

Theo giới phân tích, dù tâm lý lạc quan đã phục hồi phần nào, triển vọng của các nhà phát triển bất động sản vẫn còn mờ mịt. S&P chỉ ra cho đến nay, việc nới lỏng chính sách chỉ được áp dụng cho phía cầu, chứ nguồn phải bên cung nhà ở.

"Phía cung vẫn có thể bị hạn chế, ngay cả khi tâm lý của người mua nhà đã được cải thiện. Nguồn vốn đang được ưu tiên dùng cho việc hoàn thành các dự án nhà ở và trả nợ", S&P nhận định.

Nguồn vốn đang được ưu tiên dùng cho việc hoàn thành các dự án nhà ở. Một số tập đoàn địa ốc nhận tiền trả trước nhưng không bàn giao kịp cho khách mua nhà. Ảnh: Reuters.

"Số vụ vỡ nợ vẫn sẽ tăng lên vì doanh số bán nhà ảm đạm và nguồn vốn bị thu hẹp", cơ quan này nhận định.

S&P tin rằng 20 công ty bất động sản đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản, 4% khác có thể gặp rủi ro dưới mô hình liên doanh. Đầu năm nay, một số tập đoàn đã thông báo không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.

Ngay cả khi nới lỏng dây cương với ngành công nghiệp địa ốc, theo ông Ng, Bắc Kinh vẫn sẽ tập trung vào ngăn chặn hành vi đầu cơ trên thị trường bất động sản từng tăng trưởng quá nóng. Điều đó đồng nghĩa với việc giá nhà không còn tăng cao như trước.

"Do đó, các tập đoàn bất động sản từng hưởng lợi từ việc giá nhà tăng cao giờ sẽ phải thay đổi. Một số nhà phát triển thậm chí không còn khả năng trả nợ", ông Ng cảnh báo.

Thảo Cao