Ngân hàng và rủi ro “trùng sổ đỏ”

Câu chuyện cấp trùng sổ đỏ ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi của các bên, trong trường hợp nhận thế chấp tài sản dạng này, ngân hàng vô tình trở thành nạn nhân bất đắc dĩ.

Ngân hàng và rủi ro “trùng sổ đỏ” - Ảnh 1

Ảnh Internet

Theo quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp trùng lặp đương nhiên bị thu hồi và xử lý. Mới đây, tòa án tuyên hủy hợp đồng thế chấp vì lý do trên khiến ngân hàng lo ngại thu hồi vốn. Ngân hàng đề nghị cơ quan tố tụng xử lý trách nhiệm của bên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không được xem xét vì nằm ngoài nội dung khởi kiện.

Theo vụ việc, năm 1997, ông Nguyễn Năng Bích được Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức (Hà Nội) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 301m2 tại thôn Ỷ La, xã Dương Nội (nay thuộc quận Hà Đông). Năm 2006, do con trai là anh Nguyễn Năng Quỳnh (đại diện Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng) cần vốn làm ăn, ông Bích thế chấp toàn bộ thửa đất này cho ngân hàng.

Trớ trêu là cùng năm đó, gia đình ông Nguyễn Năng Bích có đơn xin chia tách và tặng cho quyền sử dụng đất cho hai con, trong đó anh Quỳnh thừa hưởng diện tích đất 166,9m2. Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Đông (nay là quận Hà Đông) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Quỳnh. Năm 2009, anh Quỳnh tiếp tục thế chấp thửa đất này cho ngân hàng vay tiền.

Năm 2010, Công ty Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng ký hợp đồng tín dụng, vay vốn tổng số tiền 16 tỷ đồng với Ngân hàng VietinBank. Tài sản đảm bảo gồm 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm diện tích 310m2 đứng tên ông Bích; diện tích 166,9m2 đất ở đứng tên anh Quỳnh và diện tích 201m2 đất ở đứng tên anh Nguyễn Văn Hợp. Ngân hàng tiến hành các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông đã thừa nhận sổ đỏ của anh Quỳnh bị cấp trùng lặp với sổ đỏ của gia đình ông Bích. Còn đại diện Phòng công chứng số 7 Hà Nội khẳng định, hợp đồng thế chấp tài sản đầy đủ giấy tờ và phù hợp quy định hiện hành, thủ tục công chứng đúng quy định pháp luật.

Công ty Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng phát sinh nợ quá hạn từ năm 2011, Ngân hàng đã khởi kiện vụ việc ra tòa án. Năm 2016, Tòa án nhân dân quận Hà Đông tuyên buộc công ty này phải trả nợ gốc và lãi là 17,6 tỷ đồng. Trường hợp bị đơn không thanh toán số nợ trên, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản là quyền sử dụng 310m2 đất để thu hồi. Tòa án cũng tuyên hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng với anh Nguyễn Năng Quỳnh.

Tại phiên tòa phúc thẩm diễn ra cuối tháng 1/2017, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội giữ nguyên nội dung trên của bản án sơ thẩm. Sau khi thi hành án xong, Ngân hàng có trách nhiệm bàn giao giấy chứng nhận đất đứng tên anh Quỳnh cho Ủy ban nhân dân quận Hà Đông thu hồi xử lý theo quy định.

Luật sư Trương Thanh Đức (Chủ tịch HĐTV Công ty luật BASICO) cho rằng những rủi ro pháp lý ngân hàng có thể gặp phải đến từ nhiều phía, từ pháp luật bất cập cho đến sai sót của các cơ quan chức năng và vi phạm của người thế chấp,... Ngoài câu chuyện cấp trùng sổ đỏ như trên, có thể nhắc đến nhiều rủi ro phổ biến khác như cơ quan chức năng tính sai diện tích, vị trí đất, tên tuổi chủ sở hữu; xác nhận, đăng ký thế chấp cho người giao dịch hay sổ đỏ giả mạo,...

“Đáng lẽ, trong câu chuyện như trên, Luật trách nhiệm bồi thường nhà nước phải quy định, cơ quan nhà nước làm sai, gây thiệt hại cho ngân hàng thì phải bồi thường nhưng đáng tiếc là cứ dính vào ai người đó chịu. Trước đây, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định bên thứ ba ngay tình chỉ được bảo vệ và giao dịch không bị vô hiệu trong 2 trường hợp là nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mở rộng, tất cả các trường hợp đều được công nhận hợp pháp, không bị vô hiệu nếu như đã giao dịch căn cứ vào sổ đỏ thật do cơ quan nhà nước cấp”, luật sư Đức nói.

Ông Đức phân tích thêm, “điều này có thể hiểu rằng, nếu trước đây, một người mua nhà đất có sổ đỏ và đã được sang tên, nhưng vì lý do nào đó mà các sổ đỏ trước đó bị phát hiện là được cấp sai pháp luật, thì người mua có thể bị mất nhà đất. Nghĩa là nếu cứ có sai sót ở một khâu nào đó trong cả chuỗi 5 - 10 giao dịch mua đi bán lại, thì người mua cuối cùng phải chịu toàn bộ hậu quả rủi ro, dù họ hoàn toàn không do lỗi (ngay tình). Với luật mới, người mua được công nhận là hợp pháp. Người nào bị xâm phạm quyền lợi thì khởi kiện yêu cầu người có lỗi phải bồi thường, chứ không được hủy giao tất cả các giao dịch để trả lại nhà đất đã mua bán hợp pháp”, ông Đức nói thêm.

Tuy nhiên, điều này mới chỉ được hiểu là áp dụng để bảo vệ người thứ ba ngay tình trở thành chủ sở hữu thông qua giao dịch mua, nhận chuyển dịch quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, mà chưa áp dụng để bảo vệ bên nhận thế chấp trong trường hợp đang thế chấp tại ngân hàng (trừ trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý bằng việc chuyển quyền sở hữu cho người khác).

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

(Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015)

Đỗ Mến