Năm 2019: Siết chặt tín dụng cho vay bất động sản

Nhiều chuyên gia cho rằng việc siết tín dụng đổ vào bất động sản là cần thiết. Ảnh: TL.

Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đức Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Chính sách – cho hay, tuy vẫn chiếm vai trò chủ đạo trên thị trường năm 2018, phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tỷ lệ thấp hơn so với cùng kỳ năm 2017. Cụ thể, phân khúc trung cấp chiếm 52% (năm 2017 là 64%) trong tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 2% (năm 2017 là 15%).

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nếu so sánh với cùng kỳ năm trước. Theo Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2018, lĩnh vực bất động sản vẫn đứng thứ hai sau nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo về tổng vốn đăng ký FDI với 6,6 tỷ USD, chiếm gần 20% tổng vốn FDI đầu tư FDI.

Ông Thành nhận định, Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước ngày 2/8/2018 khẳng định chủ trương siết chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực rủi ro như bất động sản để tập trung vào kinh doanh sản xuất khiến việc tiếp cận vốn của các dự án bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Cùng chung nhận định này, chuyên gia kinh tế Nguyến Trí Hiếu cho hay, những quy định của thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư số 13/2018/TT-NHNN sẽ tác động mang tính thắt chặt nhiều hơn đến thị trường bất động sản là mở rộng.

Đặc biệt Thông tư 41, với hệ số an toàn vốn (CAR) được giảm từ 9% xuống 8%, nhưng yêu cầu tính toán sẽ phức tạp hơn và khắt khe hơn rất nhiều, khi tổng tài sản có rủi ro phải tính theo rủi ro tín dụng, rủi ro hoạt động và cả rủi ro thị trường.

“Thông tư 41 quy định rất chặt chẽ về cách tính hệ số rủi ro cho những món vay, đặc biệt là món vay bất động sản. Như vậy, hoạt động cho vay sẽ siết chặt hơn, các ngân hàng sẽ không thể bung ra cho vay như trước kia”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Thông tư 19 của Ngân hàng Nhà nước ngày 28/12/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 36, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (trước đây là 45%). Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%. Quy định này sẽ siết chặt hoạt động tín dụng của các ngân hàng.

Những khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đối với các ngân hàng thương mại là rất cẩn thận trong rủi ro tín dụng bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cũng bày tỏ lo ngại việc các ngân hàng cho vay rộng tay với các chủ đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản lớn vì nó chứa đựng những rủi ro khi thị trường bất động sản suy giảm thì sẽ tạo ra rất nhiều món vay, nợ xấu. “Tại TP.HCM có một số dự án đã bị thu hồi giấy phép, các ngân hàng phải hết sức quan tâm với các tín hiệu không tích cực này để có ngay các biện pháp, kế hoạch thu hồi nợ”, ông Hiếu cảnh báo.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng đổ vào bất động sản cũng như siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là phù hợp. Hiện nay, giới đầu cơ bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Nếu dòng tiền tiếp tục rót mạnh vào bất động sản như thời gian qua, bong bóng bất động sản có thể nổ ra, gây hệ lụy cho cả nền kinh tế mà nạn nhân đầu tiên chính là ngân hàng.

Dù vậy, vị chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản 2019 sẽ tiếp tục ổn định và phát triển. Trong đó, bất động sản công nghiệp 2019 là lĩnh vực phát triển tốt nhất. “Tôi không tin là bong bóng bất động sản sẽ có thể nổ ra trong năm 2019 nếu các bộ, ngành và ngân hàng có các biện pháp chế tài, kế hoạch kiểm soát sự phát triển thị trường bất động sản trong ổn định”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản toàn cầu có sự gắn kết thành một thị trường chung, giống như thị trường chứng khoán, đây là điểm rất mới. Nghiên cứu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) năm 2018 cho thấy đang có sự “đồng bộ hóa” ngày càng tăng của giá nhà ở các quốc gia và thành phố lớn. Điều này có nghĩa là khi xảy ra cú sốc với thị trường bất động sản tại một quốc gia nhất là tại các nước lớn thì khả năng rất cao là bất ổn sẽ lan sang nhiều nước khác.

IMF cũng nhận định sự cùng đi xuống của giá nhà trên toàn cầu có thể dẫn tới bất ổn tài chính và kinh tế vĩ mô. Tại Trung Quốc, giá bất động sản đang được duy trì cao ở mức giả tạo nhằm che giấu nợ xấu và tránh sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng. Nếu bong bóng bất động sản ở đây vỡ thì sẽ tạo ra một thảm họa kinh tế với nước này và có thể là cả khu vực.

Ông Nguyễn Đức Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Chính sách