Một số quy định người mua cần nắm rõ khi sở hữu nhà chung cư

Nhiều người ở căn hộ chung cư lại hiểu sai quy định pháp luật liên quan đến nó, dẫn đến không bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của mình, thậm chí còn gặp rủi ro pháp lý. (Ảnh: Lan Nhi)

Phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Điểm b Khoản 2 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định: Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc

Cụ thể, theo Khoản 1 điều 2, Khoản 1 Điều 3 Nghị định 23/2018/NĐ-CP và khoản 9 Phụ lục II Nghị định 79/2014/NĐ-CP, cơ quan, tổ chức và cá nhân có nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh nghiệp vụ bảo hiểm cháy, nổ theo quy định pháp luật.

Lưu ý, trường hợp dự án nhà chung cư đang thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư (chưa được chuyển giao cho cư dân), chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này.

Giá dịch vụ quản lý nhà chung cư tính theo diện tích thông thủy

Nhiều người cho rằng giá dịch vụ quản lý nhà chung cư sẽ tính theo diện tích tim tường của căn hộ; tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì sẽ tính theo diện tích thông thủy của căn hộ.

Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

Thời hạn bảo hành của căn hộ chung cư tối thiểu là 60 tháng

Cụ thể, theo điểm a Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, trường hợp tại hợp đồng mua bán căn hộ nếu quy định thời hạn bảo hành lớn hơn 60 tháng thì áp dụng theo hợp đồng mua bán căn hộ, nếu quy định thời hạn bảo hành dưới 60 tháng thì áp dụng thời gian bảo hành là 60 tháng.

Chủ căn hộ chung cư được giữ lại một bản hợp đồng mua bán căn hộ

Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư yêu cầu cư dân nộp lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để họ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan thì không có quy định nào bắt buộc cư dân phải nộp lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ.

Do đó, trong mọi trường hợp thì cư dân cần giữ lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ (dù căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận) để bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Ngoài ra đối với những căn hộ chưa được bàn giao, có 5 vấn đề mà mọi người cần lưu ý:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án (gọi tắt là Chủ đầu tư) có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua căn hộ.

Do đó, khi quan tâm đến dự án nào thì người mua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không và nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.

Người mua có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư để tra cứu trực tuyến thông tin về các dự án đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua.

Do đó, người mua cần lưu ý nội dung hợp đồng mua căn hộ có hay không có điều, khoản quy định Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua trong trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng cam kết.

Đồng thời, phải yêu cầu Chủ đầu tư phải cung cấp cho mình văn bản Cam kết bảo lãnh đối với căn hộ đó giữa Chủ đầu tư và ngân hàng, trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng mua.

Người mua đặc biệt lưu ý vấn đề này để yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ, nhằm bảo đảm quyền lợi tài chính của mình.

Thứ ba, theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014, người mua phải đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua.

Do đó, người mua cần lưu ý kiểm tra lại tổng số tiền phải thanh toán và các số tiền phải thanh toán từng đợt ghi trong hợp đồng là đã bao gồm khoản tiền kinh phí bảo trì hay chưa.

Thứ tư, theo quy định tại các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình.

Đồng thời, nếu việc thanh toán chia thành nhiều lần thì số tiền thanh toán đợt đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị còn lại.

Nói một cách khác, Chủ đầu tư không được yêu cầu người mua thanh toán hết toàn bộ giá trị hợp đồng khi chưa thực hiện bàn giao căn hộ cho người mua.

Thứ năm, diện tích căn hộ là cơ sở quan trọng để xác định giá bán căn hộ. Cho nên, người mua cần hiểu rằng diện tích căn hộ phải được xác định theo kích thước thông thủy quy định tại Khoản 2, Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014.

Tuy rằng, căn hộ đã hoàn thành và có thể chuyển vào ở ngay; nhưng, người mua vẫn cần phân biệt mình đang mua căn hộ thuộc trường hợp nào dưới đây để lưu ý những vấn đề pháp lý tương ứng:

Trường hợp thứ nhất: chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ và muốn chuyển nhượng lại căn hộ đó

Theo quy định tại Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc nhận đủ tiền thanh toán theo thỏa thuận, Chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ đó cho chủ sở hữu (gọi tắt là “GCN”).

Chính vì thế, trước khi giao dịch với chủ sở hữu căn hộ, người mua cần xác định xem chủ sở hữu đã được cấp GCN hay chưa. Đây là tiền đề để người mua xác định thủ tục cần thiết để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó, bao gồm 03 tình huống sau đây:

Một là, nếu chủ sở hữu đã được cấp GCN thì người mua và chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà ở để chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho người mua.

Hai là, nếu đang trong thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN cho chủ sở hữu thì người mua nên chờ chủ sở hữu được cấp GCN, rồi hãy xác lập giao dịch mua lại căn hộ. Sau đó, đôi bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động nhà ở như trên.

Ba là, nếu chủ sở hữu chưa được cấp GCN thì giao dịch mua lại căn hộ từ họ là một giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Đôi bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; để từ đó Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN.

Trường hợp thứ hai: căn hộ đã hoàn thành nhưng chủ sở hữu chưa nhận bàn giao

Trong trường hợp chủ sở hữu chưa nhận bàn giao căn hộ mà chuyển nhượng lại cho người khác thì giao dịch giữa đôi bên là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và sẽ tồn tại 02 tình huống sau đây:

Một là, chủ sở hữu đã hoàn tất hết các nghĩa vụ với Chủ đầu tư. Trong tình huống này, người mua sẽ không phải kế thừa các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu với Chủ đầu tư. Khi giao dịch được được xác lập, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ trong mối quan hệ với Chủ đầu tư.

Hai là, chủ sở hữu vẫn còn các nghĩa vụ chưa thực hiện với Chủ đầu tư (thông thường là chưa thanh toán hết các khoản phải trả theo hợp đồng mua căn hộ). Trong tình huống này, người mua cần lưu ý về giá chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận với chủ sở hữu; Bởi vì, người mua sẽ phải kế thừa các nghĩa vụ với Chủ đầu tư mà chủ sở hữu chưa thực hiện.

Trong cả 02 tình huống, đôi bên phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thủ tục chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở).

Về nguyên tắc chung, mọi giao dịch mua bán hay chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa người mua và chủ sở hữu căn hộ đều phải được lập thành hợp đồng và được công chứng. Thêm vào đó, trừ trường hợp mua lại căn hộ đã được cấp GCN, các hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải có sự xác nhận của Chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 33 và 34 của Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Toàn bộ các vấn đề nêu trên có thể được trình bày theo sơ đồ dưới đây: