Mông lung tìm nhà cho người trẻ

36% là tỉ lệ người trẻ dưới 35 tuổi trong tổng cơ cấu dân số hiện nay. Đó được xem là động lực cho tăng trưởng của nền kinh tế nhưng đồng thời cũng mang lại thách thức to lớn trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế hàng đầu.

Đơn cử như tại TP.HCM, cứ 5 năm, dân số lại tăng thêm 1 triệu người, hay 50.000 cặp kết hôn mới. Với dân số hơn 13 triệu người, một siêu đô thị như TP.HCM đang cần một lượng nhà ở rất lớn. Nhưng theo thống kê, diện tích nhà ở bình quân theo đầu người của đô thị này hiện chỉ đạt 19 m2/người, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 23,5 m2/người của cả nước.

Không chỉ xây dựng mới, nhu cầu về nhà ở còn xuất phát từ các dự án chỉnh trang đô thị. Hiện nay, TP.HCM có đến 21.774 căn nhà ven kênh rạch cần được di dời, có tới 474 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 cần xây mới.

Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam xấp xỉ 2.600 USD/năm, riêng ở TP.HCM khoảng 6.400 USD/năm, trung bình từ 9-10 triệu đồng/tháng - dưới 20 triệu đồng/tháng. Tuy thu nhập bình quân theo đầu người có cải thiện trong các năm gần đây nhưng điều đáng ngại là giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập. Thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, trong 5 năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM gia tăng liên tục tới 50-60%, đưa mức giá trung bình từ 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C ngày càng sụt giảm, cá biệt trong quý II/2019 không có nguồn cung mới. Cơ hội của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án bất động sản mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm, ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Vietnam, nhận định.

Còn Công ty JLL Việt Nam lưu ý rằng thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm bất động sản có mức giá cao cấp và trung cấp. Nhưng ngược lại, không có nhiều sản phẩm nhà ở giá phải chăng dành cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt khâu cấp phép nhà ở còn gây ra thực trạng khan hiếm, đẩy mặt bằng giá một số khu vực lên mức cao chưa từng có, thậm chí có dự án căn hộ có giá lên tới 300-400 triệu đồng/m2.

Không chỉ Việt Nam chịu áp lực về nhà ở, các quốc gia khác trên thế giới cũng đối mặt với thực trạng khan hiếm bất động sản dành cho người trẻ. Nhưng một số đã phần nào giải quyết được thách thức này bằng một số công cụ điều tiết có tính dài hạn.

Như Singapore, bên cạnh thực thi chương trình nhà ở xã hội rộng rãi, quốc đảo này còn yêu cầu mỗi công dân phải dành ra một phần thu nhập hằng tháng (dao động từ 37-12,5% tùy theo độ tuổi) để đóng góp vào Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF). Số tiền tích lũy dần trong CPF sẽ giúp các bạn trẻ trang trải cho cho các khoản mua nhà, học lên cao hơn hay trích một phần quỹ để đầu tư trong tương lai. Các công cụ này phần nào phát huy hiệu quả và giúp cho tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Singapore thuộc hàng cao nhất thế giới: 90%.

Sử dụng nhiều sắc thuế là cách người Hàn Quốc thường làm. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu quá nóng, chính phủ nước này đã thực hiện nhiều quy định mới để hạn chế đầu cơ và tăng giá bằng cách áp thuế lên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều căn nhà, giúp hạn chế tâm lý hưng phấn của giới đầu cơ địa ốc và giảm độ nóng của thị trường.

Do đó, không thiếu kinh nghiệm quản lý thực tiễn mà Việt Nam có thể áp dụng để hạ nhiệt đà tăng quá nhanh của giá nhà. Thực tế đã có một số chủ đầu tư lựa chọn phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội như Lê Thành, Hoàng Quân, Becamex... nhưng nhìn chung còn rất khiêm tốn so với nhu cầu của thị trường.

Điều mà các doanh nghiệp e dè khi bước vào sân chơi nhà giá rẻ là thủ tục pháp lý cũng nhiêu khê không kém so với nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận lại kém hấp dẫn so với dự án thương mại. Chất lượng một số dự án nhà ở xã hội còn gây tranh cãi, tồn tại nhiều bất hợp lý và chưa đáp ứng được nhu cầu to lớn của đại đa số người dân.

Theo ông Phạm Lâm, để chung tay giải bài toán này cần sự hợp lực của tất cả chủ thể tham gia thị trường bao gồm Chính phủ, các bộ ban ngành, doanh nghiệp, chủ đầu tư và cả khách hàng. Nhà nước cũng cần có những chính sách nhà ở mang tính quốc gia và chương trình hỗ trợ tài chính lâu dài dành cho người mua nhà lần đầu. Cải tiến quy trình, thủ tục giấy tờ để thuận tiện hơn người dân có nhu cầu, đồng thời có những cơ chế phù hợp và thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia phát triển loại hình này.

Về phần mình, khách hàng cần lưu ý và cân nhắc điều kiện tài chính của bản thân, chuẩn bị sẵn sàng một nguồn lực tài chính và xác định rõ nhu cầu sở hữu nhà ở cũng như thu nhập đảm bảo việc chi trả nhà trong dài hạn, cũng như chi phí sinh hoạt cuộc sống sau khi trừ khoản tiền góp nhà hằng tháng. “Khi quyết định sở hữu nhà ở, cũng phải xem xét và lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế, về năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư cũng như chính sách thanh toán”, ông Phạm Lâm nói.

Để tháo gỡ phần nào khó khăn cho dòng sản phẩm có giá phù hợp với túi tiền các hộ gia đình trẻ, trong Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được công bố để lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà có diện tích 25m2. Đồng thời trong một dự án nhà ở thương mại, tỉ lệ căn có diện tích nhỏ (dưới 45m2) không vượt quá tỉ lệ 30% tổng số căn hộ. Đề xuất này đang gây ra một số tranh cãi, nhưng nếu được thông qua, đây sẽ là bước ngoặt trong việc giải quyết nhu cầu thiết yếu về nhà ở của nhiều gia đình trẻ tuổi, giúp họ gắn bó lâu dài hơn với chiến lược an cư và lạc nghiệp tại các thành phố lớn.

Nguyễn Sơn