Lý do nào khiến M&A bất động sản gặp nhiều rào cản?

Dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản trong năm 2017 tăng mạnh đã tiếp thêm động lực cho năm 2018, đặc biệt là làn sóng mua bán và sáp nhập, chuyển nhượng (M&A) thêm sôi động. Tuy nhiên, vấn đề nợ xấu của bất động sản sẽ là rào cản lớn khiến thị trường M&A có nhiều khó khăn. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lũy kế đến ngày 20/1, các nhà đầu tư ngoại đã rót tổng cộng 53,2 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm 16,6% tổng vốn và đứng thứ 2 về nhóm ngành hút nhiều vốn.

Riêng trong 2 tháng của năm 2018, vốn ngoại đã rót về hơn 300 triệu USD. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh thu hút vốn ngoại đầu tư bất động sản nhiều nhất. Vì thế, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định năm 2018, dòng vốn ngoại vẫn được cho là một trong những động lực của thị trường M&A. Theo ông Đặng Xuân Minh, Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum, năm 2017 giá trị M&A trên thị trường BĐS Việt Nam đạt khoảng 2 tỷ USD.

Với nhiều yếu tố thuận lợi, dự báo khả năng con số năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn. Việc vốn ngoại đầu tư mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức M&A là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS hiện đang thiếu về vốn, cần tìm đối tác để tiếp tục xây dựng và phát triển cũng như tạo ra những sản phẩm chất lượng tốt hơn cho thị trường. Tuy nhiên, vẫn có không ít lực cản trên thị trường này.

Vấn đề nợ xấu của bất động sản sẽ là rào cản lớn khiến thị trường M&A có nhiều khó khăn.

Cụ thể hiện nay, nợ xấu BĐS vẫn chưa giảm mạnh dù dư nợ tín dụng BĐS không cao so với năm 2016. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng nhà nước (NHNN) chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, hiện cho vay BĐS chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay của TP. Hồ Chí Minh. Như vậy, với dư nợ của TP. Hồ Chí Minh khoảng 1,75 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay BĐS đã tương đương khoảng 198.000 tỷ đồng. Đó là chưa tính khoản cho vay mua BĐS "ẩn" trong cho vay tiêu dùng cá nhân.

Có một thực tế, các dự án BĐS có nợ xấu này khi bị ngân hàng xiết nợ, bán đấu giá rất khó kiếm được người mua. Chẳng hạn như Agribank AMC đã đấu giá lần thứ 5 tòa cao ốc V-Ikor của chủ đầu tư Việt Thuận Thành với giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng, nhưng vẫn thất bại vì không có nhà đầu tư tham gia. Và tổ chức tín dụng này lại tiếp tục thông báo đấu giá tòa nhà. Hay như sau khi VAMC tiến hành thu giữ cao ốc phức hợp Saigon One Tower tại quận 1 để cấn trừ số nợ lên tới 7.000 tỷ đồng, làm ồn ào dư luận, nhưng cho đến nay vẫn nằm trong vòng “lẩn quẩn thủ tục”.

Đây chính là rào cản lớn cho các dự án BĐS có nợ xấu vì vướng quá nhiều thủ tục để có thể tiến hành M&A. Bởi theo một quy trình đấu giá, phải mời các cơ quan liên quan như Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, công an và hai chủ nợ của dự án tham gia vào hội đồng xử lý nợ, thuê các đơn vị thẩm định giá, đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và theo giá thị trường, nên mất nhiều thời gian.

Mặc dù, mua bán sáp nhập các dự án đang là một xu hướng "nóng" trên thị trường bất động sản năm 2012 nhưng M&A phải đối mặt với không ít rào cản như khung pháp lý chưa chặt chẽ, tính minh bạch của thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và chênh lệch trong kỳ vọng về giá cả… Nhiều chuyên gia cho rằng, nói đến hoạt động M&A thì BĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn nhất hiện nay. Để thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS, khâu thẩm định pháp lý dự án được xem là công đoạn quan trọng nhất quyết định đến sự thành bại của giao dịch.

Thời gian qua, có nhiều thương vụ M&A được các đối tác nước ngoài đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng phải hủy bỏ vì vướng ở khâu thẩm định pháp lý. Điều này xuất phát từ pháp luật về đất đai của Việt Nam còn nhiều điểm chưa nhất quán như quyền sử dụng đất phức tạp… Đây chính là rào cản lớn nhất trong hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt đối với các doanh nghiệp nước ngoài khi muốn đầu tư vào Việt Nam.

Một rào cản lớn nữa trong M&A bất động sản là khâu định giá dự án. Kỳ vọng giá giữa người mua và người bán chênh lệch lớn khi bên mua luôn muốn trả giá thấp, trong khi bên bán không thể bán thấp hơn giá vốn. Doanh nghiệp không thể bán lỗ trong khi bên mua không trả giá cao hơn, nên đang xảy ra tình trạng mua bán không gặp nhau. Phải đợi đến lúc khoảng cách kỳ vọng này dần dần thu hẹp lại thì M&A mới có thể thực hiện.

Quy trình thủ tục về M&A dự án bất động sản cũng là một trở ngại không nhỏ đối với vấn đề chuyển nhượng hiện nay. Quy định về thủ tục cho những dự án được M&A vẫn chưa rõ ràng, thiếu chi tiết. Quy định chung cho phép doanh nghiệp khó khăn, không có nhu cầu đầu tư nữa có thể chuyển nhượng dự án. Nhưng quy định không nêu rõ, khó khăn gì, khó khăn ở mức nào thì doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án.

Doanh nghiệp cần một sự hướng dẫn cụ thể hơn để có thêm cơ sở để đẩy mạnh các thương vụ M&A bất động sản. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp nước ngoài cho biết, họ thực hiện M&A các dự án BĐS với điều kiện dự án đó phải “sạch”. Theo đó, để một thương vụ M&A thành công thì món hàng đó phải đủ hấp dẫn nhà đầu tư, pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý./.

Bảo Anh