Luật chưa theo kịp sự phát triển của thị trường bất động sản

Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Được biết, sắp tới Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Quan điểm của ông về việc này như thế nào?

Chính phủ đang thảo luận việc sửa đổi 3 luật được Quốc hội thông qua năm 2014, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản là một thực tế đặt ra có liên quan tới khung pháp luật về phát triển thị trường bất động sản còn chưa theo kịp với cuộc sống thực tế, mặc dù các luật này mới có hiệu lực chưa đầy 4 năm. Thêm vào nữa, Chính phủ cũng đã có chỉ đạo cụ thể về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng là một trong những mục tiêu chính của sửa đổi.

Nói rộng hơn, Chính phủ cũng đã có ý kiến xem xét việc sửa các luật nói trên gắn với sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị 2009 cũng là một mục tiêu chính. Nếu không nói tới sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị thì mục tiêu trọng tâm của sửa đổi 3 luật nói trên chỉ là hoàn thiện khung pháp luật về phát triển thị trường bất động sản nói chung và tạo khung pháp lý đầy đặn cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng.

Theo tôi, yêu cầu sửa đổi 3 luật nói trên thuộc phạm vi trách nhiệm tổ chức thực hiện của Bộ Xây dựng là hoàn toàn đúng đắn, thậm chí là bị quá chậm so với yêu cầu của thực tế phát triển thị trường bất động sản.

Thưa ông, vì sao phải đặt ra yêu cầu cần đẩy nhanh việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian này?

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tạo nên rất nhiều đổi mới quan trọng về khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản. Bước đổi mới mạnh dạn nhất là cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở cho mục đích để ở và để kinh doanh bất động sản.

Mỗi cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua một hoặc nhiều nhà ở gắn liền với đất ở hoặc căn hộ chung cư được sử dụng có thời hạn 50 năm và được gia hạn khi hết thời hạn.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ liên quan tới sở hữu nhà ở hoàn toàn tương đương như người Việt Nam sinh sống trong nước.

Chính sách đã mở khá rộng nhưng người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản Việt Nam vẫn không nhiều, luôn luôn là dự báo triển vọng lớn nhưng chưa diễn ra mạnh trên thực tế.

Mặt khác, thực tế vừa qua đã xảy ra khá nhiều những vướng mắc pháp lý trong phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà cần phải nghiên cứu để tạo ra khung pháp luật tạo nên động lực phát triển.

Vậy việc sửa đổi này cần tập trung vào vấn đề gì, thưa ông?

Như ở trên tôi đã nói, chúng ta cần xem xét 2 vấn đề cụ thể. Một là hoàn thiện khung pháp luật cho cá nhân người nước ngoài tham gia thuận lợi vào phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng theo hướng không quy định các điều kiện không minh bạch làm mất niềm tin của người nước ngoài muốn tham gia thị trường.

Hai là mở rộng khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà hiện hành đang có biểu hiện như một cái áo vừa may đã quá chật.

Trên thực tế, pháp luật đất đai hiện hành chỉ cho phép các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng theo chế độ thuê đất kinh doanh, dịch vụ có thời hạn. Điều này là hợp lý khi đầu tư theo phương thức truyền thống - chủ đầu tư thực hiện dự án và đưa vào kinh doanh lưu trú, các nhà đầu tư thứ cấp có thể góp vốn trực tiếp cho chủ đầu tư dự án và cùng nhau chia sẻ lợi ích.

Gần đây, phương thức đầu tư phi truyền thống được áp dụng dựa trên nguyên tắc các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân mua các đơn vị bất động sản của dự án và đưa vào khái thác dựa trên hợp đồng quản lý và khai thác giữa chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân.

Để phát triển phương thức đầu tư phi truyền thống này, các nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân chỉ tham gia khi tài sản họ mua của dự án được sử dụng lâu dài như chế độ sử dụng đất ở. Nhiều địa phương đã giao đất cho các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dưới dạng đất ở nhằm thu hút đầu tư. Cách làm này nói chung là không phù hợp pháp luật đất đai. Muốn đúng pháp luật thì cũng phải tìm “thủ thuật” áp dụng pháp luật theo kiểu lách qua kẽ hở pháp luật.

Trên công luận, một số ý kiến không tán thành và một số tán thành việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Về mặt bản chất, đây là một bài toán đầu tư phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế du lịch Việt Nam để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đất để phát triển các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có mang tính chất để ở dưới dạng cho thuê theo ngày, ngắn hạn hoặc dài hạn, đồng thời cũng mang tính chất kinh doanh cho thuê làm nơi lưu trú. Với chế độ sử dụng dài hạn của đất ở thì tiền sử dụng đất phải trả cho Nhà nước cao hơn tiền thuê đất được sử dụng có thời hạn để kinh doanh, dịch vụ ít nhất khoảng 30%. Hơn nữa, nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cũng là điểm mạnh của loại đất sản xuất kinh doanh, dịch vụ.

Lúc này, về mặt pháp luật không nên quy định cứng rằng đất để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất ở được sử dụng lâu dài (được giao đất) hay là đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn (được thuê đất). Đây là một bài toán đầu tư khá đa dạng, cần tạo lập khung pháp lý cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức giao đất ở được sử dụng lâu dài hay thuê đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn.

Việc sửa đổi này sẽ giúp ích thế nào cho sự phát triển của thị trường bất động sản?

Việc sửa đổi này chắc chắn mang lại hệ quả tích cực, gồm 3 điểm:

Thứ nhất, thống nhất khung pháp luật hoàn chỉnh để dễ triển khai trên thực tế cần tính phù hợp cao hơn, khắc phục được tình trạng chính quyền cấp tỉnh và nhà đầu tư phải tìm “thủ thuật” để áp dụng pháp luật.

Thứ hai, thu hút mạnh hơn cá nhân nước ngoài đủ niềm tin tham gia vào kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, tạo động lực phát triển mạnh hơn thị trường bất động sản.

Thứ ba, tạo thuận lợi nhất cho phát triển và kinh doanh phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sớm đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

XUÂN TÙNG