Nhiều xung lực cho thị trường bất động sản phục hồi

Nhiều chính sách hỗ trợ

Sau hơn 2 năm dịch Covid-19 bùng phát đã gây ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế - xã hội của đất nước, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã nỗ lực vượt khó, chủ động thay đổi, tái cấu trúc, chuyển đổi số, tăng tốc hoàn thành dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, cung cấp nguồn cung cho xã hội.

Tại Diễn đàn bất động sản mùa Xuân được tổ chức mới đây, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân khẳng định, khủng hoảng từ dịch Covid-19 mang lại bất lợi cho thị trường bất động sản, nhưng cũng để chúng ta nhận ra rằng, bất động sản càng phải phát triển lành mạnh và bền vững. Với các dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp có uy tín thì càng có nhiều cơ hội.

Các chính sách tài khóa như miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại.

“Thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều cơ hội, song không phải ai cũng nắm bắt được, điều đó chỉ phụ thuộc vào những doanh nghiệp chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp” - GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đánh giá, một trong những xung lực quan trọng của thị trường bất động sản là nền kinh tế phục hồi nếu Việt Nam thực hiện tốt chương trình phòng chống dịch và chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023; quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng; đầu tư công được thúc đẩy.

Đáng chú ý, gói hỗ trợ phát triển nền kinh tế với quy mô 350.000 tỷ đồng tập trung vào 5 nhóm nhiệm vụ giải pháp chủ yếu bao gồm: Đầu tư nâng cao năng lực y tế, phòng chống dịch bệnh; đảm bảo an sinh xã hội, hỗ trợ việc làm; hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp; phát triển kết cấu hạ tầng và các giải pháp khác.

Bốn cơ hội của thị trường
bất động sản

Các chuyên gia bất động sản chỉ ra 4 cơ hội cho thị trường đó là: Bất động sản (BĐS) công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường; đầu tư công về hạ tầng giao thông sẽ có tác động rất lớn đến thị trường; yêu cầu tái thiết đô thị với 2.000 chung cư cũ cần được cải tạo ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tương đương với 500 ha quỹ đất và cuối cùng, nhu cầu sống xanh với 61% người có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn. Đây cũng là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS đi theo xu hướng này.

Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa như miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí; gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất; tăng chi đầu tư phát triển; hỗ trợ lãi suất các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh… cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Bàn về giải pháp để thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới, TS. Cấn Văn Lực cho hay, các doanh nghiệp cần tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, tăng năng suất. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng nên chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi bất động sản xanh đang là xu thế, thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến hành vi thay đổi của khách hàng… là tất yếu.

Cần cởi mở trong các quy định pháp lý

Về thách thức đối với thị trường bất động sản, theo TS. Cấn Văn Lực, nguồn cung hiện nay chưa thể dồi dào ngay. Bên cạnh đó, giá năng lượng, nguyên vật liệu ghi nhận tăng nhanh (trong hai tháng đầu năm tăng 2%) cũng tạo ra những thách thức cho thị trường bất động sản.

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS nhận định, song hành cùng những thuận lợi, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với không ít khó khăn, như những vướng mắc pháp lý của BĐS đang cản trở nhất định về nguồn cung, tình trạng BĐS phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS... Nhờ sự vào cuộc của các bộ, ngành, những thực trạng này đang dần được giải quyết.

Ở góc độ khác, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật cho rằng, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập. Đơn cử, định danh các bất động sản mới, ví dụ như bất động sản du lịch chưa thể rõ ràng. Chính vì vậy, nhiều người đầu tư condotel vướng mắc về pháp lý.

“Khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng thì các địa phương cũng trở nên lúng túng. Với các doanh nghiệp, khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo” - ông Tuyến phân tích.

Nói về những vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản, ông Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, hiện nay, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hóa là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hóa, thì hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Vừa qua, chúng ta có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng, nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển”, chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản.

“Bất động sản đang trong tình thế của các tác động kép, rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: Rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường. Để giải quyết được vấn đề này, cũng cần giải pháp kép. Cần mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong. Mở cửa, được hiểu theo nghĩa rộng nhất, không phải là mở cửa thị trường mà là cởi mở trong các quy định pháp lý. Nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu vô cùng quan trọng trong bối cảnh hiện nay” - ông Lộc cho hay.

Bất động sản ven đô được thúc đẩy bởi sự phát triển về cơ sở hạ tầng

Thời điểm này, thị trường căn hộ khu vực nội đô Hà Nội gần như không có dự án nào ra hàng. Theo đó, nguồn cung căn hộ sẽ đến từ các quận, huyện vùng ven như: Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông, Thanh Trì… Tuy nhiên, những căn hộ mới tại khu vực này cũng có mức giá khá cao. Một số dự án không thuộc vùng trung tâm hiện nay cũng có mức giá dao động từ 36 - 40 triệu đồng/m2, bởi tại những nơi này giao thông kết nối thuận tiện, gần trung tâm. Tuy vậy, mức giá này khó phù hợp túi tiền của đa số người có nhu cầu thực sự về nhà ở và có mức thu nhập không cao. Ngược lại với khu vực nội đô, dự án vùng ven như cuối Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Quốc Oai xa trung tâm, nhưng giao thông di chuyển thuận lợi vẫn thu hút được người mua nhà.

Theo Savill Việt Nam, khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung sơ cấp với 26.300 căn, đến từ 29 dự án. Đặc biệt 5 huyện ngoại thành sẽ tăng nguồn cung và tỷ trọng, lên 36% từ năm 2023 thay vì 30% như năm 2021.

Xu hướng chuyển dịch thị trường vùng ven được thúc đẩy bởi sự phát triển về cơ sở hạ tầng. Tuyến đường vành đai 3 và 3,5; đường sắt đô thị số 3 là động lực thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây. Kế hoạch vận hành các tuyến metro và xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông.