Lãng phí lớn từ những dự án nhà ở bỏ hoang

Ăn theo quy hoạch

Theo khảo sát, kể từ vành đai 2 trở ra, dọc các trục đường mới như Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, QL 32… có khá nhiều dự án "chết". Dường như ở đây giao dịch chủ yếu chỉ lòng vòng qua giới đầu tư mà chưa đến được tay người có nhu cầu để ở thật.

Ví như Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng của Cty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội, được quảng cáo rầm rộ là khu đô thị kiểu mẫu đẹp nhất khu vực Tây Bắc Hà Nội, nhưng sau 7 năm, khu đô thị này vẫn bỏ hoang. Thậm chí, phần lớn diện tích còn lại đều trong tình trạng cỏ dại ngập đầu.

Hay tại Khu đô thị mới Văn Phú (quận Hà Đông) rộng 94,8ha, đạt giải thưởng BCI ASIA TOP 10 cho 10 công trình thiết kế kiến trúc hàng đầu châu Á, với sức chứa hơn 20.000 người dù được xây dựng đã lâu nhưng đến nay chưa hoàn thành xong được hạ tầng. Trong khi đó rất nhiều dãy nhà liền kề, biệt thự hàng triệu USD vẫn ngổn ngang những bãi đất trống.

Chung cảnh ngộ, KĐT Trung Văn, Thiên đường Bảo Sơn… được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, hiện tại vẫn bỏ hoang, nhiều cơ sở vật chất xuống cấp nghiêm trọng.

Tình trạng biệt thự, nhà liền kề bị hoang hóa cũng xảy ra ở các KĐT: Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), Cầu Bươu (huyện Thanh Trì), Thiên đường Bảo Sơn, Lideco (huyện Hoài Đức)... Tại một số khu biệt thự để hoang này, người dân đã tận dụng đất trống quanh biệt thự để trồng rau, quây rào nuôi gà, thả vịt.

Ông Nguyễn Đức Nghĩa sống gần Khu đô thị Trung Văn cho biết: “Biệt thự xây lên để bỏ hoang đã nhiều năm, vừa lãng phí tiền bạc, vừa gây phản cảm. Tiếc từng tấc đất, chúng tôi tận dụng những khoảnh đất quanh các ngôi biệt thự để trồng rau, cải thiện đời sống”. Không chỉ vậy, dãy biệt thự xây thô bỏ hoang nhiều năm nay tại một vài KĐT trở thành tụ điểm tệ nạn xã hội, nơi nhiều đối tượng lạ mặt thường xuyên lui tới.

Hiện nay, chưa có thống kê chính thức về số lượng biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang trên địa bàn cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng. Tuy nhiên, thực trạng hoang hóa nhiều năm nay với cỏ dại mọc đầy, rêu mốc bủa vây ở khá nhiều KĐT tại Hà Nội, đặc biệt khu vực dọc các trục Đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài, QL 32… đã và đang gây lãng phí lớn về tài nguyên đất, lãng phí về tiền bạc của nhân dân, của xã hội, gây mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới an ninh trật tự.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, thời điểm BĐS sốt nóng, thông tin về quy hoạch thậm chí dẫn dắt thị trường. Không ít chủ đầu tư ỷ lại Nhà nước sẽ quy hoạch nên xao nhãng trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng.

Thậm chí còn tô vẽ hạ tầng hoàn chỉnh bằng lời hứa hẹn “có tuyến đường này, cầu vượt nọ, trung tâm thương mại kia”. Thế nhưng, quy hoạch là định hướng, mà định hướng thường xác lập trong giai đoạn dài, chưa thể thực hiện ngay hoặc có thể thay đổi. Kết quả là các dự án ăn theo bị khuyết hạ tầng, điện nước phập phù, trường học, khu vui chơi, giải trí thưa thớt, hệ thống đèn cao áp chưa đồng bộ khiến ban ngày đã vắng vẻ, đêm về càng hoang lặng.

Nhiều khu biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên đất, tiền bạc của xã hội. (Ảnh: V. Khuê)

Cần nhiều giải pháp … giải cứu?

Thực tế, việc nhiều biệt thự bỏ hoang không người ở tại một số KĐT là hệ quả tất yếu của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển "nóng" (năm 2006-2010). Với việc đua nhau làm dự án, tranh thủ đầu cơ, phát triển đô thị không theo quy hoạch, kế hoạch, hệ lụy là hàng loạt KĐT mới xuất hiện, trong đó đa phần sản phẩm là biệt thự, nhà liền kề không đáp ứng đúng nhu cầu chính của thị trường.

Cùng với đó, sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, và một số dự án đã được phê duyệt trước đó không phù hợp với quy hoạch này. Vì thế, nhiều "nhà đầu tư" trót mua biệt thự, nhà liền kề lâm vào tình trạng "bán không được, ở không xong".

Về các giải pháp để giải quyết bài toán tránh lãng phí đất đai tại các dự án biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang, theo các chuyên gia “đã bàn tới, bàn lui nhưng kết quả hầu như giậm chân tại chỗ”.

Bình luận về tình trạng này, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội phân tích, mối tương đồng giữa sản phẩm đầu ra (các loại hình nhà ở, khu đô thị) và nhu cầu của xã hội chưa đồng nhất.

Ngày trước, các chủ đầu tư làm phân khúc này chủ yếu tập trung vào sản phẩm nhà ở, không chú trọng đến việc hạ tầng, tiện ích sống,… Hiện nay, nhiều KĐT mới mọc lên với đầy đủ tiện ích, không gian xanh khiến cho giao dịch mua bán tốt hơn các KĐT cũ. Có xử lý triệt để được tình trạng bỏ hoang hay không vì thế là câu hỏi khó.

Bởi, trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay, không cấm việc sở hữu nhiều nhà. Cũng không hạn chế việc kinh doanh BĐS. Vừa qua, có đề xuất đánh thuế gia tăng đối với người sử dụng nhiều nhà trong Luật Đất đai hoặc kiểm tra hành nghề kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, khâu kiểm soát vẫn lỏng lẻo.

“Nhà nước cần nhìn nhận đến lợi ích chung của xã hội. Trong trường hợp không thu hồi, không chuyển đổi được tại các KĐT bỏ hoang thì ít nhất, thực hiện giải pháp cứng rắn, yêu cầu hoàn thiện mặt ngoài các công trình đó nhằm đóng góp vào cảnh quan các đô thị”- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội kiến nghị.

Nhìn nhận về trách nhiệm của Nhà nước, có ý kiến cho rằng, vẫn chậm gắn kết các KĐT cũ với sự phát triển chung của toàn TP bằng hệ thống kết cấu hạ tầng. Đặc biệt, cơ chế chính sách phát triển hạ tầng xã hội, kỹ thuật của Nhà nước cũng chưa phát huy được tính xã hội hóa mà chủ yếu vẫn sử dụng nguồn ngân sách của mình.

Còn nhiều KĐT, chung cư bỏ hoang gián tiếp chứng tỏ khả năng kéo dân ra vùng lõi trung tâm chưa cao. Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ lại cho rằng, không thể dồn toàn bộ trách nhiệm cho Nhà nước. “Tình hình nhu cầu vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Việt Nam nói chung và mỗi địa phương nói riêng là rất lớn, trong khi đó ngân sách Nhà nước có hạn.

Do đó, Nhà nước không thể hoàn thiện tất cả hệ thống hạ tầng. Chủ đầu tư các dự án bị bỏ hoang hiện hữu phải cùng phối hợp thực hiện dự án phát triển kết cấu hạ tầng trên cơ sở quy hoạch đồng bộ được nghiên cứu kỹ càng. Ăn theo quy hoạch, các KĐT, chung cư bỏ hoang phải giải cứu bằng quy hoạch” – vị giáo sư này đề xuất.

Giải quyết bài toán các khu biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang vốn là vấn đề nan giải. Trong bối cảnh hiện nay, để khắc phục tình trạng trên, trước hết, với nhà đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển KĐT. Bởi hiện nay, do thiếu chế tài nhà đầu tư hầu như "phủi tay" khi đã bàn giao nhà cho người mua.

Bên cạnh đó, ở một số nơi, chính quyền cấp cơ sở lại "đá bóng" trách nhiệm khi cho rằng, chỉ có nhiệm vụ thu hồi, giao đất cho chủ đầu tư dự án. Do vậy, sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và chủ đầu tư rất quan trọng.

Có chế tài đủ mạnh, chính sách, giải pháp phát triển đô thị phù hợp thì mới tháo gỡ được những nút thắt, tạo điều kiện thu hút người dân về sinh sống tại các khu biệt thự, nhà liền kề đang bị bỏ hoang.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, kho BĐS bị tồn đọng là cái giá phải trả cho những khiếm khuyết về chính sách quản lý nhà đất ở nước ta. Cụ thể là chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ và quy hoạch thiếu tương xứng. “Giải bài toán bằng đầu tư quy hoạch hạ tầng nghe có vẻ dễ nhưng lại khó. Cần sự vào cuộc của nhiều phía, trong đó chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc phối hợp với các cấp chính quyền sở tại để có phương án tối ưu”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.

Việt Khuê