Làm thế nào để không sập bẫy lừa mua căn hộ trên giấy?

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, trong quá trình vận hành của nền kinh tế sẽ luôn có hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro luôn cùng đồng hành, rất khó nhận diện rõ về hai điểm này.

Đối với lĩnh vực bất động sản, ở góc độ rủi ro, mức độ ít là việc huy động vốn (tiền của khách hàng) sớm khi chưa đủ điều kiện, mức độ nặng hơn là dự án chậm triển khai, chậm bàn giao cho khách hàng, bán một căn hộ cho nhiều người.

Đặc biệt, đáng lo ngại nhất vẫn là những vụ việc mà dự án bị thế chấp bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án ma làm khách hàng đứng trước nguy cơ mất hết tiền của mình hoặc bị chiếm đoạt. Có thể nói, những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật.

Khách hàng nên thận trọng khi giao dịch mua bán nhà. (Ảnh: Khánh An).

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, các loại văn bản, hợp đồng mà chủ đầu tư thường sử dụng để huy động vốn, khách hàng cũng nên biết rõ để cân nhắc trước khi đặt bút ký.

Cụ thể, với văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức, sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn) thì giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Trong trường hợp này, theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Với văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, theo đó các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh.

Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái chính với Điều 125 Bộ Luật dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Trường hợp huy động vốn phổ biến nhất hiện nay trên thị trường là hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán, với loại hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay.

Do đó, văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản.

"Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư về thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính và thực qua việc triển khai các dự án và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây", Luật sư Phượng nhấn mạnh.

Luật sư Bùi Sinh Quyền. (Ảnh: Reatimes).

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cũng cho rằng, hiện nay pháp luật không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng.

Nhưng việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng co sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Như vậy, không phải pháp luật chưa có quy định và chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng hàng mua nhà hình thành trong tương lai nếu không đúng đều có chế tài xử phạt.

Bởi lẽ, các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản đương nhiên là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là những nội dung trái pháp luật đương nhiên không có hiệu lực. Nhưng người chịu thiệt thòi là những khách hàng đã góp vốn vào dự án.

"Để tránh những rủi ro xảy ra cho mình, bạn phải là người tiêu dùng thông thái. Nắm rõ hoặc được tư vấn của các tổ chức luật về những quy định của pháp luật trước khi đặt tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai", luật sư Quyền nhấn mạnh.

Ngọc Vy