Khoảng cách trong định giá đang là rào cản M&A

Đồ họa: Ngọc Tuấn

Chào ông, với câu chuyện M&A trong lĩnh vực bất động sản thời Covid-19 này, ông có nhận thấy vấn đề nào cần lưu tâm?

Covid-19 đã mang đến nhiều sự nghi ngờ và rủi ro cho các giao dịch M&A trong tất cả các lĩnh vực, bất động sản cũng vậy, dù thị trường bất động sản vẫn mang trong mình nhiều sức bật.

Khi tốc độ tăng trưởng GDP năm 2020 giảm, sự vướng mắc chủ yếu trong M&A của lĩnh vực bất động sản lại liên quan đến việc ước tính lợi nhuận tương lai của các tài sản mà các nhà đầu tư đang xem xét là xác định cơ sở cho giá mua.

Thế còn triển vọng thị trường thì sao?

Ông Peter Sorensen

Chúng tôi hy vọng nhu cầu M&A từ nước ngoài sẽ quay trở lại mạnh mẽ trong quý II tới quý IV/2020.

Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng, với việc nhiều công ty sẽ thực hiện tái cấu trúc, các doanh nghiệp đứng đầu lớn trong nước sẽ tận dụng vị thế mạnh hơn của họ để thực hiện các thương vụ M&A.

Về bối cảnh quốc tế, tôi thấy các nhà đầu tư nước ngoài, từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, tới châu Âu sẽ tạm ngừng một số quyết định trong khi giải quyết các vấn đề trong nước họ.

Về khuôn khổ pháp lý M&A tại Việt Nam, ông thấy cần tháo gỡ vấn đề gì?

Chúng tôi đã tham gia vào cơ số giao dịch trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, logistics, dược phẩm và bán lẻ. Qua đó, chúng tôi nhận thấy, trở ngại chính mà chúng tôi gặp phải từ khuôn khổ pháp lý cho M&A tại Việt Nam là liên quan đến những giới hạn sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện nay, nhiều thương vụ M&A không thành là do sự “lệch pha” về kỳ vọng giá?

Đúng vậy, việc định giá thực chất là một phương trình gồm rủi ro và lợi nhuận. Tuy nhiên, bên bán thường không nhìn ra các rủi ro giống như các nhà đầu tư, do đó có thể có một khoảng cách trong định giá. Khoảng cách này cần được thu hẹp để các nhà đầu tư có thể hiểu được đặc thù của thị trường Việt Nam liên quan đến giới hạn sở hữu, thông lệ thuế và tính minh bạch.

Rõ ràng, khi tư vấn cho các nhà đầu tư, vai trò của đơn vị tư vấn là rất lớn khi có thể có những tác động nhất định đến từng bên. Vậy đơn vị tư vấn cần làm gì để hài hòa lợi ích cho cả bên mua và bên bán?

Với tư cách là một đơn vị tư vấn, chúng tôi sẽ là một trung gian công bằng trong quá trình thảo thuận giữa bên mua và bên bán. Tất nhiên, chúng tôi hành động xuất phát từ sự quan tâm với khách hàng, nhưng với một tầm nhìn dài hạn, ABB tư vấn khách hàng tránh xa chủ nghĩa ăn xổi và tập trung vào giá trị lâu dài vì lợi ích của cả hai bên.

Định giá doanh nghiệp/dự án luôn là một vấn đề không dễ. Ông thấy công tác định giá tại Việt Nam đã tốt, đã bằng với mặt bằng chung của khu vực và thế giới?

Định giá là một nghệ thuật hơn là một môn khoa học. Thực tế, định giá của Việt Nam đã được cải thiện đáng kể trong 10 năm qua và theo quan điểm của chúng tôi, giờ đây định giá của Việt Nam đã ngang tầm với khu vực châu Á và phần còn lại của thế giới.

Theo ông, doanh nghiệp cần có cách tiếp cận như thế nào để tránh bị bán/mua hớ, nhất là trong bối cảnh hiện nay, bên bán có khả năng cao là bị ép giá?

Đối với những bên bán cảm thấy họ đang gặp khó khăn do Covid-19, họ nên chỉ định một cố vấn có kinh nghiệm để bảo vệ họ và đảm bảo rằng họ tham gia vào giao dịch công bằng với các nhà đầu tư. Tương tự, bên mua nên khéo léo trong cách tiếp cận của họ và sử dụng các cố vấn trung lập để thực hiện việc tiếp cận.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Thành Nguyễn thực hiện.

Bốn thương vụ M&A bất động sản tiêu biểu nửa đầu năm 2019

Thị trường M&A địa ốc, những thương vụ lớn sắp được kích hoạt

COVID-19: Thời điểm tốt cho các thương vụ M&A ngành bất động sản