Khai giá thấp hơn thực tế trong giao dịch mua bán bất động sản: Nhiều rủi ro tiềm ẩn…

Thậm chí có những giao dịch trị giá hàng tỷ đồng, nhưng các bên liên quan chỉ hợp đồng công chứng trị giá vài trăm triệu đồng, trong khi đó, trong những bản hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán viết tay không công chứng, các bên liên quan mới ghi nhận đúng giá trị giao dịch. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với không chỉ người dân mà còn cả cơ quan chức năng.

Theo quy định của Luật thuế Thu nhập cá nhân, người bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Phía người mua đóng lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Do vậy, để tránh nộp thuế cao, không ít người mua, bán bất động sản thỏa thuận lấy mức giá do Nhà nước ban hành để ghi trong hợp đồng công chứng chứ không ghi giá chuyển nhượng thật.

Theo ông Cổ Kim Thảo, Trưởng phòng Tuyên truyền-Hỗ trợ người nộp thuế, Cục Thuế tỉnh, “thủ thuật” nói trên giúp người bán bất động sản “né” được không ít tiền thuế. Tuy nhiên, việc này sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro mà cả người bán cũng như người mua phải gánh chịu thiệt hại. Bởi, giao dịch mua bán nhà đất là hình thức giao dịch dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay, hoặc chỉ thỏa thuận qua một tờ giấy viết tay giữa bên mua và bên bán mà không được công chứng, chứng thực rõ ràng. Thực tế cho thấy đã có một số vụ việc do bên bán và bên mua nảy sinh mâu thuẫn, phải ra tòa xử lý, nhưng người chịu thiệt hại đầu tiên là người bán vì khi đó giá bán đất đã được công chứng, chứng thực trên hợp đồng. Giấy tờ thỏa thuận giữa các bên xem như không có tác dụng. Và như thế, nguy cơ mất phần lớn tài sản là rất cao mà người bán cần phải nhận thức rõ.

Giao dịch mua, bán nhà đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên liên quan khai giá thấp hơn thực tế để công chứng nhằm “né thuế”.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật Quản lý thuế quy định, hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”. Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế mà cơ quan nhà nước có chứng cứ xác định hợp đồng đó không trung thực thì được xem là tài liệu không hợp pháp. Luật cũng quy định rõ người nộp thuế phải có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các hồ sơ, giao dịch do mình thực hiện.

Cũng theo ông Cổ Kim Thảo, người bán và người mua bất động sản không chỉ chịu trách nhiệm với cơ quan Thuế mà còn với nhiều cơ quan chức năng khác. Chẳng hạn, khi cơ quan Công an điều tra, có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì xử lý theo pháp luật, hoặc các công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là vi phạm, phải liên đới chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, cơ quan Thuế đang áp dụng nhiều biện pháp mạnh tay ngăn chặn tình trạng kê khai nhiều giá nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản của một số tổ chức, cá nhân. Mới đây, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các cục thuế địa phương tăng cường nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng “né thuế” trong giao dịch mua bán bất động sản.

Ông Đoàn Vĩ Tuyến, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh cho rằng, để ngăn chặn tình trạng lách luật, trốn thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước cần sớm xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ. Trên cơ sở đó, ngành Thuế và các đơn vị liên quan phối hợp, thống nhất sử dụng thông tin để quản lý việc sở hữu bất động sản của từng cá nhân. Khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, cơ quan Thuế được thực hiện thêm một bước là kiểm tra lịch sử các lần giao dịch của bất động sản chuyển nhượng, so sánh giá và chấn chỉnh nếu phát hiện người nộp thuế khai thấp hơn giá thực tế. Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật, cơ quan Thuế sẽ chuyển hồ sơ cho cơ quan công an điều tra xử lý theo quy định. Đây là một trong các giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng “né thuế” chuyển nhượng bất động sản.

“Nguy cơ tiềm ẩn rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản, khai giá thấp hơn thực tế là rất cao và ảnh hưởng đến các bên giao dịch. Vì thế, các tổ chức, cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần cân nhắc kỹ để tránh thiệt hại, quan trọng hơn là hạn chế nguy cơ vi phạm pháp luật. Biện pháp an toàn nhất là nên khai trung thực, chính xác, đúng với thực tế tại các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất”, ông Đoàn Vĩ Tuyến lưu ý thêm.

Nguyễn Hoàng