Kẽ hở pháp lý tiếp tay cho 'dự án ma'

Đã đến lúc cần sửa đổi Nghị định trên để ngăn chặn “dự án ma”.

Dự án “chui” Eco Lake, Đà Nẵng được quảng cáo thuộc chủ đầu tư Công ty Ðất Xanh Bắc Miền Trung

Xu hướng phân lô bán nền đang nở rộ, nhất là tại nhiều địa phương như vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc...

Tiếp tay cho dự án “ma”

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng kẽ hở trong quy định hiện hành, ngang nhiên lập dự án ma dưới dạng phân lô bán nền nhằm thu lợi bất chính, để lại những hệ lụy lớn đối với thị trường bất động sản.

Về mặt lý luận kinh tế học, “phân lô, bán nền” là một hình thức bất động sản có lượng đầu tư thấp nhất, giá trị đất đai chiếm hầu hết giá trị bất động sản đưa ra thị trường, gần như tương tự với “bán đất thô”.

Thị trường bất động sản phát triển được là nhờ đầu tư trên đất tạo ra giá trị tài sản hữu dụng và làm tăng thêm giá trị đất đai. Mặt khác, phương thức “phân lô, bán nền” không hướng theo cách phát triển đô thị hiện đại cần tới sự đồng bộ để bảo đảm bền vững.

Tại các nước công nghiệp, phương thức “phân lô, bán nền” được sử dụng trong phạm vi giải quyết nhà ở cho người nghèo tại những vùng nông thôn và ngoại vi đô thị, được quản lý rất chặt chẽ.

Trong hoàn cảnh nước ta, phương thức “phân lô, bán nền” rất được các nhà đầu tư có tiềm lực yếu ưa chuộng do không đòi hỏi vốn đầu tư lớn, nó cũng được người tiêu dùng ưa chuộng vì giá mua không cao mà lại được chủ động làm nhà theo ý riêng của mình. Vì rất được cả bên cung và bên cầu ưa chuộng nên đã gây “sốt” trong những năm qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Trước kia, khoản 1, điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai cũ đã quy định cấm “phân lô, bán nền”. Nhưng rồi các địa phương lại đề nghị chỉ nên cấm cơ chế này tại các đô thị lớn, cần cho phép thực hiện tại những đô thị ít phát triển. Khoản 8, điều 2 của Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã chỉnh sửa lại quy định cấm “phân lô, bán nền”.

Phương thức này chỉ được thực hiện tại các thành phố, thị xã và các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc (nơi) được quy hoạch thành thành phố, thị xã. Nói gọn hơn là chỉ cho phép thực hiện “phân lô, bán nền” tại khu vực nông thôn và các thị trấn. Đây là một bước lùi trong đô thị hóa nhưng cũng có thể chấp nhận được trong giai đoạn này.

Hiện hành, khoản 2, điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đã mở khá rộng phạm vi áp dụng phương thức “phân lô, bán nền”.

Theo đó, phương thức này chỉ bị cấm tại “địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Khoản 4, điều 41 này còn quy định “Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết điều này”. Thế nhưng cho đến nay, chưa có bất kỳ một thông tư liên tịch nào giữa hai bộ hướng dẫn cụ thể về “phân lô, bán nền”.

Điều chỉnh phạm vi áp dụng

Rà lại các quy định của hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản sau năm 2014, chỉ có một câu ngắn trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 liệt kê việc “phân lô, bán nền” thực hiện theo quy định của Luật Đất đai là một loại hình kinh doanh bất động sản.

Từ những dữ kiện pháp luật nêu trên, có thể thấy phương thức “phân lô, bán nền” đang được các nhà xây dựng pháp luật đất đai mở ngày càng rộng hơn, nhưng không được các nhà xây dựng pháp luật bất động sản quan tâm và đồng tình. Phương thức “phân lô, bán nền” để xây dựng nhà ở nhưng lại không được quy định trong hệ thống pháp luật nhà ở là một điều đáng suy nghĩ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Trước mắt, các dự án ma dưới dạng “phân lô, bán nền” đang vi phạm hoàn toàn các quy định về dự án đầu tư theo hệ thống pháp luật đầu tư, xây dựng và đất đai. UBND cấp tỉnh và các cấp dưới phải thường xuyên kiểm tra để phát hiện và xử lý, đừng để chỉ có cấp xã một mình phải đối mặt.

Mặt khác, quan trọng hơn, các dự án này đang có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự khi thể hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác. Các cơ quan bảo vệ pháp luật phải vào cuộc để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Dài hạn, vấn đề trọng tâm cần xem xét vẫn là phương thức “phân lô, bán nền” được áp dụng trong phạm vi nào là phù hợp. Quy định phạm vi áp dụng theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP là quá rộng, gây ra tiêu cực trong đô thị hóa và kinh doanh bất động sản, tạo ra nhiều dự án “ma”.

Phương thức “phân lô, bán nền” chỉ nên áp dụng tại các vùng thuần túy là nông thôn nhằm giải quyết nhà ở mang tính giãn dân do hộ gia đình mới thành lập. Người được quyền mua đất nền cũng chỉ là các gia đình cư dân tại địa phương chưa có nhà ở.

Như vậy, khi sửa Luật Đất đai năm 2013, cần quan tâm tới quy định điều chỉnh lại phạm vi áp dụng phương thức “phân lô, bán nền”, hướng theo mục đích không còn dự án “ma”, tạo thị trường bất động sản bền vững, góp phần tích cực trong đô thị hóa.

Mặt khác, cần có sự thống nhất về tư duy quản lý giữa đất ở và phát triển nhà ở, tức là giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường