HoREA kiến nghị sửa quy định tách thửa đất để chặn phân lô bán nền

Ngày 24/5, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, đơn vị này đã có văn bản kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo”.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với từng loại đất hoặc các loại đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở.

Tuy nhiên, các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 lại cho phép UBND cấp tỉnh được quyền cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp sau khi được tách ra không nhỏ hơn 500m2.

Cụ thể, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm năm 2014 đã không có quy định “diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”. Trong khi đó, Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng chỉ quy định “trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất”.

Mặt khác, Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định “trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất” để thi hành Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Hàng loạt dự án "ma", phân lô bán nền khiến TP.Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm "sốt" đất, khách hàng sẽ "lãnh đủ" khi giá đất khu này đang hạ nhiệt.

HoREA cho biết, các quy định tại điều 43d và điều 75a, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở, đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp "bất lương" lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Đến năm 2017, tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép “tách thửa đối với từng loại đất”, bao gồm cả “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Do đó, từ năm 2017 đến nay đã dẫn đến tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2021/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP “Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa”. Theo đó, các địa phương cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp” mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là “đất nông nghiệp” thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.

Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, “hô biến” các lô “đất nông nghiệp” có diện tích 500m2 hoặc 1.000m2 “vừa vặn” với diện tích của một lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị lợi dụng “phân lô, bán nền”, gấy sốt đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ với đất ở, hoặc thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đất đô thị hoặc trong điểm dân cư nông thôn. Nếu cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.

Phú Quốc là một trong những điểm nóng phân lô đất nông nghiệp , với “ma trận” quảng cáo cùng những lời hứa hẹn của môi giới đã khiến nhiều khách hàng “sập bẫy”. Những lô đất này đa phần là đất nông nghiệp, nhưng được rao bán như một dự án nhà ở và được tô vẽ đường đi trái ngược hoàn toàn với thực tế thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điển hình là Tập đoàn Hào Nam quảng cáo dự án đất nông nghiệp có đường đi tại TP.Phú Quốc, song trên thực tế sổ đỏ lại không hiển thị đường như bản vẽ.

Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Chính vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi một số quy định của các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa; bổ sung vào "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai".

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị nên giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị. UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Công Phong - Thanh Ngọc