Hiểu sao về thời điểm đăng ký đất?

Thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất được tính từ khi cơ quan chức năng đã cập nhật biến động trên giấy chứng nhận và ghi nhận vào sổ địa chính chứ không phải tính từ khi nộp hồ sơ.

Xung quanh bài viết “Tòa phong tỏa đất, viện không chịu” trên Pháp Luật TP.HCM ngày 26-8, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM (VPĐK), có ý kiến trao đổi cho rằng tòa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp báo nêu là chưa có hiệu lực.

Theo ông Liên, khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mà theo khoản 1 Điều 47 luật này, hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai.

Như vậy, phải hiểu là đăng ký quyền sử dụng đất là khi đã ghi nhận quyền này vào sổ địa chính. Tức là khi quyền sử dụng đất này đã được cập nhật biến động trên giấy chứng nhận và toàn bộ nội dung này đã được ghi nhận trong sổ địa chính chứ không phải tính từ khi nộp hồ sơ vào VPĐK.

Cách hiểu thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất được tính từ khi người dân nộp hồ sơ vào VPĐK là không đúng. Phải xác định rằng phải tính từ khi hoàn tất các thủ lục liên quan để ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ nội dung này được ghi nhận vào sổ địa chính. Lúc này việc đăng ký mới xong.

Việc đăng ký quyền sử dụng đất có hai trường hợp là cập nhật biến động trên giấy cũ hoặc cấp giấy chứng nhận mới. Cả hai trường hợp này đều tính thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất là khi quyền này được ghi nhận vào hồ sơ địa chính. Muốn được ghi nhận vào hồ sơ địa chính thì trước đó phải có giấy chứng nhận hay nói cách khác là phải ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước rồi mới được ghi vào hồ sơ địa chính.

Như vậy, khi người dân nộp hồ sơ vào VPĐK thì họ chỉ mới được cấp biên nhận để chứng minh là cơ quan này đã nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả chứ chưa được đăng bộ, sang tên ngay. Việc này phải chờ thẩm tra, xác minh hồ sơ xem có đủ điều kiện hay không mới được cấp. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Việc trả giấy chứng nhận cho người dân sớm hay muộn trong thời hạn luật định nêu trên tùy thuộc vào tính pháp lý của hồ sơ mà họ đã nộp. Tuy nhiên, cho dù có cấp sớm hay đúng ngày hẹn trả hồ sơ thì chỉ cần quyền sử dụng đất này đã được ghi nhận vào sổ địa chính thì xem như thủ tục đăng ký đã hoàn tất và lúc này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực.

Ví dụ: Ngày hẹn trả hồ sơ cho người dân là ngày 2-2 nhưng ngày 1-2 có công văn phong tỏa thì VPĐK vẫn trả giấy ra cho người dân bình thường vì giấy này đã được cấp và ghi nhận vào sổ địa chính xong. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà VPĐK đã giải quyết việc cấp giấy chứng nhận và ghi nhận vào sổ địa chính xong thì dù chưa đến ngày hẹn trả hồ sơ cho dân thì vẫn xem như việc đăng ký quyền sử dụng đất đã hoàn thành.

KIM PHỤNG ghi