Hai yếu tố tạo tính thanh khoản cho các dự án đại đô thị

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng do Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư, sau 20 năm đã trở thành nền tảng để phát triển cả khu vực phía Nam TP.Hồ Chí Minh. (Ảnh: Bảo Lan)

Báo cáo cũng đăng tải phân tích của các chuyên gia Savills cho rằng, với sự xuất hiện của các đại đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn, vai trò và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành càng trở thành tâm điểm.

Riêng tại Việt Nam, theo Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell, trong khoảng 10 năm gần đây, thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) của Việt Nam nói chung, các nhà đầu tư đã phát triển mạnh loại hình đại đô thị, trong đó bao gồm các tiện ích ngoại khu và nội khu phục vụ nhu cầu tại chỗ.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của Savill, để dự án có giá trị gia tăng phụ thuộc rất nhiều vào công tác vận hành và quản lý BĐS. Cụ thể, khả năng cho thuê đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố tốt hơn nhiều so với các căn hộ chung cư ở các đại đô thị. Trong đó, quản lý BĐS là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản.

Do vậy, ông Mattew Powell khuyến cáo, trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư cần phải chú trọng đến công tác quản lý vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án.

Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm BĐS được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.

Như vậy, rõ ràng hoạt động quản lý và vận hành BĐS ảnh hưởng rất lớn đến quyết định của người mua. Một dự án được quản lý, vận hành tốt với các hoạt động liên tục và chặt chẽ, sẽ duy trì được giá trị ban đầu của sản phẩm đối với chủ sở hữu, mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian

Theo bà Vũ Kiều Hạnh - Giám đốc Bộ phận Quản lý vận hành BĐS, Savills Hà Nội, “Giá trị của hoạt động quản lý vận hành mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn càng đòi hỏi doanh nghiệp quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa”.

“Một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ mang đến các lợi ích mang tính dài hạn, không chỉ dừng ở khâu hỗ trợ tư vấn, chuẩn chỉnh các hệ thống, quy trình, quy định từ đầu, mà còn đặt nền móng cho hoạt động quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án. Dự án vì thế mà có tính thanh khoản tốt và khả năng tăng giá bền vững về sau”, bà Vũ Kiều Hạnh nêu.

Cũng theo bà Vũ Kiều Hạnh, đối với các dự án quy mô lớn sẽ đòi hỏi một đơn vị quản lý có hệ thống quản lý tài chính và cơ sở vật chất hoàn thiện và toàn diện. Nên thông thường, ban quản lý (BQL) sẽ kiểm soát ngân sách vận hành, chi trả chi phí vận hành cho toàn bộ diện tích trong dự án đã được bàn giao. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những dự án, chủ đầu tư “lách” ra những diện tích để không bàn giao cho BQL, BQL khó và không thể truy thu phí dịch vụ định kỳ. Nhưng để đảm bảo chất lượng sống của cư dân và giữ gìn chất lượng dự án, BQL vẫn cần chi trả chi phí vận hành của các diện tích này, từ đó dẫn đến khó khăn nhất định trong chi phí vận hành.

Do vậy, “đối với các dự án đại đô thị, cần có các đơn vị quản lý chuyên nghiệp – họ sẽ áp dụng các giải pháp có quy chuẩn và quy định riêng để kiểm soát vấn đề này chặt chẽ”, bà Hạnh chia sẻ thêm.

Bà Hạnh cũng cho biết, hiện nay, giải pháp của Savills tại các dự án ở Việt Nam sẽ đến từ đội ngũ Kiểm toán trực thuộc Bộ phận quản lý vận hành BĐS. Đội ngũ này có chức năng tư vấn, lập kế hoạch và kiểm tra các quy trình kế toán định kỳ của từng dự án. Áp lực chi phí tại Savills cũng được giảm tải hiệu quả kể từ khi triển khai sử dụng phần mềm quản lý Property Cube vào hoạt động quản lý, vận hành từ năm 2018 đến nay. Chi phí vận hành tòa nhà được minh bạch sẽ thực sự là yếu tố then chốt hỗ trợ công tác quản lý thêm hiệu quả.

Theo ông Matthew Powell, Chính phủ và các địa phương hiện rất quan tâm đến tiềm năng và xu hướng phát triển các đại dự án tại Việt Nam. Bởi điều đó cũng sẽ tạo cho Việt Nam xây dựng những khu đô thị đồng bộ cả về hạ tầng, trong đó có giao thông và quy hoạch.

Do vậy, “bên cạnh công tác quản lý và vận hành, khi phát triển các dự án đại đô thị, chủ đầu tư cần lưu ý lập quy hoạch tổng thể ngay từ đầu một cách bài bản và đa dạng về các sản phẩm. Trong đó, chú trọng đến các tiện ích, dịch vụ nội khu đi kèm như: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, đến các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển để tạo ra một môi trường sống khác biệt cho cộng đồng dân cư. Từ đó tạo ra tính thanh khoản và hấp thụ tốt củ sản phẩm”, ông Matthew Poweell kết luận.

Bảo Lan