Hai Bộ luật được thông qua: Tin mừng cho thị trường bất động sản

Những điểm đáng chú ý trong Luật Đầu tư

Quy định về “lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án” là nội dung rất quan trọng được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, được Luật Đầu tư 2020 quy định đồng bộ, xử lý được các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở và đất nông nghiệp, như sau: Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020, quy định: “4. Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật”.

Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, quy định:

“1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 21 như sau:

“2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.”;

Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22 như sau:

“c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.

Chính phủ quy định chi tiết điểm này.”;

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau:

“1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.”;

d) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 như sau:

“2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”;

Sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 175 như sau:

“7. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.”;

e) Bãi bỏ khoản 3 Điều 22 và Điều 171”.

(3) Khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, quy định sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 2 Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, như sau:

“a) Đối với các đối tượng quy định tại Điều 18 của Luật này, cấp có thẩm quyền căn cứ đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt (…)”.

Liên quan đến Luật Đầu tư, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, cho phép: “Quy định tại Khoản 4 Điều 29 và Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 01/09/2020”, tương tự như tại Khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư đã “Quy định tại Khoản 3 Điều 75 của Luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/09/2020”, để tháo gỡ ách tắc, vướng mắc của hàng trăm dự án nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại sau đại dịch CoViD-19, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét để ban hành Quy trình thủ tục các bước đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở để đảm bảo sự phù hợp theo định hướng của Luật Đầu tư vừa được Quốc hội thông qua.

Những điểm đáng chú ý trong Luật Xây dựng

Trong cùng ngày 17/06/2020, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, với 92,96% đại biểu có mặt tán thành.

Theo đó, Luật Xây dựng (sửa đổi) đã giảm bớt “bước thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở” của các công trình xây dựng trong dự án nhà ở. Công tác thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở được tích hợp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng.

Quy định mới này, đã khắc phục bất cập của Luật Xây dựng 2014, ví dụ: Đối với trường hợp dự án nhà ở có công trình cấp 1 (trên 24 tầng), thì trước đây, chủ đầu tư phải trình Cục Quản lý hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng thẩm định cả hai bước thiết kế: “Bước thẩm định thiết kế cơ sở”; Tiếp theo, phải thực hiện “Bước thẩm định thiết kế kỹ thuật sau thiết kế cơ sở”; Rồi sau đó, mới được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 768/QĐ-BXD ngày 13/09/2019 cho phép “Cục Công tác phía Nam” của Bộ Xây dựng được thực hiện công tác của cơ quan chuyên môn về xây dựng bao gồm “Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công theo phân cấp và theo quy định của pháp luật đối với công trình cấp I là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100m”.

Như vậy, các chủ đầu tư dự án nhà ở có công trình cấp I là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100m, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Cần Thơ và 17 tỉnh thuộc Miền đông Nam Bộ và Miền tây Nam Bộ không còn phải ra Bộ Xây dựng để thẩm định thiết kế như trước đây.

Trúc Dân