Hà Nội đổi gần 40ha đất lấy 2,85km đường: Dễ nhập nhèm?

UBND Thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 2790/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Đề xuất dự án Xây dựng tuyến đường từ đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3, quận Thanh Xuân theo hình thức hợp đồng BT.

Dự án dự kiến nối từ Lê Trọng Tấn đến vành đai 3

Theo đó, tuyến đường có chiều dài 2,85 km, tổng vốn đầu tư dự kiến 1.412 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng là 274 tỷ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng 967 tỷ đồng, còn lại là các chi phí khác. Thời gian thực hiện Dự án dự kiến từ 2018 đến 2020.

Hà Nội đề xuất, thực hiện dự án theo hình thức BT, lấy quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm gồm các ô quy hoạch 3-1, 3-2, 4-1, 4-2 với diện tích khoảng 39,8 ha thuộc Quy hoạch phân khu S4.

Theo tìm hiểu, vị trí nghiên cứu phân khu đô thị S4 thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai IV thuộc địa giới hành chính các phường Yết Kiêu, Quang Trung, Nguyễn Trãi, Phúc La, Vạn Phúc, La Khê, Dương Nội, Hà Cầu, Kiến Hưng, Phú Lương, Yên Nghĩa (quận Hà Đông), các xã Đại Mỗ (huyện Từ Liêm), Hữu Hòa (huyện Thanh Trì), La Phù, Đông La (huyện Hoài Đức), Bích Hòa, Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng (huyện Thanh Oai). Đây đều được đánh giá là các điểm "nóng" trong phát triển đô thị.

Riêng với khu vực Đại Mỗ, theo định giá của giới đầu tư BĐS, mức giá sàn cho đất nền khu vực này đang giao động từ 14 triệu/m2. Tuy nhiên, đó chỉ là giá sàn, được thực hiện trên hợp đồng, còn giá bán ra có thể chênh lên gấp 5-7 lần.

"Ví dụ như đất khu vực Thanh Hà, giá trên hợp đồng chỉ khoảng 14 triệu/m2, nhưng giá giao dịch hiện nay vào khoảng 50-70 triệu/m2, có lo đang giao dịch từ 80-85 triệu/m2. Tương tự, đất nền tại khu vực La Khê, Văn Khê, Đại Mỗ... cũng vậy", anh Sơn, chuyên môi giới BĐS cho biết.

Lý giải nguyên nhân giá đất lại bị chênh lên cao hơn nhiều lần như vậy, anh Sơn cho rằng vì phải qua rất nhiều khâu.

"Riêng việc hoàn thiện các giấy tờ từ khi bắt đầu khởi công, động thổ chủ đầu tư phải mất khoảng 8 năm. Trong suốt thời gian trên có rất nhiều vấn đề xảy ra, vì thế, nói là dự án bị đẩy lên, chủ đầu tư lãi lớn nhưng thực chất chủ đầu tư chỉ được hưởng khoảng 30% lợi nhuận từ dự án, phần còn lại là chi phí qua các cửa", anh Sơn tiết lộ.

Tại sao lại đổi đất?

Nêu quan điểm về chủ trương trên, TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thực hiện dự án theo hình thức BT là không minh bạch, dễ nhập nhèm.

Ông giải thích, xây dựng dự án hạ tầng không thể căn cứ dựa trên tổng dự toán mà phải thực hiện theo hình thức đấu thầu để xác định theo giá thị trường. Việc tổ chức đấu thầu nhằm xác định phương án thi công hiệu quả nhất với giá bỏ thầu thấp nhất.

Riêng về phương án quy đổi đất, đây lại "điểm mù" đáng quan ngại.

"Không thể xác định được giá đất, vì giá đất phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng. Do đó, việc xác định giá đất phải dựa trên quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh mới bảo đảm khách quan, chính xác.

Việc tính toán đổi ngang đất lấy hạ tầng là giải pháp dễ nhập nhèm, dễ bị lợi dụng để trục lợi. Hà Nội phải cân nhắc", TS Phạm Sỹ Liêm cảnh báo.

Dẫn lại Điều 31, quy định việc lập quy hoạch chi tiết trục đường mới trong đô thị, trong đó có quy định: "Phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 mét mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ của tuyến đường dự kiến; Khai thác hiệu quả quỹ đất hai bên đường; nghiên cứu không gian kiến trúc, hình khối công trình, khoảng lùi của các công trình cụ thể, bảo đảm tăng cường tính chỉnh thể và tính đặc trưng của khu vực". TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, luật đã quy định nhưng khi thực hiện việc tận dụng, khai thác quỹ đất hai bên đường để thu hồi nguồn lực đang bị bỏ quên.

Ông lấy ví dụ: "Con đường Xã Đàn hiện đang được mệnh danh là con đương "đắt nhất hành tinh", tại sao lại như vậy?

Vì, thành phố lai lưng bỏ tiền giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân, tạo điều kiện cho chủ đầu tư làm đường. Nhưng đất đai hai bên đường bị tăng giá lên nhiều lần, chủ đầu tư thực hiện chỉnh trang, cải tạo đô thị hai bên đường, làm giá đất bị đẩy lên, chủ đầu tư hưởng lợi lớn. Số tiền thu về thậm chí còn lờn hơn hoặc đủ bù các chi phí đã bỏ ra để làm đường.

Cuối cùng, nhà nước phải bỏ tiền cho người khác hưởng lợi".

Hà Nội đổi đất lấy...6 cây cầu qua sông Hồng, sông Đuống?

Nêu tiếp ví dụ thứ hai, là một khu đô thị được xây dựng trên địa bàn Hưng Yên với giá đất nền rất thấp. Cho rằng, mấu chốt của dự án chính là con đường nối liền khu đô thị trên với trung tâm thành phố Hà Nội, TS Phạm Sỹ Liêm kể:

"Tôi được biết, chủ đầu tư đã đề xuất xây dựng con đường này và đổi lại Hà Nội phải đổi quỹ đất khác cho chủ đầu tư. Trên thực tế, việc làm đường chính là chủ đầu tư đang phục vụ chính dự án của mình nhưng lại bắt Hà Nội trả tiền.

Tôi nêu lại ví dụ trên để cảnh báo tình trạng tương tự có thể xảy ra với dự án đường Lê Trọng Tấn nối với tuyến đường vành đai 3. Cần đặt câu hỏi, có vấn đề lợi ích nhóm ở đây không hay còn vì tầm nhìn hạn hẹp, chưa tính toán hết các tiềm năng từ đất của các cơ quan quản lý khi quyết định đổi đất cho nhà đầu tư để lấy dự án này?

Tôi cho rằng, việc này cần phải được cân nhắc để đưa ra quyết định cho chính xác", TS Phạm Sỹ Liêm nói rõ.

Hoài An