GS. Đặng Hùng Võ: Bất động sản công nghiệp tăng cầu nhưng tư duy lại thiếu

GS Đặng Hùng Võ cho rằng bất động sản công nghiệp tăng cầu

nhưng tư duy công nghiệp lại thiếu

Cơ hội cực lớn

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 - Đón sóng đầu tư mới, ngày 28/10, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết, giá chào thuê đất công nghiệp đang biến động chưa từng có. TP HCM, Hà Nội lần lượt có giá thuê đất công nghiệp tăng 2 và 1,7 lần trong khi toàn thị trường tăng 30% so với cùng kỳ.

Đánh giá về nhận định này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng khả năng tăng cung là hoàn toàn trong tầm tay, sự tăng cầu trong lĩnh vực này theo đúng quy luật.

Trước đây Việt Nam nói là công nghiệp hóa nhưng chưa khuyến khích được đầu tư FDI. Hơn nữa, nguồn lực đầu tư trong nước còn có những hạn chế. Việt Nam kêu gọi đầu tư vào công nghiệp mang tính kêu gọi chung chứ chưa có định hướng tạo dựng một mô hình đầu tư hấp dẫn. Trước đây, tình trạng các khu công nghiệp được quy hoạch, thành lập nhưng độ lấp đầy chỉ khoảng 50%, còn lại 50 % vẫn phải chờ những nhà đầu tư. Chính vì vậy, giá thuê các mặt bằng ở khu công nghiệp thấp so với các nước trong khu vực.

Tuy nhiên, vừa qua, tác động lớn nhất cho thị trường bất động sản công nghiệp là Việt Nam có thay đổi về chính sách phát triển khu công nghiệp, đặc biệt là chính sách mà chúng ta cho ưu đãi nhiều hơn đối với một số mặt cần khuyến khích trong đầu tư các khu công nghiệp. Ví dụ vừa rồi chúng ta đưa ra khuyến khích công nghiệp phụ trợ gắn với công nghiệp sản xuất, khuyến khích một số nhà đầu tư sản xuất công nghiệp phụ trợ trong nước đổ tiền vào đầu tư.

Cùng với đó là sự cho phép đầu tư các khu hỗn hợp công nghiệp, đô thị và dịch vụ, với ý nghĩa tạo nên những hệ sinh thái bền vững. Hay nói cách khác, đây là sự khuyến khích các nhà đầu tư bất động sản nói chung đầu tư vào cạnh khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí và khu đô thị. Từ đó, làm cho khu vực hấp dẫn hơn, tạo ra một hệ thống cộng sinh – các dịch vụ công nghiệp, nơi ở của công nhân và của những người dân trong vùng, tạo sức hấp dẫn tốt hơn.

Đó là phía cung. Còn về phía cầu, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đã tạo điều kiện cho rất nhiều doanh nghiệp của các nước đối tác thân cận của Mỹ có xu hướng muốn rút khỏi Trung Quốc và chuyển sang các nước khác mà họ cảm thấy tính bền vững cao hơn.

Thị trường Trung Quốc qua một thời gian phát triển đã đến mức độ tới hạn. Ví dụ, thị trường này trả công lao động đắt, yêu cầu theo tiêu chí của châu Âu, Mỹ nên giá cao hơn rất nhiều. Đầu tư vào Trung Quốc hưởng giá rẻ ngày càng kém hấp dẫn hơn ngày xưa, dẫn tới các nhà đầu tư rời khỏi Trung Quốc, hướng vào Đông Nam Á, trong đó, Việt Nam và Indonesia được các nhà đầu tư tin vào tính ổn định của thị trường, giá nhân công còn rẻ, đông dân, lao động trẻ chiếm tỷ lệ cao.

“Khi các nhà đầu tư nước ngoài chuyển vào Việt Nam thì chắc chắn cầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tăng, trong khi, cung mới chỉ tăng từ năm 2018, cung bao giờ cũng chậm hơn cầu nên nó tạo ra hệ quả là độ lấp đầy của các khu công nghiệp đã tăng trung bình khoảng đến từ 70-80%. Có nghĩa, nhiều nhà đầu tư đã vào khu công nghiệp. Khi cung tăng, giá sẽ tăng theo quy luật thị trường. Chúng ta cũng hy vọng, hệ quả thứ hai này sẽ có lợi cho nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ lưu ý, sự tăng cao này cũng có thể làm cho thị trường bất động sản công nghiệp kém tính hấp dẫn đi, bởi vì giá thuê đất đai và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tăng lên. Ông hy vọng cung tăng tiếp làm giá giảm đi và cung cầu tại thị trường này được cân bằng để tạo nên giá cả hợp lý.

Đánh giá về sự phát triển thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, GS Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường này phát triển mạnh mẽ nhất là khu Đông Nam Bộ vì Việt Nam tập trung cường độ phát triển công nghiệp khá mạnh tại đây. Nhất là sắp tới sân bay Long Thành hoàn thành sẽ tạo ra kết nối quốc tế rất thuận lợi. Việt Nam cũng đang hoàn thiện kết nối hệ thống đường bộ với sân bay Long Thành và với toàn bộ khu vực Đông Nam Bộ, và như vậy, khu vực này luôn có tính hấp dẫn cao.

Tại miền Bắc thì tam giác Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh và quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam cũng là khu vực có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển. Ngoài ra, đối với vùng Thủ đô – lớp bên ngoài kề cận Thủ đô như Thái Nguyên, Bắc Giang, nhưng tỉnh này cũng là nơi có khả năng đảm bảo tiêu chuẩn tốt để nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

Liệu có lại lãng phí?

Đồng ý với nhận định của CBRE cho rằng, các yếu yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu đất công nghiệp có thể kể đến là Chính phủ Việt Nam tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo sự kết nối lưu thông ngày càng tốt hơn, và đây là cú huých lớn thúc đẩy nguồn cầu bất động sản công nghiệp từ khắp nơi đổ về. Tuy nhiên, điều mà GS Đặng Hùng Võ e ngại là muốn phát triển thị trường này, Việt Nam cần đầu tư FDI vào cả công nghiệp phụ trợ chứ không chỉ sản phẩm chính.

“Tôi chỉ e ngạirằng Việt Nam có đủ các nhà đầu tư phát triển công nghiệp phụ trợ hay không, tiêu chuẩn kỹ thuật công nghiệp phụ trợ có đạt quốc tế hay không. Việt Nam muốn phát triển công nghiệp nhưng tư duy chưa công nghiệp. Công nghiệp phụ trợ của Việt Nam hiện đang yếu, vì sản xuất ra không dùng được. Việt Nam cần đầu tư FDI vào cả công nghiệp phụ trợ chứ không chỉ sản phẩm chính. Việt Nam định hướng rất giỏi nhưng làm thì không giỏi lắm”, ông Võ nói.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, ngay nhà đầu tư trong nước, có một số nhà đầu tư có thế mạnh nhưng lại chuyên về bất động sản trên lĩnh vực nhà ở, vui chơi giải trí, du lịch, không phải là bất động sản công nghiệp.

Các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam vẫn cứ ham vào nhà ở, ham vào du lịch, vui chơi giải trí chứ chưa quan tầm nhiều vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo kỳ vọng cao hơn cái mà Việt Nam hiện đang làm. Điều này một lần nữa phản ánh tư duy của Việt Nam thiếu tư duy công nghiệp. Hiện vẫn là tư duy gặt hái thị trường sao cho có lợi nhất. Trong khi, các nhà đầu tư nước ngoài lại xông vào đầu tư vào hạ tầng công nghiệp cho Việt Nam vì họ có tư duy công nghiệp nhiều hơn.

Đây cũng là yếu tố làm tăng cầu, bởi vì ngoài chuyện hạ tầng khu công nghiệp thuận lợi thì bao giờ cũng tính tới hai yếu tố nữa. Một là công nghiệp phụ trợ có hay không có. Địa phương có công nghiệp phụ trợ thuận lợi sẽ tạo quan tâm cao cho nhà đầu tư lựa chọn. Giao thông đi lại gọi là chi phí trả cho logistics. Việt Nam có chính sách đầu tư hạ tầng tốt nhưng chi phí logistics lại hơi cao bởi vì phí trả cho BOT khá cao. Chính phủ Việt Nam cần thay đổi chính sách BOT hiện nay, thì mới có thể làm giảm logistics.

Hiện nhà đầu tư chuyên nghiệp Việt vào bất động sản công nghiệp còn rất thiếu. Thị trường này chủ yếu thu hút nhà đầu tư Nhật Bản, một số là nhà đầu tư Trung Quốc. Việt Nam có một vài nhà đầu tư nhưng không mạnh.

Nhà đầu tư trong nước đang đứng trước một cơ hội rất lớn vì nhà nước có chính sách ưu đãi nhà đầu tư trong nước, nhưng cách thức phát triển bất động sản công nghiệp trước đây vẫn mang tính bao cấp nhiều hơn - phải được Thủ tướng phê duyệt, nên tính thị trường kém, phát triển ì ạch.

“Theo dõi thị trường này sẽ thấy, cho đến năm 2018 thì Việt Nam vẫn phát triển công nghiệp theo thể chế cũ tức là xét duyệt “vật lên vật xuống mãi”. Bởi vậy, cần thay đổi chính sách liên quan đến khuyến khích nhiều hơn đối với khu công nghiệp, tạo chỉnh sửa làm cho bất động sản công nghiệp năng động hơn, ví dụ như cho đầu tư các hệ sinh thái cộng sinh công nghiệp đô thị dịch vụ, đầu tư mạnh vào phát triển hạ tầng. Với những chính sách ấy, chắc chắn sẽ tạo điều kiện tăng cung”, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Mảnh đất cho nhà đầu tư Việt vẫn đang là phía trước, ông Võ nhấn mạnh thêm: Việt Nam cần có chính sách kéo nhà đầu tư bất động sản từ lĩnh vực khác vào bất động sản công nghiệp. Đối với một đất nước, hai chỉ số quan trọng về kinh tế vẫn là công nghiệp và nông nghiệp. Nhưng hai thị trường này tại Việt Nam lại là hai thị trường kém phát triển nhất. Nhiều nhà kinh tế cho rằng hai lĩnh vực này yếu rồi thì phát triển vào du lịch dịch vụ sẽ đạt lợi thế cao hơn. Tuy nhiên, một đất nước không thể tất cả là dịch vụ, bởi hai thứ hàng hóa mà ta “sờ mó” được là nông nghiệp và công nghiệp thì ta đều kém. Cái này mới là dịch vụ cơ bản.

Nếu chiến tranh xảy ra thì lĩnh vực dịch vụ sẽ không ai sử dụng. Covid-19 vừa qua là một minh chứng, may mà Việt Nam không bị ảnh hưởng nặng do ta khống chế được. Trong khi nông nghiệp phải có đủ gạo để ăn, công nghiệp sẽ cho ta những thứ sử dụng hàng ngày. Hai lĩnh vực này đang vướng về yếu tố thị trường, không hấp dẫn được các nhà đầu tư. Một số nhà đầu tư uy tín vào lĩnh vực nông nghiệp cũng mới chỉ làm với ý nghĩa xã hội chứ không phải nơi thu lợi. Bởi vậy, GS Đặng Hùng Võ cho rằng hai lĩnh vực nông nghiệp và công nghiệp tại Việt Nam phải thay đổi yếu tố thị trường, để nó tạo ra hấp dẫn thị trường.

Hiện cơ chế của Việt Nam là mỗi một tỉnh phải có một ban quản lý khu công nghiệp. Theo GS Đặng Hùng Võ, ban đó là không cần thiết: “Ban quản lý khu công nghiệp không để làm gì, trong khi thị trường nhà ở phát triển mạnh, có những khu đô thị lớn nhưng đâu cần ban quản lý nào ở các tỉnh. Giống như nhà ở, sau khi có quy hoạch về khu công nghiệp rồi thì cứ theo quy hoạch mà làm. Ban quản lý một khu công nghiệp cụ thể nào đó chính là doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng công nghiệp đó quản lý luôn theo pháp luật. Nhà đầu tư vào thị trường mới có thể hiểu thị trường như thế nào, từ đó đưa ra cách thức theo đúng pháp luật để tạo hấp dẫn cho thị trường”.

Ông Võ cho rằng thị trường bất động sản khác với thị trường khác là cần vốn rất lớn. Đây là thị trường quán tính lớn, trong khi, chỉ có một số loại bất động sản là thu hồi được vốn trong một chu kỳ đầu tư ngắn, ví dụ như thị trường nhà ở. Còn đối với đầu tư khu công nghiệp, chu kỳ thu hồi vốn được ít nhất phải mất 30 năm.

GS Đặng Hùng Võ đặt câu hỏi liệu giải pháp cho phép bất động sản công nghiệp cũng được phép bán từng đơn vị nền thì mới tận dụng vốn từ các nhà đầu tư công nghiệp. Việt Nam làm được điều này thì tăng vốn đầu tư sẽ rất mạnh, sẽ gom tiền được từ các nhà đầu tư để phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp ngay từ đầu, từ đó tạo lợi thế rất lớn. Chuyển cơ chế từ bất động sản du lịch, nhà ở sang bất động sản khu công nghiệp tại sao Việt Nam không làm. Doanh nghiệp Việt không quá lớn, nếu có cơ chế phù hợp, doanh nghiệp Việt chỉ cần làm các hạ tầng như san nền, kéo điện vào… cũng đã là quá tốt.

Bàn về tác động của Covid-19 đối với thị trường bất động sản công nghiệp, GS Đặng Hùng Võ cho rằng Covid hoàn toàn độc lập với cơ hội đầu tư cho công nghiệp ở Việt Nam. Nó có thể làm chậm lại bước phát triển, nhưng lại là thời gian rất quý giá khi trên thế giới dừng lại, Việt Nam có thời gian ngồi nghĩ với nhau là nên làm thế nào cho cung phát triển đáp ứng được cầu, đồng thời tạo hiệu suất và hiệu quả cao hơn cho lĩnh vực này. Đó chính là thời gian chỉnh đốn pháp luật, tạo giải pháp mới.

Ông Võ phân tích: "Thị trường bất động sản khác với thị trường khác là cần vốn rất lớn. Đây là thị trường quán tính lớn, trong khi, chỉ có một số loại bất động sản là thu hồi được vốn trong một chu kỳ đầu tư ngắn, ví dụ như thị trường nhà ở".

Còn đối với đầu tư khu công nghiệp, chu kỳ thu hồi vốn được ít nhất phải mất 30 năm. Liệu giải pháp cho phép bất động sản công nghiệp cũng được phép bán từng đơn vị nền thì mới tận dụng vốn từ các nhà đầu tư công nghiệp. Ta làm được điều này thì tăng vốn đầu tư sẽ rất mạnh. Gom tiền được các nhà đầu tư để phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp ngay từ đầu sẽ tạo lợi thế rất lớn. Chuyển cơ chế từ bất động sản du lịch, nhà ở sang bất động sản khu công nghiệp tại sao ta không làm, mà lại cấm. Doanh nghiệp Việt không quá lớn chỉ cần làm các hạ tầng như san nền, kéo điện vào… cũng là rất tốt rồi.

Bất động sản công nghiệp Việt yếu ngay từ vốn đầu tư. Thị trường tín dụng Việt Nam thì mỏng, Nhà đầu tư trong nước không thể có vốn dài hạn để đầu tư được. Lĩnh vực này đang có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, không phải là doanh nghiệp trong nước.

“Cơ hội phát triển thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang rất lớn. Liệu nhà nước ta cũng như các nhà đầu tư có lãng phí cơ hội này không? Tôi thì tôi hơi hoài nghi rằng chúng ta nắm bắt được cơ hội rồi nhưng lại khó tận dụng được cơ hội. Câu chuyện phát triển thị trường bất động sản công nghiệp theo tôi vẫn ở phía trước, trong tình trạng mờ mờ ảo ảo. Vẫn là hy vọng thôi”, ông Võ nói.

Minh Hoa