Gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội: Cần sớm được triển khai

Lệch pha về cơ cấu sản phẩm

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS phát triển mạnh cả về quy mô, loại hình, chất lượng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân. Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, đặc biệt ở các đô thị lớn ngày càng trở thành vấn đề đáng báo động. Sản phẩm nhà ở giá thấp ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu luôn chiếm tới 70 - 80% thị trường, trong khi đó với tốc độ đô thị hóa nhanh, khiến nhu cầu mua nhà, sở hữu nhà tăng cao, bộc lộ rõ sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, cảnh báo những dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS.

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Chỉ tính riêng tại Hà Nội, theo số liệu khảo sát từ batdongsan.com.vn, đa phần các dự án dự kiến bàn giao trong năm 2022 đều hướng đến nhóm khách hàng trung, cao cấp như: Dự án The Park Home (Cầu Giấy) 38 - 42 triệu đồng/m2; dự án The Nine (Cầu Giấy) 42 - 50 triệu đồng/m2; dự án Trinity Tower (Thanh Xuân) khoảng 38,5 triệu đồng/m2 hay dự án Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy) được giao bán với mức 48 - 53 triệu đồng/m2... Ngoài ra, dự kiến cũng sẽ có khoảng 13 dự án biệt thự, nhà phố gia nhập thị trường.

Đáng quan ngại, thị trường không chỉ xảy ra tình trạng lệch pha về cơ cấu sản phẩm, mà số lượng nguồn cung mới cũng ghi nhận giảm sút mạnh trong khoảng 3 năm trở lại đây. Đặc biệt từ khi xảy ra đại dịch Covid-19, tình trạng này càng trở nên rõ ràng hơn.

Số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, riêng trong năm 2021 tổng lượng giao dịch BĐS trên cả nước đạt trên 61.700 sản phẩm (bao gồm cả sản phẩm cũ) nhưng nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 47.500 sản phẩm (trong đó Hà Nội là 3.163 sản phẩm, TP Hồ Chí Minh là 5.006 sản phẩm), tương quan cung cầu có sự chênh lệch lớn. Điều đó phản ánh đúng thực trạng của thị trường BĐS ở 2 TP lớn.

Trong quý đầu tiên của năm 2022, thị trường chưa ghi nhận có sự chuyển biến rõ rệt, khi cả Chính phủ, DN và người dân vẫn đang phải dành nhiều thời gian, tài chính cho công tác phòng, chống dịch. Bên cạnh đó, tác động từ xung đột vũ trang ở khu vực châu Âu đang khiến cho giá nguyên, nhiên vật liệu tăng mạnh, làm phát sinh chi phí đầu vào cũng gây ra thách thức không nhỏ đến DN xây dựng, BĐS ở Việt Nam đang trong giai đoạn cần sự ổn định để phục hồi thời kỳ hậu Covid-19.

Động lực cho thị trường bất động sản

Tưởng chừng những khó khăn sẽ làm cho thị trường BĐS sẽ tiếp tục chìm sâu trong khủng hoảng nhưng giữa lúc cam go nhất thì tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội với quy mô khoảng 350.000 tỷ đồng, triển khai trong 2 năm 2022 - 2023. Trong đó có phần vốn phân bổ cho DN BĐS, xây dựng và khoảng 1/3 tổng lượng vốn sẽ dùng để đầu tư hạ tầng, giao thông.

Ngay sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình. Theo đó, liên quan tới lĩnh vực ngành xây dựng, có 2 gói hỗ trợ để thúc đẩy phát triển nguồn cầu và nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân khu công nghiệp và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Một là cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NƠXH. Tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng. Hai là cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong 2 năm 2022 - 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ.

“Gói tài khóa, tiền tệ sẽ tác động rất lớn đối với nền kinh tế, đặc biệt khi Chính phủ lựa chọn đầu tư vào những dự án khả năng hấp thụ ngay, giúp nền kinh tế nhanh chóng phục hồi và lan tỏa. Điều này sẽ tạo ra tác động kép tới nền kinh tế, ví dụ chính sách giảm 2% thuế VAT giúp người dân giảm chi phí khi mua sắm và kích cầu tiêu dùng, chỉ cần tăng thêm 1 điểm % tiêu dùng sẽ giúp GDP tăng 0,12%, tất cả các ngành nghề đều hưởng lợi khi chính sách này được thực hiện” - chuyên gia tài chính, ngân hàng, TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, gói tài khóa này đối tượng được phân bổ sẽ chỉ ưu tiên cho nhóm dự án NƠXH. Nói như vậy không có nghĩa là ít tác động đến toàn bộ thị trường, mà ngược lại nó giống như liều vaccine cực mạnh tạo hiệu ứng cho tất cả yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, đặc biệt là đối với DN đầu tư, kinh doanh BĐS khi đang phải trải qua một thời kỳ khó khăn với nhiều thách thức phải vượt qua. Điểm nhấn của gói tài khóa này sẽ tập trung phát triển đồng bộ hạ tầng kết nối đô thị với nông thôn, đảm bảo phát triển bền vững.

“Thực tế chứng minh, ở đâu hạ tầng được đầu tư ở đó thị trường BĐS phát triển mạnh, giá tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện. Cho dù gói tài khóa lần này chỉ ưu tiên cho sản phẩm NƠXH nhưng nếu nguồn cung dòng sản phẩm này nhiều thì cũng sẽ giảm áp lực về việc giá BĐS tăng nhanh, trở thành yếu tố then chốt giúp bình ổn thị trường BĐS” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Một trong những mục tiêu quan trọng của gói tài khóa có nội dung chi phát triển thể chế, thúc đẩy cải cách cơ cấu kinh tế, tạo động lực cho sự phục hồi, phát triển của nền kinh tế, mở ra thêm cơ hội về thu hút đầu tư nước ngoài. Như vậy, tất yếu sẽ cải thiện môi trường thể chế cho cả ngành BĐS, gia tăng các dự án xây dựng mới, giảm áp lực chênh lệch cung - cầu, ngành BĐS nói riêng sẽ phục hồi, tăng trưởng tích cực.

“Gói tài khóa vừa bảo đảm an sinh xã hội, vừa thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế bền vững, tháo gỡ khó khăn cho DN gắn với hỗ trợ phát triển nhà ở và thị trường BĐS. Quốc hội đã thông qua chương trình rồi thì các bộ, ngành phải khẩn trương hơn nữa ngay từ thời điểm này chốt danh mục dự án được phân bổ vốn đầu tư từ chương trình để nhanh chóng triển khai, lựa chọn dự án khả thi, tránh cơ chế xin - cho, dàn trải” - chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo Báo cáo Chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam 2022, 92% người được khảo sát đang muốn sở hữu thêm BĐS. TP Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai địa điểm được lựa chọn nhiều nhất, chiếm gần 80% nhu cầu tìm kiếm nhà ở. Thị trường BĐS đang tiếp tục đối diện với tình trạng lệch pha cung - cầu, khi giá tăng cao nhưng thiếu nguồn cung ở phân khúc nhà ở giá thấp.

"Chính phủ, các bộ, ngành cần bám sát từng dự án để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn. Có vốn nhưng không giải ngân được, bị "ngâm" quá lâu thì sẽ không đáp ứng được mục tiêu cấp bách của chương trình phục hồi và phát triển trong 2 năm 2022 - 2023." - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế T.Ư, TS Lê Đăng Doanh

Doãn Thành