Giải pháp nào giải quyết mâu thuẫn và bất đồng xảy ra tại các chung cư?

Tranh chấp tại chung cư Oriental Plaza ở TPHCM. Xung đột về diện tích sở hữu chung và phí bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư Công ty Sơn Thuận. Nguồn ảnh: VNN

Xung đột chung cư có xu hướng tăng cao

Khảo sát mới đây của DKRA Vietnam cho thấy, TPHCM hiện có khoảng hơn 1.400 tòa chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Số lượng nhà chung cư tăng cao dẫn đến vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TPHCM phải xem xét, giải quyết.

Còn theo chia sẻ của Savista - Công ty quản lý nhiều dự án chung cư trên cả nước, hiện nay việc mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị nhà chung cư ngày càng diễn ra thường xuyên và có xu hướng tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TPHCM... Hơn 2 năm trở lại đây, Công ty nhiều lần chứng kiến những xung đột giữa cư dân với ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư… đa phần liên quan đến quản lý và vận hành tòa nhà chung cư.

Mặc dù hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, bao gồm: Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD, chính thức có hiệu lực từ 01/01/2020,… tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management

Nguyên nhân và giải pháp giải quyết xung đột tại các chung cư

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management, cho rằng, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL); cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL,…

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết,…

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management.

Từ thực tế trên, DKRA Vietnam đã đưa ra một số giải pháp xử lý. Theo ông Võ Tiến Thành, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa 3 bên là cư dân - BQT/BQL - chủ đầu tư, BQL chung cư đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, nhưng BQL sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản…

Đồng thời, BQL có thể tư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân.

Về giải pháp xử lý, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật", nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án… Bên cạnh đó, cơ quan quản lý Nhà nước cũng nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Về phía các chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, BQT, BQL phải báo cáo rõ việc thu - chi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định pháp luật để tránh hiểu lầm.

"Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư, hoặc BQT, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi, trách nhiệm trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận. Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi BQL phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ BQT để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan" - ông Võ Tiến Thành khuyến nghị.

Còn theo bà Mai Thị Hồng Diễm, Phó tổng giám đốc Savista, khi có mâu thuẫn và bất đồng xảy ra trong chung cư, BQL cần thể hiện vai trò của mình, trước hết là đảm bảo sự an toàn và an ninh tuyệt đối trong chung cư. Sau đó đại diện đơn vị quản lý là trưởng ban cần mời các bên ngồi lại với nhau để tìm ra tiếng nói chung, cũng như giải quyết dứt điểm những vấn đề còn tồn đọng. Tuy nhiên, đối với những tranh chấp, mâu thuẫn giữa cư dân và BQT có nguồn cơn từ những vấn đề lớn hơn như sử dụng phí bảo trì tòa nhà hoặc năng lực làm việc của ban quản trị thì lúc này ban quản lý cần mời sự vào cuộc hòa giải của đại diện cơ quan chính quyền sở tại cũng như tiếng nói từ chủ đầu tư. Quy trình quản lý vận hành của đơn vị quản lý tòa nhà cũng rất cần sự minh bạch về tài chính để cư dân yên tâm an cư lạc nghiệp.

Trần Lân