'Giải mã cơn sốt' đất nông nghiệp

Phường Hiệp Hòa (TP.Biên Hòa) có giá đất nông nghiệp cao nhất tỉnh. Ảnh:H.Giang

Tùy vào địa bàn, ở những khu vực gần đường giao thông, hiện nay giá đất nông nghiệp có nơi lên đến 10 triệu đồng/m2 (tương đương 100 tỷ đồng/hécta). Giao dịch mua bán đất nông nghiệp diễn ra sôi động hơn cả đất nền các dự án khu dân cư.

* Đất nông nghiệp nhưng giá cao chót vót

TP.Biên Hòa là nơi có giá đất nông nghiệp cao nhất tỉnh, từ 8-10 triệu đồng/m2. Tuy giá cao nhưng nhiều cá nhân vẫn mua đi bán lại liên tục với mục đích “chờ thời”, đợi làm dự án.

Theo Sở Tài nguyên - môi trường, tỉnh đang tiến hành quy hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2021-2030. Vì thế sẽ có sự điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp. Do đó, mua đất nông nghiệp để dành hoặc đầu tư dài hạn ẩn chứa rủi ro khá cao. Nguyên nhân là do khi Nhà nước thực hiện các dự án và tiến hành thu hồi đất, giá tiền bồi thường đất thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.

Bà Nguyễn Ngọc Liên, Phó chủ tịch UBND TP.Biên Hòa cho biết: “Đất nông nghiệp tại một số khu vực của Biên Hòa được người dân chuyển nhượng thực tế có nơi lên đến 10 triệu đồng/m2. Nhiều người bỏ ra số tiền khá lớn để mua đất nông nghiệp có thể có mục đích “đón đầu” các dự án hoặc đất khu vực đó đã được quy hoạch lên đất ở, sản xuất kinh doanh”.

Khảo sát thực tế cho thấy, khá nhiều phường của TP.Biên Hòa hiện có giá đất cao ngất ngưởng như: Hiệp Hòa, Bửu Long, Tân Phong, Trảng Dài, Bửu Hòa, Hóa An...

Bà Mai Thị Huyền, người dân phường Hiệp Hòa (TP.Biên Hòa) cho hay: “Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm rộng hơn 400m2 gần bờ sông có đường ô tô vào được đến nơi. Vừa qua có một số người đến hỏi mua và trả gần 4 tỷ đồng nhưng tôi chưa bán. Theo quy hoạch, đất của tôi sẽ là đất thuộc khu dân cư và sau này sẽ có đường lớn đi qua gần thửa đất”.

Tại các phường Bửu Long, Tân Phong, Trảng Dài, Long Bình Tân, Long Bình... với đất nông nghiệp nhưng được quy hoạch lên đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở, lại có vị trí gần các đường giao thông lớn cũng có giá 6-8 triệu đồng/m2.

Không chỉ TP.Biên Hòa, huyện Trảng Bom là nơi có giá đất nông nghiệp “leo thang” khá nhanh. Những khu vực có đất nông nghiệp được người dân mua bán nhiều thường ở gần các khu công nghiệp thuộc địa bàn các xã Bắc Sơn, Bình Minh, Hố Nai 3, Giang Điền, An Viễn... Theo Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Trảng Bom, đất nông nghiệp hiện đang bị thị trường “thổi” lên cao gấp 10-12 lần so với thời điểm đầu năm 2017.

Tại các huyện Nhơn Trạch, Long Thành - hai địa phương có nhiều dự án giao thông lớn đi qua - đất nông nghiệp cũng được nhiều người dân từ các tỉnh, thành khác về mua để đầu tư và giá giao dịch dao động từ 2-6 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí và quy hoạch của thửa đất. Những thửa đất được quy hoạch lên đất ở, thương mại dịch vụ thường có giá rất cao.

Qua tìm hiểu, nhiều người đã mua đất nông nghiệp với diện tích khá lớn, từ 1-2 hécta, sau đó phân ra 1-2 sào/mảnh (1-2 ngàn m2) rồi bán lại kiếm lợi nhuận. Theo quy định của tỉnh, đất nông nghiệp ở các huyện muốn tách thửa phải có diện tích từ 1 ngàn m2 trở lên, do đó, nhiều cá nhân vẫn tách thửa để sang nhượng dễ dàng hơn.

* Mua đất để dành

Theo nhận định của các địa phương, đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh lên “cơn sốt” hầu hết là do nhu cầu mua đầu tư, mua để dành. Tại những địa phương xa trung tâm như: huyện Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Định Quán, Xuân Lộc, giá đất nông nghiệp cũng tăng 2-6 lần.

Phường Trảng Dài (TP.Biên Hòa) đất nông nghiệp có giá bán từ 4-7 triệu đồng/m2. Ảnh:H.Giang

Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, đất nông nghiệp của Đồng Nai tăng nhanh là do nhiều cá nhân, doanh nghiệp từ nơi khác về mua để dành, “đón đầu” các dự án. Có những địa bàn mà các doanh nghiệp, cá nhân sẵn sàng bỏ tiền mua một vài hécta đất nông nghiệp và đợi 4-6 năm sau, khi các dự án giao thông lớn qua vùng được xây dựng mới xin phép triển khai dự án.

“Vừa qua, tôi có đi kiểm tra ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch, đất nông nghiệp ở nhiều vị trí nằm sâu bên trong, chưa có đường vào cũng được nhiều người từ các tỉnh, thành khác về mua với giá khá cao. Mục tiêu của họ mua là để dành sau này khi giao thông trong khu vực được xây dựng và kết nối sẽ chuyển nhượng hoặc thực hiện các dự án” - Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Quốc Hùng nói.

Một số “cò” đất tại Long Thành, Nhơn Trạch, TP.Biên Hòa cho hay, đất nền, đất nông nghiệp tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã bão hòa khoảng 4-5 tháng nay. Khu vực Đông Nam bộ chỉ có Đồng Nai là thị trường đất đai vẫn khá sôi động. Khách hàng mua “lướt sóng” cũng nhiều và lượng khách mua giữ để dành đợi hạ tầng giao thông hoàn chỉnh sẽ triển khai dự án cũng khá đông.

Với nhiều dự án lớn của quốc gia, khu vực đang triển khai như: Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Liên Khương, đường vành đai 3... Đồng Nai đang là “tâm điểm” giao thông của vùng trong tương lai gần. Các nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng này nên đã mạnh dạn đổ tiền vào đầu tư đất tại Đồng Nai. Tuy nhiên, bỏ vốn từ vài tỷ đồng đến cả trăm tỷ đồng đầu tư một vài hécta đất nông nghiệp vẫn ẩn chứa rủi ro rất cao do quy hoạch sử dụng đất có thể thay đổi, dịch chuyển theo từng giai đoạn tùy vào nhu cầu của mỗi địa phương.

Hương Giang