Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng nóng, doanh nghiệp lúng túng và gợi ý từ chuyên gia

Bất chấp đại dịch Covid-19 và các hạn chế về di chuyển, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Bất chấp khó khăn do dịch Covid-19, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. (Nguồn: hiepphuocharbourview)

Ngày càng ‘hot’

Bất động sản công nghiệp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018, đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt 88% ở TP. Hồ Chí Minh, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Cùng kỳ, tại phía Bắc tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Giới chuyên gia nhận định, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất.

Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả.

Tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/m2 (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Tại phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP. Hồ Chí Minh, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Về thị trường bất động sản Việt Nam, mới đây, trang Forbes của Mỹ đăng bài nhận định thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục “nóng” trong thời gian tới. Theo bài báo, thành công trong việc dập dịch Covid-19, tăng trưởng kinh tế dương trong bối cảnh nền kinh tế khu vực và toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề chính là những tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh trong những năm tới đây.

Tác giả bài báo nhận định, “ngôi sao” của thị trường bất động sản Việt Nam chính là khu vực công nghiệp, vốn được hưởng lợi từ sự bùng nổ sản xuất. Trong những năm gần đây, các công ty lớn như Nike, Adidas và Samsung đã chuyển hoạt động ra khỏi Trung Quốc và đầu tư vào Việt Nam do chi phí sản xuất ở Trung Quốc ngày càng tăng và cạnh tranh thương mại Mỹ-Trung chưa giảm nhiệt.

Các số liệu thương mại là minh chứng cho sự thay đổi này. Từ năm 2010 đến năm 2020, tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ tăng 435%. Theo Cushman & Wakefield, thị trường cũng “phản ứng” với nhu cầu sản xuất gia tăng, khi giá thuê đất công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh tăng 9,0% vào năm 2019 và thêm 10,6% vào năm đại dịch 2020.

Trong quý I/2021, bất động sản nhà xưởng, kho bãi trở thành điểm sáng thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch & Đầu tư, tổng vốn đăng ký cấp mới, vốn tăng thêm và vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong quý I/2021 tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước, khi đạt trên 600 triệu USD, với 12 dự án được cấp mới và tăng vốn, cùng 25 lượt góp vốn, mua cổ phần.

Đặc biệt, 8/10 dự án được cấp phép mới thuộc phân khúc bất động sản công nghiệp, với tổng vốn đăng ký trên 430 triệu USD, bằng 99,7% tổng vốn đăng ký mới.

Sở dĩ bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc nhà xưởng và kho bãi, hút lượng lớn vốn ngoại là do nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy triển vọng lạc quan về thu hút đầu tư vào sản xuất công nghiệp và logistics của Việt Nam, sau một năm đầy thử thách với những biến động chuỗi cung ứng toàn cầu.

Việt Nam hiện vươn lên vị trí top 10 thị trường logistics mới nổi toàn cầu. Với sự cải thiện đáng kể về kết cấu hạ tầng, chi phí vận hành thấp và những khoản miễn thuế doanh nghiệp lớn, Việt Nam đang thu hút rất nhiều doanh nghiệp ngoại đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp.

Doanh nghiệp cần làm gì?

Theo nhận định của Colliers Việt Nam, với con số tăng trưởng kinh tế ấn tượng, bất chấp đại dịch Covid-19, hiện tại, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận của hai thành phố lớn nhất cả nước nhìn chung đã đều ở mức rất cao, phần lớn ở mức hơn 80% hoặc trên nữa.

Ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Colliers Việt Nam. (Ảnh: VK)

Tuy nhiên, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh khiến cho các doanh nghiệp có nhu cầu thuê gặp không ít lúng túng.

Nhìn nhận vấn đề này, trả lời TG&VN, ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Colliers Việt Nam cho rằng, với các doanh nghiệp hoạt động sản xuất gắn chặt theo chuỗi với các công ty đối tác khác, họ có thể tính toán làm sao để di chuyển ra khu vực cách “tâm điểm” một khoảng thời gian di chuyển phù hợp, có thể là 40 hay 50 phút tùy vào lựa chọn.

Làm cách này, doanh nghiệp vừa vẫn có thể kết nối với các công ty trong chuỗi sản xuất trong khi hạ tầng giao thông ở vùng phụ cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là rất tốt, vẫn đảm bảo việc di chuyển, vận tải thuận lợi và nhanh chóng.

Ông Chí cho rằng, với các doanh nghiệp còn tương đối “độc lập”, chưa bị lệ thuộc vào chuỗi liên kết với các đối tác khác và có thể bắt đầu hình thành một chuỗi sản xuất mới hoàn toàn thì có thể tìm đến các tỉnh thành xa hơn một chút. Ví dụ, tại khu vực phía Bắc, Thanh Hóa là một lựa chọn phù hợp.

Thanh Hóa có một vị trí chiến lược quan trọng, có cảng nước sâu Nghi Sơn với năng lực khai thác hơn 100 triệu tấn hàng hóa mỗi năm và có khả năng tiếp nhận tàu tải trọng 100,000 DWT. Khu kinh tế Nghi Sơn với diện tích 106.000 ha là một trong số 8 khu kinh tế ven biển được vận hành với những cơ chế ưu đãi đặc biệt.

Trong khi đó, sân bay Thọ Xuân đang được quy hoạch để trở thành sân bay quốc tế. Không thể không nhắc đến cửa khẩu Na Mèo giúp liên thông với Lào và một số quốc gia Đông Nam Á.

Theo ông Chí, giá thuê trung bình ở phân khúc BDS công nghiệp tại Thanh Hóa vào khoảng 45USD/m2/kỳ hạn thuê. Mức giá này là hết sức hấp dẫn so với các tỉnh và thành phố lân cận. Ví dụ, mức giá ở Hà Nội là 140USD/m2/kỳ hạn thuê, Hải Phòng là 95USD/m2/kỳ hạn thuê, Hải Dương là 60USD/m2/kỳ hạn thuê hay Hưng Yên là 75USD/m2/kỳ hạn thuê.

Các tỉnh với hạ tầng mới được đầu tư xây dựng, có sân bay, cảng biển, giao thông kết nối liên vùng tốt như Thanh Hóa hoàn toàn có thể đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế.

"Đó là chưa kể, do mới phát triển các khu công nghiệp quy mô, các địa phương này còn có chính sách ưu đãi rất hấp dẫn dành cho nhà đầu tư, trong khi áp dụng nhiều tiêu chuẩn hiện đại trong việc xây dựng và quản lý khu công nghiệp", chuyên gia từ Colliers Việt Nam nhận định.