Farmstay không phải 'món hời' như quảng cáo, nhiều rủi ro bủa vây khách hàng

Mô hình du lịch nghỉ dưỡng mới kết hợp trang trại sản xuất nông nghiệp cùng nghỉ dưỡng, trải nghiệm farmstay đã du nhập vào Việt Nam khoảng chục năm nhưng thực chất bắt đầu nở rộ trong 1-2 năm nay. Một số cơ sở kinh doanh đẩy mạnh mô hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới này là Farmstay G7 ở Hồ Tràm, Bình Châu (Bà Rịa – Vũng Tàu), Farmstay Hòa Bình Ohara tại Kỳ Sơn (Hòa Bình), Farmstay ở Đà Lạt...

Tại nhiều nước trên thế giới như Italia, Nhật Bản, Mỹ,... mô hình farmstay kết hợp nông trại truyền thống và du lịch đã mang lại nhiều giá trị nông nghiệp, đồng thời góp phần tăng trưởng du lịch. Việt Nam là một nước nông nghiệp, có nhiều lợi thế khai thác loại hình du lịch nông trại này nếu có bản sắc cá biệt, truyền tải được văn hóa, đời sống bản địa nếu được khai thác đúng cách. Tuy nhiên, đây mới chỉ là mô hình mới, chưa có tính pháp lý rõ ràng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho khách hàng.

Những lời "mời chào" hấp dẫn

Theo lời "mời chào" của dân môi giới, việc đầu tư vào các dự án bất động sản farmstay là "gà đẻ trứng vàng của ngành nông nghiệp", "lợi ích kép từ kinh doanh nông trại và homestay", "mô hình mới siêu lợi nhuận",... Quả thực, nhiều dự án farmstay được quảng cáo với những ưu đãi và lợi nhuận hấp dẫn như được cấp sổ đỏ, lãi cao, được hỗ trợ mua lại đất vườn với giá cao hơn,...

Theo báo Đầu tư, dự án Hòa Bình Ohara được "chào mời" đầu tư farmstay với nhiều "ưu đãi" như sau 3 năm được cấp sổ đỏ, người đầu tư được nhận 15 kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê là khoảng 50 triệu đồng/năm đối với chương trình đầu tư nghỉ dưỡng kéo dài 10 năm. Thậm chí, chủ đầu tư dự án còn khẳng định sẽ mua lại đất vườn bằng mức giá 124% giá ban đầu nếu không làm được sổ đỏ.

Dự án Farmstay G7 (Hồ Tràm, Bà Rịa - Vũng Tàu) với diện tích 200 ha bán mỗi nền đất hơn 1.000 m2 với giá 1,5-1,7 triệu đồng/m2, "cho phép" người mua xây nhà homestay và làm vườn. Theo chủ dự án, khách mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, ngoài ra còn sinh lời từ nông sản trồng trên dự án.

Dự án Lâm Đồng Farmstay với hàng trăm lô nền được quảng cáo rầm rộ, công khai với giá khoảng 370 triệu đồng/lô. Theo chủ đầu tư, dự án này sẽ chia làm 7 phân khu, trong đó diện tích trang trại 128,6ha được phân thành 138 lô, mỗi lô rộng khoảng 5.000m2. Dù vậy, tỉnh Lâm Đồng khẳng định không có dự án như trên được cấp phép trên địa bàn.

Bên cạnh các dự án farmstay tự phát, thị trường còn tồn tại không ít dự án farmstay của các chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố lớn như Hòa Bình, Thái Nguyên, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Long An, TP.HCM...

Nhiều rủi ro hơn lợi nhuận

Trái ngược lại với sự lạc quan của chủ dự án và nhà đầu tư về "con gà đẻ trứng vàng", các chuyên gia nhận định đây là mô hình tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện mô hình du lịch bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp nông trại farmstay vẫn là loại hình mới, chưa được kiểm nghiệm về cách vận hành, tỷ suất lợi nhuận, cũng chưa có khung pháp lý điều chỉnh.

Hiện tại, nhiều dự án farmstay đều sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thời gian sử dụng là 50 năm nên chưa thể khẳng định farmstay được cấp sổ đỏ như lời quảng cáo của chủ dự án. Ngay cả chủ dự án hay khách thuê đất, mua dự án cũng không được phép xây dựng nhà kiên cố; khi mua đất cũng chỉ là hợp đồng và cam kết hỗ trợ làm sổ đỏ, không có gì chắc chắn.

Về vấn đề này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ từng nhận định: "Tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại".

Một luật sư khác cũng đưa ra ý kiến rằng ngay cả khi chủ dự án hứa hẹn sẽ mua lại farmstay với mức giá là 124% giá ban đầu nếu không làm sổ đỏ thì người mua vẫn là bên thiệt thòi. Số tiền 24% đó chưa chắc đã bằng tiền gửi tiết kiệm hay đầu tư vào các thị trường bất động sản khác như đất đai, căn hộ chung cư,...

Trước tình trạng này, mới đây Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố kiểm tra, rà soát vi phạm pháp luật đất đai đối với mô hình farmstay. Ngay sau đó, UBND TP. Hà Nội đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan kiểm tra, rà soát, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai đối với mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng farmstay trên địa bàn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều 143, điều 144 Luật Đất đai, quy định , chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải "đất ở". Như vậy, các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất nông, lâm nghiệp cần lập "dự án đầu tư" theo quy định pháp luật. HoREA cũng đề nghị Bộ VH-TT&DL xem xét bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" vào điều 48 Luật Du lịch để quản lý và sửa đổi.

Linh Chi