Dừng chuyển nhượng đất đai ở Vân Đồn, Quảng Ninh là sai luật?

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch hãng luật Sblaw, nếu UBND tỉnh Quảng Ninh có ý định dừng các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn thì đây là quy định không hợp pháp.

Loạn phân lô, tách thửa bán nền trong cơn sốt đất ở Phú Quốc.

Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp là quyền tài sản, quyền hiến định, không thể bị xâm phạm. Theo các quy định của luật đất đai và bộ luật dân sự, khi người dân đã có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, họ có quyền định đoạt quyền của mình.

Thứ hai, nếu UBND tỉnh ra một quyết định tạm ngừng giao dịch thì theo quy định, một quyết định của UBND không thể trái với nội dung của các luật liên quan trực tiếp đến vấn đề này, đó là Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.

Thứ ba, với lý do để tránh tình trạng sốt đất mà ngừng giao dịch thì cũng không hợp lý. Một quyết định mà giải quyết một vấn đề cụ thể lại gây ảnh hưởng tiêu cực đến người dân khác trên địa bàn là không hợp lý, ảnh hưởng tới quyền tài sản của người dân.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các nơi được quy hoạch phát triển là đô thị, đặc khu thì có thể giá đất tăng cũng là đúng quy luật. Chính vì vậy mới có những người dựa vào điểm này để buôn bán, lướt sóng, đầu cơ đẩy giá đất lên cao, tạo "sốt đất ảo".

Việc cơ quan quản lý nhà nước ban hành lệnh cấm chuyển nhượng đất có thể là một giải pháp hữu hiệu ngăn sốt ảo, song giải pháp này lại không phù hợp pháp luật. Bởi theo quy định của pháp luật về đất đai của Việt Nam, chỉ khi Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất thì quyền chuyển nhượng mới bị cấm.

Vấn đề là phải công khai quy hoạch và những nơi nào thu hồi đất để giao cho dự án đầu tư, khu vực nào phát triển nông nghiệp…, từ đó mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào không thể.

T.S Đặng Hùng Võ lo ngại, khi không cho phép giao dịch chính thức thì có thể tồn tại những giao dịch ở dưới dạng phi chính thức, chẳng hạn như mua bán trao đổi với nhau bằng niềm tin chẳng hạn. Nếu như vậy thì độ rủi ro, nguy hiểm còn cao hơn rất nhiều.

“Từ kinh nghiệm quản lý cho thấy, thông thường việc "sốt đất" ít khi chỉ từ phía người dân thôi mà thường sẽ có sự liên kết với cán bộ quản lý. Do vậy, một trong những giải pháp quan trọng để chặn đứng "cơn sốt" chính là chỉnh đốn lại đội ngũ cán bộ. Làm sao để bộ máy quản lý nhà nước đừng dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật thật nặng đối với các các bộ có tham gia vào tiếp tay cho vi phạm hay “thổi” giá đất…” - ông Võ nhấn mạnh.

T.S Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trước tình trạng "sốt" đất tại các khu vực Vân Đồn, Phú Quốc, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo kiểm soát ngăn chặn tình trạng sốt đất.

"Chúng tôi ủng hộ việc ngăn chặn những giao dịch mua bán bất động sản trái pháp luật. Việc này là hết sức cần thiết và cần sự vào cuộc kiểm soát chặt chẽ, quyết liệt của quản lý Nhà nước tại địa phương. Tuy nhiên, chủ chương dừng mọi giao dịch mua bán nhà đất chờ phê duyệt quy hoạch là sai luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của công dân. Không những thế, việc cấm giao dịch mua bán sẽ gây ra hệ lụy khôn lường cho thị trường như xảy ra giao dịch chui, không đảm bảo pháp lý dễ dẫn đến tranh chấp. Thậm chí, việc cấm giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ khiến thị trường đóng băng, gây hậu quả rất nặng nề khó hồi phục lại trong một thời gian dài.

Cũng theo ông Đính, chủ trương trên sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư thực sự, chân chính đang tham gia tại địa phương. Thậm chí cả các nhà đầu tư tương lai sẽ quay lưng với thị trường bất động sản Quảng Ninh, làm ảnh hưởng nghiêm trọng mục đích đưa Vân Đồn thành đặc khu kinh tế của Chính phủ.

Bởi, nhiều nhà đầu tư đã theo đuổi dự án tại Quảng Ninh rất lâu. Nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện bán hàng. Nếu cấm giao dịch, các nhà đầu tư thiệt hại lớn về tài chính. Bài học của Hà Nội cách đây 10 năm khi thực hiện chủ trương dừng triển khai các dự án để rà soát quy hoạch chung Thủ đô là một ví dụ. Chủ trương này đã khiến cho nhiều dự án "đắp chiếu" nhiều năm nay. Do đó, Quảng Ninh không nên lặp lại kịch bản này.

Khánh An