Dự án ách tắc pháp lý, Nhà nước thất thu, chủ đầu tư thất thủ…

Dự án Golden Mansion tại 119 Phổ Quang đã được đưa vào sử dụng vài năm nay, nhưng cư dân vẫn chưa nhận được giấy chủ quyền nhà do ách tắc pháp lý.

Chính vì vậy, nhiều dự án cứ treo lơ lửng quyền lợi của người mua, Nhà nước thất thu, chủ đầu tư mất uy tín với khách hàng…

Dự án hoàn thiện, nhưng chưa chốt tiền SDĐ

Dự án Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại số 119 Phổ Quang, phường 9, quận Phú Nhuận đã hoàn thành từ nhiều năm nay, hầu hết căn hộ được chủ nhân dọn vào ở hoặc cho thuê. Dự án nằm trên trục đường sầm uất của cửa ngõ đi vào sân bay Tân Sơn Nhất.

Tuy nhiên, ít ai ngờ rằng cho đến nay dự án vẫn còn treo lơ lửng tiền SDĐ, khiến các quyền lợi của người mua nhà cũng treo theo, trong khi chủ đầu tư thì cho biết “sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có quyết định từ cơ quan chức năng”.

Được biết dự án do Công ty TNHH Nova Sagel làm chủ đầu tư, ngày 13-5-2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã triển khai thủ tục định giá tiền SDĐ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27-12-2017, UBND TPHCM cho phép công ty được tạm nộp tiền SDĐ của dự án với số tiền 232,5 tỷ đồng và công ty đã thực hiện.

Mới đây Nova Sagel đề nghị UBND TP và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án, bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tương tự, Công ty TNHH Nova Nam Á cũng đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại số 130-132 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận. Ngày 8-8-2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích SDĐ dự án. Ngay sau đó, Sở TN-MT đã triển khai thủ tục định giá tiền SDĐ, song đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27-12-2017, UBND TP cho phép được tạm nộp tiền SDĐ của dự án với số tiền 128 tỷ đồng và công ty đã hoàn tất tạm nộp.

Vì sao đất công không thông qua đấu giá nhưng vẫn được cơ quan sở ngành TP “tạm đồng ý” cho đóng tiền SDĐ? Theo một luật sư, một dự án khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, chủ đầu tư phải nộp tiền SDĐ theo mức giá Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh/thành ban hành sau khi hội đồng họp và thông qua.

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay trên địa bàn TPHCM có 64 dự án nhà ở thương mại (NoTM), nhà ở xã hội (NoXH) đang thực hiện theo dạng này. “Có thể dự án theo quy định phải đấu giá để giao đất, nhưng cơ quan chức năng lại thẩm định giá để giao nên nay phải rà soát lại. Việc này phải xem lại trách nhiệm thuộc về ai, lỗ hổng chỗ nào…” - luật sư phân tích.

Từ đầu năm 2021 đến nay, Thường trực UBND TPHCM đã họp Tổ đầu tư hàng tuần cùng với lãnh đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP Thủ Đức để xem xét, giải quyết các khó khăn cho từng dự án.

Cán bộ chưa làm hết trách nhiệm?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho biết hiện nay một số dự án BĐS, NoTM thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý, hoặc phải kiểm tra, thanh tra, thậm chí bị điều tra, nên phải dừng triển khai thực hiện, hoặc phải dừng các thủ tục đầu tư xây dựng cũng như dừng thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư, người mua nhà trong dự án…

Đồng thời, trong khâu thực thi pháp luật cũng bộc lộ bất cập, như trong vài năm gần đây xuất hiện tình trạng một số cán bộ, công chức có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ, nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng hoặc không nêu rõ chính kiến khi trình hồ sơ dự án BĐS, NoTM.

“Trong báo cáo gửi UBND TPHCM và các sở ngành, HoREA đã chỉ ra khó khăn, vướng mắc của từng dự án và kiến nghị của 57 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 64 dự án NoTM, NoXH để tìm cách tháo gỡ” - ông Châu nói.

Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền SDĐ trong các trường hợp (trừ trường hợp không đấu giá quyền SDĐ): Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất.

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền SDĐ không có người tham gia, hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá quyền SDĐ.

Chính vì vậy cơ quan chức năng cần làm rõ trách nhiệm của các bên nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người mua nhà, nhà đầu tư cũng như thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển lành mạnh, tạo sự minh bạch cho môi trường đầu tư.

Bình Minh