Doanh nghiệp BĐS 'sợ pháp lý': Kêu chỉ để...được cứu?

Lợi nhiều sao không kể?

LS Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm cho rằng, nỗi sợ hãi mang tên "tính pháp lý" trong thị trường BĐS của các ông trùm BĐS như: cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng; cơ chế pháp luật chồng chéo, chưa phù hợp thực tế hay cơ chế thu hồi, tính lại giá đất... là có sở.

Tuy nhiên, nếu chỉ than vãn những khó khăn do pháp lý mang lại mà chưa đề cập tới lợi ích được hưởng từ pháp lý thì chỉ "đúng" mà chưa "đủ" và chưa "thỏa đáng".

Nhiều căn hộ chưa giải chấp vẫn được bán cho người dân, nhiều căn hộ chưa có sổ đỏ vì chủ đầu tư đo sai diện tích, phí gửi xe tăng vọt… là những vấn đề khiến cư dân chung cư D’.Le Pont D’or của Tân Hoàng Minh phản ánh

Dưới lăng kính của một người làm luật, LS Tú cho rằng, việc thành hay bại của các ông trùm BĐS ở Việt Nam hiện nay chính là do cơ chế pháp luật. Việc này rất công bằng. Chính vì thế, đã có rất nhiều người thua lỗ, nợ nần, thậm chí bị truy tố trước pháp luật nhưng cũng có không ít các triệu phú, đại gia sở hữu khối tài sản tỉ đô chỉ sau một đêm cũng chính là nhờ vào cơ chế pháp luật chứ không phải nhờ vào những lợi nhuận thông thường.

Lấy ví dụ từ cơ chế thu hồi đất, LS Trương Anh Tú thừa nhận nếu thực hiện thu hồi đất theo đúng quy định của luật đất đai thì chắc chắn không dễ dàng với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế thu hồi đất hiện nay cũng mang lại cơ hội rất lớn cho các đại gia BĐS thu bội tiền chỉ trong một thời gian ngắn.

Phân tích cụ thể, vị LS cho biết, Luật đất đai 2013 đã xác định cụ thể 2 cơ chế thu hồi đất: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.

Mặc dù cơ chế thu hồi được quy định như vậy, nhưng khi triển khai trên thực tế lại bị lúng túng bởi sự không rõ ràng giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của chủ đầu tư.

Điều này dẫn đến đến trên thực tế nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mang bản chất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật như các dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT… đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tâm lí không hợp tác của người dân, cũng như tạo kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một số đối tượng trục lợi, tham nhũng.

Khi tham gia đàm phán, người dân muốn một mức giá bồi thường ở mức cao, còn chủ đầu tư lại muốn mức giá bồi thường ở mức rẻ mạt, dẫn tới sự bế tắc trong các cuộc đối thoại. Trên thế giới, người ta có một thuật ngữ để ám chỉ kết quả của các cuộc đàm phán có tính chất tương tự như trên là "cuộc đối thoại của những kẻ điếc", cuộc đối thoại về giá đất giữa chủ đầu tư và người dân cũng được ví như vậy. Không ai nghe ai và không ai chịu ai.

Chính vì sự bế tắc trong các cuộc đàm phán về mức giá thu hồi, bồi thường đất nên phải thực hiện theo cơ chế cưỡng chế thu hồi đất và áp mức giá thu hồi theo khung cơ bản của nhà nước với mức giá rất thấp.

Đáng nói, sau khi thực hiện thu hồi đất với khung giá rất thấp thì chủ đầu tư khi bán lại cho người dân lại thu với giá trên trời.

"Chính sự chênh lệch giá trị giữa khung giá đất cơ bản với giá thị trường đã giúp nhiều ông trùm BĐS trở thành tỉ phú chỉ sau một đêm.

Từ một ví dụ trên đủ thấy, nhiều đại gia, ông trùm BĐS đã được hưởng lợi, đã kiếm được hàng tỉ đô là nhờ vào cơ chế chính sách pháp lý chứ không phải nhờ vào lợi nhuận thông thường.

Vậy, tại sao những cái lợi lớn như vậy lại không thấy các đại gia, ông trùm BĐS lên tiếng nhưng cái khó khăn thì than vãn, kêu cứu nhà nước?

Ở đây, tôi cho rằng có tâm lý của những người thích kêu, vì cứ kêu là được cứu nên cứ kêu mãi", TS Trương Anh Tú nhận định.

Vị LS cho rằng, trong kinh doanh, nguyên tắc để tồn tại và phát triển bền vững là phải bảo đảm được hài hòa lợi ích của các bên. Ứng xử trong các mối quan hệ đều phải bình đẳng, công bằng, ai cũng được lợi.

Nhà nước phải đạt được những mục đích của nhà nước, người dân có được lợi ích của người dân, doanh nghiệp BĐS cũng phải bảo đảm được một phần lợi ích của mình.

Không nên nghĩ rằng, pháp luật sinh ra chỉ để phục vụ mình, hay chỉ vì một đối tượng nào đó, điều đó là rất không nên và không thể chấp nhận được.

Riêng về cơ chế tính lại giá đất, vị LS cho biết, đây cũng là một vấn đề cần được xem xét. Trong đó, đặc biệt phải lưu ý, ai sai phải xử lý người đó, nếu công tác quản lý làm không tốt thì phải xử lý người quản lý, không thể bắt người dân hay doanh nghiệp phải chịu. Tất nhiên, cũng cần phải nhìn lại phía doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thu hồi đất có liêm chính, minh bạch hay không.

Nếu có trường hợp doanh nghiệp tự biến mình thành một phần trong việc thúc đẩy sự sai trái, tha hóa của một số cán bộ nhà nước trong quản lý đất đai dẫn tới hậu quả nghiêm trọng, phải xử lý hình sự thì phải được yêu cầu thu hồi lại và phải thực hiện đấu giá theo cơ chế thị trường.

Vị LS cho rằng, những than vãn của các đại gia BĐS ở điểm này cũng cần phải được nhìn nhận một cách toàn diện, không nhận định chủ quan theo ý kiến của một bên nào để phán xét.

Kêu để được cứu?

Là một LS luôn quan tâm và kêu gọi sửa đổi luật đất đai theo hướng phù hợp với điều kiện khách quan của phát triển kinh tế, xã hội, trong đó có những vấn đề về cơ chế thu hồi đất, áp khung giá đất như các đại gia BĐS phản ánh. Vì thế, vị LS cũng đã có nhiều góp ý nhằm bổ sung cho những quan điểm sửa đổi cho luật đất đai thời gian tới.

Đặt trong bối cảnh Quốc hội đang diễn ra kỳ họp thứ 9, khóa XIV, trong đó cũng có nhiều ý kiến đề cập tới việc sửa Luật đất đai thì vị LS cho rằng, những than vãn của các đại gia, ông trùm BĐS ở thời điểm này không hoàn toàn là ngẫu nhiên, vô cớ mà nhằm hướng tới những tác động về mặt chính sách theo hướng có lợi cho mình.

Về mặt làm luật, LS Tú cho rằng, đây là một cách tác động văn minh, khoa học, đáng được hoan nghênh, tuy nhiên, về mặt quản lý, các cơ quan nghiên cứu chính sách, các nhà làm luật phải hết sức tỉnh táo, tránh bị cuốn theo lợi ích của doanh nghiệp.

Đưa ra lời cảnh báo như vậy, vị LS cho rằng, quan sát trên thực tế đã có nhiều than vãn của các doanh nghiệp BĐS đã được chấp thuận, trong đó có những than vãn là đúng nhưng cũng có không ít những than vãn vô lý, chưa bảo đảm hài hòa lợi ích của xã hội mà chỉ vì lợi ích của chủ đầu tư nhưng vẫn được điều chỉnh.

"Tôi lấy ví dụ, về quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ ở nhà chung cư. Nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của Chủ đầu tư. Khi Chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư thì Chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của người dân như các cầu thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này (thường) không thuộc về họ. Việc chủ đầu tư cho mình vai trò “độc quyền” làm chủ và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ.

Điển hình là vụ việc tranh chấp 8 năm trước, tại tòa nhà Keangnam (Hà Nội). Thời điểm đó, người dân cho rằng phí dịch vụ quá đắt, chủ đầu tư thì cho rằng như vậy là thấp, thấy “căng” nên thành phố “nhảy vào” đưa ra khung giá. Tại thời điểm đó, chúng tôi căn cứ vào điều 70 Luật Nhà ở 2006 để bảo vệ cho cư dân.

Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2006, thì sau khi Chủ đầu tư tiến hành bán và chuyển giao các căn hộ trong tòa nhà, khu chung cư tới người mua, thì Chủ đầu tư mặc nhiên chấm dứt quyền sở hữu của mình đối với dự án, quyền sở hữu này được chuyển giao toàn bộ cho những chủ căn hộ và Chủ đầu tư không còn bất cứ quyền gì ở khu chung cư nữa.

Quy định tại thời điểm đó rất tiến bộ và công bằng, vì bản chất giá bán nhà đã được đưa ra dựa trên sự phân bổ giá thành của cả dự án bao gồm tất cả diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng cùng các công trình phụ trợ.

Nhưng rất đáng tiếc khi sửa đổi Luật Nhà ở 2014, không hiểu vì sao điều luật này đã “biến mất”, thay vào đó đại ý là người mua nhà bao nhiêu mét thì chỉ có bấy nhiêu đó cộng với thang máy và hành lang... ngoài ra không còn sở hữu chung diện tích nào khác, chủ đầu tư về cơ bản vẫn là "ông chủ" ở khu chung cư, điều này chẳng khác nào việc “Bán bò, quên đuôi”.

Điều này, đã tạo ra nguồn tranh chấp phức tạp nhất, khó giải quyết nhất trong quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay", ông Tú dẫn chứng.

Doanh nghiệp BĐS 'sợ pháp lý': Đừng bao biện

Với những phân tích ở trên, vị LS kỳ vọng qua bài phân tích những người cầm cân nảy mực, những người vì lợi ích chung cần vô cùng cân nhắc, tham khảo ý kiến từ nhiều tầng lớp quần chúng nhân dân để xây dựng được chính sách quản lý phù hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, xã hội, giúp khai thác tối đa lợi ích từ nguồn tài nguyên đất đai, giúp các doanh nghiệp phát triển bền vững nhưng trên hết phải bảo đảm được lợi ích tối thượng cho toàn bộ xã hội và người dân.

Lam Nguyễn