Doanh nghiệp bất động sản đang ở thế 'phòng ngự'

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang ở thế "phòng ngự", chưa thể "tấn công" - Ảnh: CTV

Tại Diễn đàn, căn cứ theo tình hình thực tế thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, doanh nghiệp bất động sản đang ở thế “phòng ngự” chưa thể “tấn công”. Nhận định này được nhiều người tham dự diễn đàn chú ý, đồng tình.

Theo ông Nam, thời gian qua các chỉ số của nền kinh tế đều có những chuyển biến tích cực. Hầu hết các lĩnh vực kinh tế trong nước đều ổn định, tiếp tục đà phát triển, môi trường đầu tư kinh doanh, năng lực cạnh tranh không ngừng được cải thiện. Đặc biệt, có 2 chỉ số quan trọng vẫn tích cực ảnh hưởng tới thị trường bất động sản là: giải ngân vốn FDI tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái và mức độ tiêu dùng của Việt Nam theo một số chuyên gia vào hàng cao trong khu vực, thậm chí so với Trung Quốc, Thái Lan…

Nhưng so với cùng kỳ năm 2018, các chỉ số đang có dấu hiệu giảm sút. Doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Trong khi đó, nền kinh tế thế giới có nhiều bất ổn do chịu ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dòng vốn đầu tư giảm.

Trong nước, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực cải cách tích cực nhằm tạo một môi trường kinh doanh thông thoáng, lành mạnh… Nhưng theo phản ánh của doanh nghiệp thì vẫn chưa có nhiều chuyển biến mạnh mẽ.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng có giảm sút. Cụ thể, theo thống kê mới đây, tại TP.Hồ Chí Minh, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại để kiểm tra rà soát. Nguồn cung các sản phẩm chung cư, biệt thự tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh ra thị trường giảm còn khoảng 70% so với quý 4.2018.

Theo ông Nam, ưu điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là lực cầu và thanh khoản lớn. Lượng giao dịch sản phẩm bất động sản vẫn duy trì ở mức khá tốt. Năm 2014, cả nước có khoảng hơn 40 nghìn giao dịch, nhưng năm 2018, chỉ tính riêng ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã có hơn 80 nghìn giao dịch. Dù có một số dự báo đưa ra là 4 tháng cuối năm, thị trường bất động sản cả nước nói chung sẽ tốt hơn nhưng ông Nam đánh giá, rất khó để thị trường tốt hơn.

Còn về trung và dài hạn, ông Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng do tốc độ đô thị hóa nhanh. “Trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thôn sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng”, ông Nam nói.

Lý giải về tình trạng thị trường bất động sản trong nước phát triển tốt từ 2014 đến 2018, sang đầu 2019 đang chững lại, ông Nam cho biết, cả tiền và đất là 2 yếu tố quan trọng nhất của thị trường bất động sản thì đều giảm. Nguyên nhân, đang có sự lo lắng về bong bóng bất động sản, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.

Đặc biệt là thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1.2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Trong bối cảnh đó, xu hướng đầu tư không tích cực gần đây xuất hiện là ồ ạt mua đất, khiến đất sốt tại một số khu vực trong nước. Tiêu cực bởi một đồng đổ vào bất động sản kéo theo 2,5 đồng vào vật liệu xây dựng, các mặt hàng khác nhưng chỉ mua đất đầu cơ chờ tăng giá là “chôn vốn” vào đất, cần hạn chế.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư bất động sản ở địa phương có biển hoặc vùng ven như Hải Phòng, Hưng Yên, Thái Nguyên, Bình Thuận…cũng cần xem xét các điều kiện khó khăn. Tuy đất ở các địa phương rẻ, thủ tục dễ nhưng thanh khoản không ổn định.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nguồn cung sản phẩm không nhiều do cả tiền, đất đều giảm mà sức mua vẫn tốt, các doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể duy trì thế “phòng ngự”, chưa thể “tấn công” mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, gần đây, 3 loại hình bất động sản đang được quan tâm nhất là nhà ở, công nghiệp và du lịch. Trong đó, tại loại hình bất động sản nhà ở thì nhà ở xã hội có lực cầu khá mạnh nhưng nguồn cung yếu, chỉ đáp được khoảng 33% so với nhu cầu.

Cũng theo ông Khởi, trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về bất động sản nói chung giảm so với năm 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Nhưng một số sản phẩm bất động sản giá cao lại tăng, đặc biệt xuất hiện thêm sản phẩm có giá 200 – 300 triệu đồng/m2 tại một số thành phố lớn.

Loại hình bất động sản du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch, giáp biển. Bên cạnh đó, sản phẩm đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nhưng không đều.

Về khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian tới, ông Khởi cho hay, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn nhà nước và ngân hàng; các thông tin về bất động sản vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản; những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời; thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu.

Lê Quân