DN BĐS săn quỹ đất: Xí phần để mua đi bán lại?

Cơ hội của người có tiền, có quyền

Dù thị trường nhà đất vẫn chưa hồi phục tốt sau dịch bệnh nhưng thời điểm hiện tại được đánh giá là cơ hội tốt của các doanh nghiệp bất động sản vung tiền săn quỹ đất đẹp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra hai đối tượng chịu áp lực trong các thương vụ chuyển nhượng quỹ đất.

Trước hết là các nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản năng lực yếu kém, vốn phải tận dụng và phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn xã hội để đầu tư theo kiểu "lấy mỡ nó rán nó".

Tuy nhiên, dịch bệnh khiến kinh tế bị suy thoái, nguồn vốn trên thị trường hạn chế, các doanh nghiệp thuộc nhóm nay không dễ gì huy động được nguồn vốn xã hội dẫn đến bế tắc trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, càng để lâu càng phức tạp, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đội lên, thậm chí bị thu hồi nếu chậm tiến độ.

Bởi vậy, doanh nghiệp phải tìm cách xử lý, bằng cách tìm nhà đầu tư có năng lực thực sự - những người có tiền. Nhưng đương nhiên, trong thương vụ mua bán, chuyển nhượng quỹ đất này, bên bán sẽ bị ép giá vì đang phải đối mặt với nhiều rủi ro, bên mua biết được áp lực bên bán phải chịu nên gia tăng sức ép, buộc bên bán phải bán rẻ.

Đối tượng thứ hai là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, chủ yếu sử dụng nguồn vốn đi vay. Họ có một ít hàng nhưng cũng có thể bị áp lực mà đi vay ngân hàng, khi khó khăn do dịch bệnh, tiêu thụ trên thị trường chậm, dòng tiền yếu đi, buộc họ phải bán cắt lỗ để lấy lại vốn trả nợ ngân hàng.

Giai đoạn sau đại dịch Covid-19 được coi là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư muốn săn quỹ đất đẹp. Ảnh minh họa

Cả hai đối tượng trên, theo ông Đính đều bị thị trường, người mua tạo áp lực, ngược lại, đây được coi là cơ hội của những người có tiền và người có tiền thì có quyền lựa chọn những quỹ đất đẹp.

"Có những chủ đầu tư tâm huyết sẽ mua quỹ đất ở vị trí đẹp nhằm phát triển dự án. Loại này thường là các thương hiệu lớn, có uy tín, có sự phát triển bền vững.

Quỹ đất vị trí đẹp có thể đắt hơn, song quan trọng là chủ đầu tư có thể cộng hưởng đạt nhiều mục đích: nâng cao khả năng sinh lời của dự án, đồng thời quảng bá thương hiệu, hình ảnh của họ", Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản nhận xét và cho rằng, khi quỹ đất được chuyển giao từ doanh nghiệp yếu sang doanh nghiệp mạnh sẽ tốt cho xã hội.

Bên cạnh đó, cũng có những nhà đầu tư không có năng lực triển khai dự án nhưng có chút tiền để đi buôn. Họ thấy quỹ đất đẹp, giá rẻ thì xuống tiền ôm, sau đó chào bán cho người khác có năng lực hơn và trả cao hơn để hưởng chênh lệch.

Dễ biến tướng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong quá trình thâu tóm quỹ đất trên sẽ xuất hiện lực lượng chuyên xí phần rồi mua đi bán lại để kiếm lời. Việc xí phần đó có thể khiến giá dự án bị đẩy lên.

Tuy nhiên, ông cũng khẳng định, "Bản thân người mua phải cân đối, có thể họ sẽ mua bằng giá thị trường, cũng có trường hợp người đi "săn" mua được quỹ đất giá rẻ hơn và bán lại bằng giá thị trường cho người đủ năng lực thực hiện tiếp dự án.

Bên cạnh đó, nhìn một cách tích cực, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quá trình "săn" quỹ đất sẽ sàng lọc, phân cấp các đối tượng, nhóm kinh doanh trong xã hội: có nhóm nhà đầu tư phát triển dài hạn, thâu tóm quỹ đất để kinh doanh dài hơi, chẳng hạn để làm nhà hàng, khách sạn, công trình cho thuê...; có nhóm đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Kể cả người mua bất động sản bình thường khi thấy giá rẻ cũng mua đầu tư ngắn hạn rồi bán đẩy kiếm lời.

"Như vậy, tùy vào đối tượng sẽ lựa chọn thời điểm, mà thời điểm rẻ sẽ có nhiều người quan tâm", ông cho biết.

Nhìn nhận đây là một quy luật bình thường của thị trường, có nhiều đối tượng tham gia, mỗi đối tượng giữ một vai trò khác nhau (nhà môi giới, nhà đầu tư dài hạn, nhà đầu tư ngắn hạn...), theo ông Nguyễn Văn Đính, có đủ những đối tượng này thì mới tạo ra dòng hoạt động tích cực của thị trường.

Ngay cả nhóm nhà đầu tư với mặt xấu là hay tích trữ, đầu cơ quỹ đất để đẩy giá, thổi giá thì đôi khi cũng góp phần làm kích hoạt, thúc đẩy dòng chảy trên thị trường ngay từ rất sớm.

Bởi vậy, nói về lời giải cho quỹ đất ngày càng hạn hẹp, ông Đính cho hay, các địa phương có xu hướng phát triển, mở rộng quỹ đất theo hướng các vệ tinh, miễn là đúng với quy hoạch, đồng thời tạo ra sự cộng hưởng phát triển mà không làm quá tải bất kỳ vùng nào, khai thác được tối đa chức năng của từng vùng, từ đó tạo ra một đô thị văn minh, hiện đại.

Thành Luân