Định giá đất sát giá thị trường: Để ngân sách không thiệt?

Diễn đàn khoa học Khuyến nghị một số nội dung cần sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai 2013 do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) tổ chức ngày 8/7 nhận được sự quan tâm và đóng góp ý kiến của nhiều chuyên gia, nhà khoa học, nhà nghiên cứu.

Thế nào là phù hợp với giá thị trường?

Phát biểu tại hội thảo, TS Nguyễn Thị Dung (Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội) chỉ ra một số vấn đề xung quanh giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và đưa ra những khuyến nghị sửa đổi.

Trước hết, bà khẳng định, nội dung cơ bản, cốt lõi tác động sâu rộng đến toàn xã hội là lợi ích kinh tế và lợi ích kinh tế được thể hiện trong sự điều chỉnh của pháp luật về giá đất.

"Chúng ta điều chỉnh tất cả mọi vấn đề nhưng nếu giá đất không được giải quyết tận gốc thì các vấn đề khác cũng sẽ chỉ dừng lại ở chừng mực mang tính chất nguyên tắc", TS Nguyễn Thị Dung khẳng định.

Quy định về giá đất bắt đầu từ Luật Đất đai 1993, được coi là cơ sở định hướng, thay đổi cơ bản từ chế độ bao cấp sang quản lý đất đai bằng kinh tế trong cơ chế thị trường.

Từ năm 1993, cơ chế xác định giá đất đã lần lượt thay đổi để phù hợp hơn với sự thay đổi biện chứng của xã hội. Về nguyên tắc xác định giá đất, Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc đầu tiên là phải "sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường".

Thế nhưng, bà Dung đặt câu hỏi: "Thế nào là sát? Thế nào là bình thường? Đó là những vấn đề thuộc thị trường mà quy định trong luật như vậy gây hệ lụy rất lớn trong xã hội và ngân sách nhà nước bị thất thu.

Hơn nữa, có tiêu chí để đảm bảo sát hay không? Câu trả lời là không. Đáng tiếc là điều này cũng chưa được giải quyết trong Luật Đất đai hiện hành".

Phân tích cụ thể, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế của Đại học Luật Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2013 đã thay cụm từ "sát với giá thị trường" bằng "phù hợp với giá thị trường". Tuy nhiên, theo bà, về bản chất vẫn không thay đổi, bởi "sát" hay "phù hợp" vẫn là từ mang tính định tính và trong luật cần phải hạn chế tối đa việc sử dụng ngôn từ mang tính định tính.

Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia, nếu như có quy định bao giờ họ cũng ưu tiên hàng đầu sử dụng ngôn từ mang tính định lượng. Ví dụ, đúng bằng, hoặc bằng bao nhiêu % so với giá thị trường (70 hay 80%...) thì mới có căn cứ để xác định.

"Khi muốn xã hội đồng thuận và kiểm soát thì phải có những căn cứ minh bạch, cụ thể, rõ ràng, làm sao cho tất cả tầng lớp trong xã hội đều hiểu được luật và tự nguyện chấp hành pháp luật, đó mới là thành công của việc ban hành pháp luật và mới là cơ sở quan trọng để thực thi pháp luật một cách hiệu quả", TS Nguyễn Thị Dung nhận xét.

TS Nguyễn Thị Dung, giảng viên Đại học Luật Hà Nội phát biểu tại diễn đàn khoa học

Về chuyện "'giá thị trường", ở Việt Nam có rất nhiều loại thị trường (thị trường chính thức, thị trường phi chính thức, thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp...). Loại thị trường ít khi được nói đến là thị trường giữa Nhà nước và những người sử dụng đất.

Theo bà Dung, dường như chúng ta né tránh loại thị trường này trong các quy định pháp luật khi điều chỉnh mối quan hệ đó, cho dù mối quan hệ phát sinh giữa Nhà nước với người sử dụng đất vẫn là loại thị trường mang yếu tố giao dịch giữa cung và cầu.

Ở các quốc gia, Nhà nước trong trường hợp cần thiết vẫn đưa ra quyết định mang tính chất quyền lực, buộc chủ sở hữu phải bán đất cho Nhà nước và họ chỉ dừng lại như vậy. Còn khi bàn bạc, thỏa thuận về một tài sản thuộc sở hữu của ai đó thì phải trên cơ sở chủ sở hữu đồng thuận. Sự đồng thuận này dựa trên những giao ước, sự thừa nhận giá trị của xã hội, không phải là sự áp đặt mang tính chất quyền lực.

"Các cơ quan chức năng và cả xã hội đều thừa nhận yếu tố thị trường được đưa vào các quan hệ đất đai, được Luật Đất đai điều chỉnh và đó là mục tiêu mà chúng ta hướng tới.

Thế nhưng, ở đây, dường như quy luật của thị trường chưa được tôn trọng. Sự tôn trọng này phải được thể hiện bằng sự can thiệp phù hợp, đúng mức giới hạn của yếu tố quyền lực; Nhà nước tác động đến đâu và quy luật của thị trường được tự do vận hành trong khuôn khổ như thế nào?", TS Nguyễn Thị Dung nhấn mạnh và cho rằng, điều quan trọng nhất ở đây là xác định được ranh giới cho việc tác động giữa hai bên để có sự hòa hợp giữa mục tiêu quản lý của Nhà nước và sự vận hành mang tính quy luật của xã hội.

Tổ chức tư vấn giá đất thế nào cho khách quan, minh bạch?

Một vấn đề khác được TS Nguyễn Thị Dung đề cập khi khuyến nghị một số nội dung cần sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai 2013, đó là tổ chức tư vấn giá đất.

Theo đó, nếu muốn thực sự minh bạch và theo quy luật của thị trường thì phải tôn trọng quy luật của thị trường, đặc biệt là trong việc xác định giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định: các cơ quan định giá đất được quyền sử dụng tổ chức tư vấn giá đất.

TS Nguyễn Thị Dung chỉ ra 2 vấn đề, đó là tổ chức định giá đất độc lập hay tổ chức định giá đất do Nhà nước thành lập? Sự độc lập, khách quan của kết quả tổ chức tư vấn giá đất thế nào? Và bà nhận xét, hiện nay sức nặng của kết quả tổ chức tư vấn giá đất chưa đủ để làm minh bạch hóa giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản xác định trong xã hội.

"Nếu là tổ chức định giá đất độc lập hoạt động theo cơ chế thị trường thì điều kiện nào để họ có thể độc lập khách quan, không móc nối với các cơ quan định giá đất của Nhà nước? Nếu là tổ chức tư vấn giá đất của Nhà nước thì nó khó đảm bảo được sự khách quan vì khó có thể bước qua được sự chi phối mang tính chất chủ quan và quyền lực", bà Dung nhận định và cho rằng cần phải có một hệ thống độc lập, chẳng hạn như hiệp hội định giá đất, nhằm kiểm soát các hoạt động nghề nghiệp đối với các tổ chức định giá đất độc lập. Các cơ quan chức năng ở các quốc gia khác cũng sử dụng điều đó và nó không phụ thuộc vào yếu tố chủ quan, hoặc yếu tố mang tính chất quyền lực của Nhà nước.

Phải thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Vấn đề thu hồi đất đai trong Luật Đất đai 2013 được nhiều đại biểu tại diễn đàn khoa học đề nghị cần sửa đổi.

Luật Đất đai 2013 đưa ra quy định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong trường hợp này, Nhà nước sẽ áp dụng giá đất do Nhà nước quy định.

Ở điểm này, TS Nguyễn Thị Dung cho rằng cần phải xác định rõ tiêu chí "thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng" để không đánh đồng giữa mục đích phát triển kinh tế có lợi nhuận và mục đích phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vì lợi ích quốc gia, công cộng thì chủ thể nào thực hiện? Nếu là doanh nghiệp thực hiện thì phải đảm bảo tiêu chí nào của Nhà nước? Nếu không xác định rõ như vậy thì như hiện nay luật đã mở rộng quá nhiều trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.

"Điều đó dẫn đến sự chấp chới giữa quan hệ về mặt lợi ích với các nhà đầu tư: nhà đầu tư xây dựng, thực hiện dự án, đầu tư kinh doanh có lợi nhuận nhưng lại được thụ hưởng giá đất ở trong đó.

Hiện giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường và điều này sẽ dẫn đến khả năng người ta cố gắng đưa các trường hợp vào phạm vi bị Nhà nước thu hồi đất, tức sử dụng biện pháp hành chính để thu hồi đất. Như vậy, nó có thể không hoàn toàn thống nhất với quy định của Hiến pháp là tôn trọng và bảo vệ quyền tư hữu về tài sản của công dân", TS Nguyễn Thị Dung chỉ rõ.

Bởi vậy, một lần nữa bà đề nghị cần cân nhắc đưa ra tiêu chí thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng, chủ thể nào đảm nhận sự điều tiết của pháp luật về trường hợp này... để làm rõ, đưa ra những giới hạn cần thiết và thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Cùng chia sẻ quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, vấn đề thu hồi đất đai rất nghiêm trọng trong thực tế. Hiến pháp 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, nếu chiếu theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 thì theo ông Hùng, "không có gì không thu hồi được".

"Bởi không có tiêu chí nên dẫn đến thu hồi tràn lan, mọi đối tượng đều có thể bị thu hồi đất. Đây là vấn đề bức xúc trong xã hội. Hàng loạt nhà đầu tư xông vào chọn đất đẹp, khu đô thị, ven đô thị, đất ven biển..., lập dự án rồi cứ thu hồi đất.

Chênh lệch địa tô cực lớn do Nhà nước đền bù thu hồi đất đai theo giá thành phố, tỉnh ban hành thấp hơn nhiều giá thị trường. Đồng thời, giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn rất nhiều giá thị trường, trong khi nhà đầu tư khi bán bất động sản đưa bán giá thị trường đem lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư và người có thẩm quyền (thông qua suất ngoại giao và chi phí không chính thức).

Chính điều này tạo cơ chế xin cho, tham nhũng và đã gây nên sự bất bình khiếu kiện rất lớn trong thời gian qua, dân thì nghèo đi. Một số người giàu lên cực kỳ nhanh chóng đến mức Chủ tịch Quốc hội đã phải nói: “Nhiều đại gia được làm giàu từ đất”, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích và đề nghị phải sửa đổi toàn bộ điều 62 Luật Đất đai 2013 và phải đưa ra tiêu chí thu hồi đất.

Thành Luân