Điểm bất thường trên thị trường bất động sản, dễ bong bóng
Giá căn hộ trung cấp tăng mạnh, so với năm 2019, phân khúc này tăng 26,5% và tăng tới 50,7% so với năm 2018.
Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản 2020 do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa công bố sáng nay (12-1), giá căn hộ trung cấp đang tăng mạnh. So với năm 2019, phân khúc này tăng 26,5% và tăng tới 50,7% so với năm 2018.
Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, trong năm 2020 trên địa bàn thành phố chỉ phê duyệt 31 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ tại các dự án chung cư và 1.620 căn thuộc dự án thấp tầng.
Lượng cung sản phẩm mới đủ điều kiện mở bán ra thị trường chỉ đạt 59,7% so với năm 2018 (77 dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 dự án).
Thị trường TP.HCM có nhiều cơ hội tăng tốc
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết: "Hiện phân khúc căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, tuy nhiên thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút"
Nhận định về cung – cầu, giao dịch tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp.
Dịch COVID-19 dường như không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch BĐS tại TP.HCM. Những thông tin tích cực vĩ mô cho thấy nhiều dấu hiệu để TP sẽ tăng tốc phát triển kinh tế.
Đơn cử như thành phố có cơ chế đặc thù để chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt đang dần hình thành. Cộng với đó là việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập TP. Thủ Đức đã tạo một lực hút đầu tư rất mạnh ở TP.HCM.
Lực cầu của thị trường BĐS tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang. Hiện lực cầu tại TP.HCM đang dồn phần lớn về khu vực thành lập TP. Thủ Đức như khu quận 9, 2, Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ.
Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những BĐS có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70tr/m2) thì hấp thụ yếu hơn.
Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường BĐS cho thấy đang chiếm tỉ trọng khá lớn (ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư.
“Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường BĐS” - ông Đính nhấn mạnh.
Cần lực đẩy cơ chế để ổn định giá
Bên cạnh đó, ông Đính cho biết thêm: “Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...
Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…”
Bước sang năm 2021, ông Phạm Lâm cho rằng cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường như đơn giản hóa quy trình pháp lý, tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.
"Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cũng cần đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại… để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng.
Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng,… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Đáng chú ý, phát triển BĐS xanh đang là xu thế tất yếu cho thị trường và các doanh nghiệp. Trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều giá trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng. Do đó, BĐS xanh và bền vững nên được các chủ đầu tư chú trọng hướng tới trong tương lai gần" - ông Lâm nói.
