Đến thời 'bán tháo' bất động sản?

Khu nhà biệt thự ở xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch có các sản phẩm đã bán qua tay nhiều người nhưng hiện nay vẫn bỏ hoang, không bóng người, giá hiện tại 8 tỷ đồng/căn (đã giảm 20% so năm 2017).

Thời điểm này, đất nền tại Đồng Nai đang được rao bán rất nhiều. Những điểm được rao bán đất nền, nhà ở nhiều nhất là: TP.Biên Hòa, các huyện: Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và Vĩnh Cửu. Nhiều nhà đầu tư trót đầu tư lúc bất động sản cao giá hiện đang lo lắng vì khó bán ra.

* Qua thời “lướt sóng”

Đỉnh điểm của cơn “sốt” đất tại Đồng Nai là giữa năm 2017 khi giá đất nông nghiệp, đất nền, nhà ở trong và ngoài các dự án bị đẩy lên cao gấp 2-3 lần so với trước đó. Những nhà đầu tư kịp mua đất khi có dấu hiệu lên và bán ra ngay cao điểm của cơn sốt cũng “kiếm” được một số tiền kha khá. Song cũng có những người trót “ôm” đất vào thời điểm giá cao chưa kịp bán ra hiện phải gồng gánh nhiều chi phí do bất động sản hiện không còn dễ bán như trước.

Đồng Nai quy hoạch 304 khu dân cư

Theo Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tỉnh, Đồng Nai quy hoạch khoảng 304 dự án khu dân cư, nhà ở thương mại với tổng diện tích hơn 12,5 ngàn hécta. Trong đó, có trên 50 dự án đã hoàn thành với diện tích hơn 850 hécta và 180 dự án đang triển khai thực hiện có diện tích gần 8,7 ngàn hécta. Những dự án đang triển khai tập trung ở địa bàn huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và TP.Biên Hòa. Trong đó, địa phương có nhiều dự án khu dân cư, nhà ở thương mại lớn nhất là huyện Nhơn Trạch với 78 dự án.

Ông N.V.T., ở phường Tân Phong (TP.Biên Hòa) cho hay: “Tôi nghe nói sắp làm đường trung tâm thành phố, dự đoán đất ở khu vực xã Hiệp Hòa sẽ lên cao nên cũng đầu tư gần 10 tỷ đồng mua đất nông nghiệp. Lúc tôi mua giá gần 5 triệu đồng/m2, sau đó giá đất bắt đầu giảm lại khi có thông tin khu vực này bị quy hoạch nên tôi đành rao bán với giá 4 triệu đồng/m2 nhưng cũng chưa bán được”.

Không chỉ riêng ông T. mà nhiều người đầu tư đất nông nghiệp xã Hiệp Hòa ở những khu vực chưa rõ ràng về quy hoạch và pháp lý đã phải chấp nhận lỗ một khoản tiền lớn để thu hồi vốn, tuy nhiên không phải ai cũng bán được.

Bà L.T.M. ở xã Thạnh Phú (huyện Vĩnh Cửu) cho hay: “Thấy bạn bè đầu tư đất đai kiếm lời vài tỷ đồng dễ dàng, nên giữa năm 2017 tôi cũng mua 5 lô đất ở dự án khu dân cư Phước An (huyện Nhơn Trạch). Sau đó, thấy việc mua bán đất đai chựng lại, người mua thì ít, người bán thì nhiều tôi tìm cách bán ra nhưng không được. Hiện tôi chấp nhận bán lỗ cả tỷ đồng để thu hồi vốn nhưng vẫn chưa tìm được người mua”. Thời điểm bà M. bỏ tiền ra mua đất nền là khi các “cò” đất đang “thổi” giá lên cao ngất ngưởng, nhưng chỉ trong thời gian ngắn, giá đất nơi này đã giảm xuống.

Thực tế, người mua đất ở các dự án khu dân cư trong tỉnh phần lớn là đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời. Lợi dụng thông tin Đồng Nai đề nghị làm cầu Cát Lái nối quận 2
(TP.Hồ Chí Minh) với huyện Nhơn Trạch và một số đường cao tốc bắt đầu khởi động, xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành... nên các “cò” đất đã đẩy giá đất lên cao. Song chỉ qua một thời gian, thấy các dự án hạ tầng triển khai chậm, chưa có chuyển biến thì các nhà đầu tư đều tìm cách bán ra.

Người dân tham khảo thông tin về một dự án đất nền ở huyện Long Thành. (Ảnh nhỏ: Các tờ rơi quảng cáo bán nhà đất được dán khắp các bờ tường, trụ điện ở TP.Biên Hòa). (Ảnh: Hải Quân).

Ông Hà Quan Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị số 2 (D2D) cho biết: “Dự án khu nhà liên kế phường Thống Nhất (TP.Biên Hòa) do công ty làm chủ đầu tư, năm 2016 bán giá 2,7 tỷ đồng/căn. Sau khi mua xong, nhiều người đẩy giá lên 6-7 tỷ đồng/căn và cũng có những người đầu cơ mua lại”. Theo đó, cơn sốt đất năm 2017 đã đẩy giá lên cao chót vót so với giá trị thực của căn nhà, những người trót mua vào thời điểm đó bây giờ dù muốn bán nhưng khó giảm giá sâu, vì giảm giá sâu đồng nghĩa với lỗ càng nhiều. Vì vậy, nhiều chủ đất đang muốn bán tháo nhưng sợ lỗ nặng vẫn ráng “gồng”.

* Bất động sản có trở về giá trị thực?

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, bất động sản sẽ theo chu kỳ tăng rồi sẽ giảm. Năm 2019, 2020 sẽ là giai đoạn đất đai giảm giá trở về gần với giá trị thực, nhưng sẽ không xảy ra tình trạng chạm đáy như giai đoạn 2010-2014. Những nơi có cơ sở hạ tầng kết nối tốt, dịch vụ phát triển sẽ vẫn giữ được giá bán tốt.

Ông Trương Minh Tiến, Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Thống Nhất (thành viên của Tổng công ty Tín Nghĩa, trụ sở tại TP.Biên Hòa) nhận xét: “Giá đất sẽ chỉ giảm sâu ở những nơi thời gian qua bị đẩy lên cao gấp 2-3 lần và “ăn theo” những dự án trong tương lai xa. Còn những khu hạ tầng được hoàn thiện và kết nối tốt thì sẽ khó giảm sâu”. Cũng theo ông Tiến, trước đây công ty bán đất nền gần chợ đầu mối nông sản thực phẩm Dầu Giây (huyện Thống Nhất) chỉ 3-4,5 triệu đồng/m2. Khi chợ đi vào hoạt động và thị trường bất động sản khởi sắc, đất nền ở đây được mua đi, bán lại với giá
10-12 triệu đồng/m2. Hiện bất động sản bắt đầu trầm lắng và nhiều người bán ra, song giá khu này vẫn cao vì có chợ, gần đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.

Biểu đồ thể hiện sự biến động giá đất vào điểm giá đất (năm 2017) có xu hướng giảm trong giai đoạn hiện nay ở một số địa phương và số lượng các khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn tỉnh. (Thông tin: Hương Giang - Đồ họa: Hải Quân)

Khảo sát ở nhiều nơi thuộc TP.Biên Hòa, 2 huyện: Nhơn Trạch, Long Thành cho thấy, những dự án khu dân cư hiện nay đa số là người bán, ít người mua ở thực sự. Các dự án khu dân cư, đất nông nghiệp được rao bán rất nhiều nhưng giá vẫn còn rất cao và người có nhu cầu thực mua để ở, sản xuất vẫn khó tiếp cận được. Đơn cử năm 2015, giá đất dự án khu dân cư ở các xã Phước Tân, Tam Phước (TP.Biên Hòa) khoảng 250-300 triệu đồng/nền, năm 2017 bị đẩy lên 850-950 triệu đồng/nền và hiện đã giảm xuống, song giá vẫn được rao gần 800 triệu đồng/nền. Hay đất nông nghiệp ở huyện Cẩm Mỹ khu vực giáp huyện Long Thành cách đây 3 năm có giá 600-800 triệu đồng/hécta, nhưng năm trước tăng lên 2-2,5 tỷ đồng/hécta, hiện giá giảm xuống còn 1,5-1,8 tỷ đồng/hécta.

Thời gian qua, bất động sản ở Đồng Nai sôi động nên nhiều nhà đầu tư đồng loạt triển khai các dự án và bán khi chưa hoàn thiện hạ tầng. Người mua chủ yếu là đầu cơ nên cũng không quan tâm nhiều đến các tiện ích đi kèm. Nhiều khu dân cư hình thành nhưng hoang vắng không người ở trở thành những khu đất bỏ hoang làm ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển của địa phương và tỉnh.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Vĩnh cho biết: “Lĩnh vực bất động sản ở Đồng Nai đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Tỉnh đang mời gọi các tập đoàn nước ngoài đầu tư các khu đô thị thông minh và hạn chế hình thành các khu dân cư thiếu các dịch vụ tiện ích đi kèm”.

Hương Giang