Để các dự án nhà ở xã hội hài hòa lợi ích Nhà nước - Chủ đầu tư - Cư dân

Triển khai thực hiện một dự án nhà ở xã hội không hề dễ dàng hơn dự án nhà ở thương mại chúng ta thường làm, vì làm nhà ở cho người dân có thu nhập thấp nên việc cân bằng lợi ích giữa các bên cần được nghiên cứu ngay từ khâu quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế phương án để làm sao xây dựng được một công trình chất lượng đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập thấp đồng thời đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và thuận lợi trong quá trình sử dụng vận hành sau này. Để triển khai một dự án nhà ở xã hội một cách hiệu quả hướng đến cộng đồng thiết nghĩ chúng ta cần giải quyết các vấn đề:

1. Thị trường cho nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là hướng đến những đối tượng gia đình thu nhập thấp, lượng khách hàng này rất lớn, bản thân người lao động thu nhập nhập thấp chỉ có thể mua hoặc thuê nhà nhỏ, tại những khu vực giá thành không quá cao trong khi đó nhà ở đô thị hầu hết là được xây dựng với các căn hộ diện tích quá lớn, thiếu các căn hộ diện tích nhỏ. Cần đa dạng hóa loại hình căn hộ với những diện tích vừa phải từ 35-45m2, 50-70m2.

Thực tế những người lao động từ các tỉnh khác đổ về các khu trung tâm, hay các khu công nghiệp tập trung sẽ dẫn đến xu hướng phát triển cấu trúc gia đình thu nhỏ ít thế hệ, gần như ít các gia đình có 3 thế hệ ông bà, bố mẹ và con cái ở chung, mà thay vào đó là các gia đình 1-2 thế hệ, phổ biến nhất là cặp vợ chồng trẻ với 1 con hoặc 2 con, hay hộ độc thân. Thị trường rất lớn và hoàn toàn đáp ứng cho các nhà đầu tư.

Một dự án Nhà ở xã hội đang được các KTS thiết kế trên địa bàn tỉnh Hải Dương

2. Chi phí giá thành cho đầu tư nhà ở xã hội

Đề giảm giá thành cần phải hướng đến một giải pháp đồng bộ từ chủ trương Nhà nước, các ưu đãi về thuế, giảm chi phí cho đất đai và cho nhà đầu tư đến thiết kế và đầu tư cho công trình. Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành và dành nhiều ưu đãi, khuyến khích đầu tư.

Về phía nhà đầu tư, cần phải nghiên cứu loại hình nhà vừa có khả năng đáp ứng nhu cầu của thị trường người dân, vừa có khả năng giảm chi phí tối đa để có thể bán được và có lãi cho doanh nghiệp. Xây dựng các tòa nhà điển hình, đồng dạng hóa, tiêu chuẩn hóa thiết kế, phải có những giải pháp thiết kế tiêu chuẩn định hình, áp dụng công nghệ, ứng dụng các thiết bị mới, vật liệu mới, công nghệ mới, quy trình mới, kỹ thuật xây dựng tiên tiến hiện đại, sự chính xác hiệu quả, vận hành và quản lý sau xây dựng một cách chuyên nghiệp, dễ dàng sử dụng và bảo trì sửa chữa, tất cả phải được tiêu chuẩn hóa như một dạng công nghiệp hóa để tạo ra sản phẩm là nhà ở chất lượng với giá thành thấp nhất đến tay người tiêu dùng.

Modul hóa loại hình căn hộ: Xây dựng các hệ modul căn hộ tiêu chuẩn hướng đến xây dựng các tòa nhà giống nhau, đồng dạng với nhau tiết kiệm chi phí phụ trong tất cả các giai đoạn vòng đời của dự án từ thiết kế, xây dựng, sử dụng vận hành,… tạo ra sản phẩm nhà ở theo cùng một tiêu chuẩn chất lượng chung và trang thiết bị nội thất đồng bộ giảm tối đa giá bán căn hộ đến người sử dụng. Vì vậy giá thành xây dựng chỉ nên từ 6-7 triệu đồng/m2, giá bán căn hộ khoảng 9-10 triệu đồng/m2 là phù hợp.

Để giảm chi phí vận hành tòa nhà, chủ đầu tư cần nghiên cứu nhiều loại hình quản lý tự động ứng dụng công nghệ để giảm thiểu chi phí như: quản lý xe vào ra tự động, sử dụng lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời cho phục vụ chiếu sáng công cộng, sử dụng phần mềm quản lý các dân cư trong tòa nhà…

3. Tăng yếu tố thu hút người dân mua nhà ở xã hội

Nói đến nhà ở xã hội, phần đông người đều nghĩ đến đó là một loại nhà nơi có chất lượng xây dựng thấp, môi trường ở thiếu nhiều tiện ích tuy nhiên việc hướng đến không gian ở chất lượng, đảm bảo cuộc sống của người dân cùng với đó các tiện ích cho dân cư… hoàn toàn có thể đáp ứng trong giới hạn chi phí đầu tư.

Mặt bằng tổng thể của các tòa nhà cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng sao cho công năng ở đảm bảo đồng thời tận dụng được yếu tố thông gió chiếu sáng, vị trí đặt điều hòa và phơi quần áo trong các căn hộ. Mỗi không gian tòa nhà cần có nhiều loại hình căn hộ khác nhau như 1-2-3 phòng ngủ mà vẫn đảm bảo yếu tố bố trí kết cấu, cơ điện và đặc biệt tuân thủ yêu cầu của nhà ở xã hội do Nhà nước đặt ra. Tất cả yếu tố này cần phải được nghiên cứu tổng thể trên yếu tố khoa học từ chi phí giá thành, cuộc sống của người dân trong căn hộ, yếu tố kỹ thuật như kiến trúc, nội thất, kết cấu, cơ điện…

Mặt bằng điển hình một tòa nhà có các căn hộ được bố trí khoa học

Công năng khu ở phải hướng đến sự phát triển bền vững lâu dài không những có đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cơ bản mà cần có thêm các khu chức năng dự kiến phát triển như: khu vực để xe ô tô bao gồm cả đỗ xe trên mặt đất và dưới tầng hầm; nghiên cứu phương án vảo ra cả khu hoặc từng tòa nhà, vườn chung… thậm trí cả các công trình tiện ích sang trọng như GYM, bể bơi; các giải pháp về an ninh, an toàn khu ở; phát triển công năng hỗn hợp và đa dạng hóa hình thức sử dụng, kết hợp các khu nhà ở với thương mại, dịch vụ, và văn phòng, vui chơi giải trí, tăng cường các chức năng dịch vụ công cộng.

Phát triển khu nhà ở xã hội phải bền vững theo hướng đô thị xanh sinh thái, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường. Từ khâu quy hoạch cần lưu ý đến các điều kiện tự nhiên, tận dụng tối đa địa hình sẵn có, cố gắng đưa vào trong nhà ở các yếu tố tự nhiên như không khí tự nhiên, ánh sáng mặt trời, mặt nước, cây xanh, đồng thời chú ý việc thông gió tự nhiên trong nhà. Xây dựng nếp sống văn minh, tuyên truyền lối sống sinh thái, nâng cao nhận thức của người dân về môi trường sống "xanh – sạch – đẹp”.

Xây dựng nhà ở xã hội là một việc làm hướng đến cộng đồng đảm bảo sự công bằng xã hội, xây dựng phát triển kinh tế xã hội bền vững cần đến sự chung tay giúp sức của Chính phủ, của doanh nghiệp, của người dân. Việc quan trọng nhất vẫn là tạo được sản phẩm nhà ở chất lượng phù hợp với nhu cầu dân cư sử dụng trong một môi trường phát triển đô thị bền vững.

Đỗ Việt - Trung Kiên