Đầu tư nhà ở xã hội: Hợp tác công - tư sẽ thúc đẩy thị trường phát triển

Bài toán khó của nhiều quốc gia

Mới đây, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Trước đó, đề án do Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ NOXH, nhà ở công nhân các địa phương hoàn thành là hơn 1,4 triệu căn hộ. Tuy nhiên, sau khi nhận được góp ý từ các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh mục tiêu đề án xuống còn “ít nhất 1 triệu căn hộ” NOXH. Trên thực tế, để đạt được mục tiêu 1 triệu căn như trên cũng đang là thách thức rất lớn.

Trong nghiên cứu nhà ở giá phải chăng - những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn của Savills Investment Management, các chuyên gia của Savills đã chỉ ra NOXH là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

Nghiên cứu này cho thấy ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về NOXH và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Tuy nhiên, chưa một quốc gia nào cho thấy có thể đưa ra một giải pháp phát triển NOXH mang tính cấu trúc hơn.

Chuyên gia đề xuất cần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: T.L

“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NOXH là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này” - các chuyên gia của Savills phân tích.

Theo ông Troy Griffiths, so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng.

Ông Troy Griffiths

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

“Một vấn đề khác nữa là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NOXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này” - ông Troy nói thêm.

Lấy so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án cho thấy, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, do đó chuyên gia của Savills đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Lời giải nào cho Việt Nam?

Chuyên gia của Savills cho biết, Việt Nam gần như không có sự thay đổi về nguồn cung NOXH trong những năm trở lại đây. Mặc dù đã có rất nhiều sáng kiến được đề xuất, như những thay đổi về chính sách trong phát triển NOXH…, song vẫn chưa đủ để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường này.

Theo ông Troy, các doanh nghiệp cũng có thể tham gia để phát triển các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Riêng đối với các sản phẩm NOXH, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và khối tư nhân.

Theo các chuyên gia, nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế, bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận.

“Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này” - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết.

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án NOXH đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ, trong khi các dự án hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc.

Với nhiều dự thảo và đề xuất về việc xác định lại lợi nhuận và ưu đãi cho doanh nghiệp khi phát triển NOXH cũng như đảm bảo lộ trình phát triển các dự án rõ ràng, ông Troy Griffiths cho rằng, đây là một nỗ lực rất tích cực về dài hạn của Chính phủ Việt Nam./.

Tấn Minh