Đầu tư nhà giá rẻ vướng nhiều rào cản

NơXH cho công nhân và người thu nhập thấp tại TPHCM hiện vướn rất nhiều thủ tục để xây dựng.

Kết quả khiêm tốn do vướng luật

Theo Sở Xây dựng TPHCM, trong giai đoạn 2015-2020 kết quả đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp, nhà ở sinh viên, đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 23 dự án, với tổng diện tích đất 31,65ha, 1.480.551m2 sàn xây dựng, quy mô 18.085 căn hộ.

Trong đó, 2 dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước (NSNN) với 366 căn hộ; 20 dự án sử dụng vốn doanh nghiệp quy mô 17.001 căn hộ; 1 dự án vừa sử dụng vốn NS vừa sử dụng vốn doanh nghiệp (dự án tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân) với 718 căn hộ (254 căn hộ vốn NS, 464 căn hộ vốn doanh nghiệp).

Như vậy, trong giai đoạn này vốn NS đã đầu tư 620 căn hộ (chiếm 3,43%), vốn doanh nghiệp đầu tư 17.465 căn hộ (chiếm 96,57%).

Về nhà lưu trú công nhân, trong giai đoạn 2015-2020, đã đầu tư xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng 2 dự án, tổng diện tích đất 4,96ha, quy mô 1.044 phòng, tổng diện tích sàn 61.686m2, đáp ứng 5.768 chỗ ở cho công nhân.

Về ký túc xá sinh viên, đã đầu tư xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng 1 dự án với quy mô diện tích sàn xây dựng 4.215m2, đáp ứng khoảng 423 chỗ ở sinh viên.

Kết quả giai đoạn 2016-2020 chỉ đạt 56% chỉ tiêu đề ra. Một trong những nguyên nhân khiến NoXH không phát triển trong thời gian qua do gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã kết thúc. Nhà đầu tư không có nguồn vốn ưu đãi vay để phát triển dự án, còn người mua nhà không còn nguồn vốn ưu đãi vay để mua nhà.

Bên cạnh đó, do chuẩn nghèo của TP từng giai đoạn luôn cao hơn chuẩn nghèo quốc gia, nên Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam không bố trí nguồn vốn tín dụng của Chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở cho Ngân hàng Chính sách xã hội Chi nhánh TPHCM.

Ngoài nguyên nhân thiếu hụt các gói kích cầu hỗ trợ người mua nhà, theo đánh giá của Sở Xây dựng, các quy định pháp luật liên quan còn nhiều hạn chế.

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê mua, bên mua NoXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà, nếu có nhu cầu bán chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NoXH.

Tuy nhiên, pháp luật chưa thể hiện rõ đơn vị nào sẽ kiểm tra, xác nhận đối với bên mua lại NoXH là đối tượng có đủ điều kiện để mua lại hay không; trình tự thủ tục đối với việc chuyển nhượng này; bên mua lại NoXH có tiếp tục được kế thừa thời gian bên bán đã thực hiện hay không.

Những kiến nghị

Do đó, đối với chính sách NoXH (về nguồn vốn, đối tượng, điều kiện được hưởng hỗ trợ, cơ chế chính sách ưu đãi…), Sở Xây dựng kiến nghị tạo nguồn vốn dài hạn, ổn định với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ chủ đầu tư vay để thực hiện dự án NoXH và các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở được vay mua nhà.

Bên cạnh đó, có chế tài đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NoTM) liên quan đến tiến độ triển khai NoTM có kèm NoXH (đối với chủ đầu tư trực tiếp đầu tư xây dựng NoXH trên khu đất 20% của dự án NoTM), hoặc tiến độ triển khai dự án NoTM với tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng trên phần đất 20% của dự án (đối với chủ đầu tư bàn giao lại quỹ đất 20% cho Nhà nước).

Sở Xây dựng cũng kiến nghị cho phép thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc TP để đầu tư, phát triển, quản lý NoXH trên địa bàn. Theo đó sẽ ban hành quy định rõ về thời điểm, trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xác định hoàn thành nghĩa vụ về NoXH.

Về quy hoạch, quỹ đất để phát triển NoXH, sở kiến nghị Trung ương ưu tiên sử dụng các quỹ đất Nhà nước trực tiếp quản lý do các doanh nghiệp đang sử dụng làm nhà xưởng tại các quận, huyện thuộc diện phải di dời vào các khu công nghiệp, cũng như quỹ đất do các cơ quan nhà nước hiện đang quản lý thuộc diện sắp xếp lại để đầu tư xây dựng NoXH thuộc sở hữu nhà nước…

Gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã kết thúc từ năm 2016. Sở Xây dựng TP kiến nghị Trung ương bố trí nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để chủ đầu tư NoXH và người mua nhà dễ dàng tiếp cận, giúp thúc đẩy phát triển NoXH.

Đối với các dự án phát triển NoTM, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, pháp luật chỉ quy định chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ điều tiết về NoXH tại dự án, không quy định thời điểm, trình tự, thủ tục chủ đầu tư phải thực hiện hoàn tất nghĩa vụ về NoXH.

Nhưng thực tế, hầu hết chủ đầu tư dự án đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất để thực hiện nghĩa vụ về NoXH. Quy định đã có nhưng chủ đầu tư chậm nộp tiền, và pháp luật cũng không nêu cách chế tài.

Đối với phần diện tích được bán thương mại (tối đa 20% diện tích) trong dự án NoXH, pháp luật chưa quy định rõ trường hợp bên mua căn hộ tại phần diện tích này muốn bán lại, bên mua lại có phải đóng tiền sử dụng đất nữa hay không.

Đỗ Trà Giang