Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Hài hòa lợi ích ba bên

Đó là quan điểm của LS Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm (Đoàn Luật sư Hà Nội) khi trao đổi với Đất Việt về đề xuất đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án tại khu phức hợp thể thao, giải trí thuộc Khu chức năng số 2C, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nên ủng hộ

PV: - Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm (BQL Thủ Thiêm) vừa có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án tại khu phức hợp thể thao, giải trí thuộc Khu chức năng số 2C, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 2C thuộc khu lõi trung tâm Thủ Thiêm, có diện tích 314.343,5m2, được quy hoạch là khu chức năng thể thao, giải trí gồm các hạng mục như Nhà thi đấu đa năng, công viên thể thao giải trí… Hiện khu này thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng nhưng chưa có hạ tầng kỹ thuật.

Ông bình luận như thế nào về đề xuất của BQL Thủ Thiêm? Phương án đấu giá mà BQL Thủ Thiêm đề xuất có phù hợp?

LS Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm

LS Trương Anh Tú: - Theo dõi trên báo chí, tôi thấy trước thông tin này nhiều chuyên gia đang tỏ ra lo ngại, băn khoăn rằng cơ chế đấu giá thế nào, có đúng không, khu lõi trung tâm đắc địa như thế giao cho tư nhân có thiệt cho Nhà nước không, nhất là khi Nhà nước đã hoàn thành xong phần hạ tầng chung đi vào Thủ Thiêm (như cầu, đường hầm... sang Thủ Thiêm)...?

Xét về mặt cơ chế, tôi đồng tình với đề xuất đấu giá quyền sử dụng đất để chọn các nhà đầu tư thực hiện dự án ở Thủ Thiêm, đó là một sự đột phá tư duy tốt và nên ủng hộ.

Không thể phủ nhận đấu giá là phương pháp tuyệt vời nhất để đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo tối đa quyền lợi cho Nhà nước và nhân dân nhưng tất nhiên, việc đấu giá như thế nào phải kiểm soát cho kỹ.

Chúng ta không cần lo ngại chuyện hạ tầng chung ở Thủ Thiêm đã tốt rồi mà giờ lại đem dâng cho tư nhân. Hạ tầng tốt vừa thì giá vừa, hạ tầng không có thì giá thấp, mà hạ tầng tốt thì ra giá cao, đâu khắc vào đó, chỉ là cơ chế làm sao tổ chức một sàn đấu giá công khai, minh bạch, khách quan nhất, khi ấy nó sẽ giải quyết tất cả những lo ngại của chúng ta.

Tôi cũng cho rằng từ đây nên nhân rộng cách làm này, rất có thể chúng ta sẽ mở ra một trang mới trong việc giao đất cho tư nhân. Đất đai là công sản của quốc gia, của nhân dân “giao” cho Nhà nước quản lý, giờ đây Nhà nước bằng cách nào đó giao cho các tổ chức, đơn vị, để đem về lợi ích vật chất tối đa cho nhân dân thì sẽ được nhân dân ủng hộ.

Thế nhưng, đối với dự án ở Khu chức năng 2C của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chúng ta không nên kỳ vọng sẽ thu được quá nhiều tiền. Vì rằng các nhà đầu tư thích nhất là đất xây dựng nhà ở "một vốn, bốn lời", còn đất xây dựng công trình thể thao, giải trí phải “bỏ ra tiền chẵn để thu về tiền lẻ” chưa chắc đã hấp dẫn được nhà đầu tư.

Đối với công trình thể thao, giải trí, nhà đầu tư không bán được, họ xây dựng rồi kinh doanh kiếm tiền dần dần, về lâu dài có thể đem lại lợi ích lớn, nhưng với sự làm ăn “chộp giật” trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư chỉ muốn kiếm đất phân lô bán nền, hoặc xây chung cư, biệt thự để bán, đó là cách kiếm tiền, làm giàu vô cùng nhanh chóng.

Bởi vậy, cho dù đây có là vùng đất vàng, vùng lõi trung tâm của Thủ Thiêm thì nếu xây công trình thể thao, giải trí để phục vụ nhân dân, cho dù có thu phí thì cũng sẽ không thực sự quá hấp dẫn với nhà đầu tư, vì đó không phải là thứ họ vẫn lùng sục, tìm kiếm bấy lâu nay.

Có ý kiến đặt ra rằng, tại sao Nhà nước không đầu tư nốt phần hạ tầng kỹ thuật ở Thủ Thiêm sau khi đã đầu tư xây dựng hạ tầng chung vào khu đô thị mới này để hưởng trọn vẹn giá trị mà khu đô thị mới này mang lại? Tuy nhiên, tôi nghĩ Nhà nước không nên đầu tư vào công trình, dự án này. Làm vậy để làm gì? Chẳng nhẽ để kinh doanh, thu lợi ích?

Nhà nước không có chức năng “đi buôn”. Chưa kể, để xây dựng dự án trên 31ha đó phải thành lập ban quản lý, rồi xây xong cũng vẫn phải có một ban quản lý thường trực với hàng trăm, thậm chí cả nghìn con người, rồi bảo dưỡng, bảo trì hàng năm sẽ ngốn biết bao tiền ngân sách của thành phố.

Tại sao chúng ta phải tự đi làm khó mình như vậy trong khi lĩnh vực văn hóa, thể thao và nhiều lĩnh vực khác Nhà nước đang kêu gọi xã hội hóa? Nhà nước cũng nên rút dần khỏi các hoạt động này một cách tối đa để lo các công việc đại sự quốc gia, những việc gì tư nhân có thể làm được thì nên giao cho tư nhân, “nhất cử mà…tam tứ tiện. Việc gì giảm được gánh nặng cho ngân sách nhà nước thì nên làm.

Về phương án đấu giá mà BQL Thủ Thiêm đề xuất, tại sao không phải là đấu thầu? Hiểu một cách ngắn gọn nhất, đấu thầu là việc Nhà nước đi mua một cái gì đó như hàng hóa, sản phẩm, dịch vụ, còn đấu giá là việc Nhà nước đi bán. Giờ Nhà nước đang có đất để bán thì đấu giá là đúng, còn đấu thầu thì lại quay về hình thức Nhà nước bỏ tiền ra làm từ A đến Z, cho nên nếu thực hiện đấu thầu thì Nhà nước còn khổ, còn vất vả dài dài.

Ở thời điểm hiện tại, ở Việt Nam, việc đấu giá quyền sử dụng đất chưa thu hút được các nhà đầu tư xuất phát từ lý do các nhà đầu tư ở Việt Nam đã quen chiếm đất giá rẻ của Nhà nước, nhập nhằng cổ phần hóa, hợp tác làm ăn với doanh nghiệp nhà nước rồi lấy đất vàng của Nhà nước với giá rẻ mạt hoặc thu hồi của nhân dân với giá “sát mặt đất”, sau đó đem bán với giá thị trường. Bây giờ đấu giá đất với giá tiệm cận với thị trường, nhà đầu tư không còn “một vốn bốn lời”, thậm chí “mười lời” như trước nữa nên họ không thấy hấp dẫn nữa cũng là chuyện thường.

Nhưng nếu tất cả hàng hóa đem ra đấu giá một cách công bằng, không có cái gì gọi là “một vốn bốn lời”, không có xảo thuật để lấy đất Nhà nước nữa thì “hết nạc” nhà đầu tư phải "vạc đến xương”, không còn cơ hội ngon ăn như trước nữa phải quay lại đúng với giá trị thực của đời sống xã hội, lúc đó đấu giá đất mới hấp dẫn trở lại.

PV: - Theo BQL Thủ Thiêm, dự kiến, nhà đầu tư được chọn sẽ phải tự bỏ vốn để hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, phần nào quan trọng thì phải bàn giao cho cơ quan quản lý nhà nước, phần nào thuộc đất khai thác thì thành phố cấp sổ cho nhà đầu tư, hoặc ký hợp đồng BOT để nhà đầu tư khai thác.

Trong trường hợp phương án đầu tư như trên được chấp thuận, lợi ích Nhà nước được hưởng từ những giá trị mà Khu đô thị mới Thủ Thiêm mang lại có còn nguyên vẹn? Việc chia sẻ lợi ích giữa doanh nghiệp và Nhà nước phải tính toán như thế nào cho hợp lý?

LS Trương Anh Tú: - Chúng ta lại phải quay lại thông tin ban đầu đã nói, đó là vị trí khu đất định đấu giá ở Thủ Thiêm rất đắc địa, là đất vàng, nhưng đất vàng hay đất bạc gì cũng chỉ có nhiều giá trị khi nó là đất ở, hoặc là đất dịch vụ kinh doanh khách sạn, nhà hàng, hoặc làm tòa nhà văn phòng. Đất ở vị trí đắc địa mà xây dựng các công trình xã hội như nhà thể thao, công viên thể thao, giải trí... thì yếu tố "vàng" hay "không vàng" ở đây không còn quá quan trọng nữa. Cho nên, chúng ta lo ngại như vậy nhưng thực tế nếu kiểm soát tốt để nhà đầu tư không biến công năng đất thể thao, giải trí thành đất nhà ở thì chúng cũng không đến mức hấp dẫn quá các nhà đầu tư và Nhà nước cũng không thiệt thòi gì.

Lẽ ra phải bỏ ra hàng tỷ USD để xây dựng công trình, rồi trong vòng 50 năm, công trình đó chắc cũng phải tiêu nhiều tỷ USD để nuôi đội ngũ nhân lực, bảo hành, bảo trì..., thì chúng ta bán được cho tư nhân, kiếm được rất nhiều tiền cho ngân sách, lại rảnh việc, không phải lo nghĩ đến chuyện quản lý nữa. Đó là những cái chúng ta được, nhưng như đã nói, phải để mắt để đảm bảo giao cho tư nhân cái gì thì tư nhân phải làm đúng cái đó.

Toàn cảnh bán đảo Thủ Thiêm

Đấu giá khách quan, công khai, minh bạch

PV: - Một vấn đề quan trọng khi TP.HCM tìm nhà đầu tư thực hiện dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đó là vấn đề giá đất. Việc định giá cần phải được tính toán thế nào khi đưa ra giá khởi điểm đảm bảo không bị tính sai, tính thiếu, làm thất thoát tài sản Nhà nước?

LS Trương Anh Tú: - Chúng ta có cả một bộ môn khoa học cũng như có cả một đạo luật về Thẩm định giá, vì thế, về nguyên tắc là không đáng ngại. Dĩ nhiên, việc định giá thế nào Nhà nước cũng phải để mắt, để tâm nhưng nếu tổ chức đấu giá khách quan, công khai, minh bạch, không để cho đối tượng nào chi phối thì chúng ta giải quyết được vấn đề thẩm định giá. Khi ấy, thẩm định giá dù có thấp đến mấy mà đấu giá công khai, minh bạch thì nó vẫn sẽ đẩy lên giá thị trường. Chỉ có trường hợp không giám sát chặt chẽ thì mới khiến một số tổ chức, cá nhân có biểu hiện "múa gậy trong bị" để định ra những mức giá theo mong muốn của họ.

Với đề xuất đấu giá đất ở Thủ Thiêm, cần đặt trong bối cảnh Thủ Thiêm được chính quyền TP.HCM quan tâm. Tôi tin rằng, tới đây, việc thẩm định giá, định giá, bán đấu giá đất ở khu vực này sẽ tuân thủ theo quy trình hết sức nghiêm ngặt.

Nhìn rộng ra, việc định khung giá đất hiện nay về cơ bản vẫn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chúng ta, do đó hiện khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Chúng ta đang đứng ở ngã ba đường trong việc định giá đất, nếu hoàn toàn xác định theo giá thị trường thì việc phát triển kinh tế xã hội ắt bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng nếu cứ giữ nguyên cơ chế khung giá đất như hiện nay sẽ tạo ra xung đột dai dẳng, phức tạp trong xã hội. Hơn nữa, trong xã hội tồn tại song song hai giá đất sẽ gây khó xử cho Nhà nước khi chúng ta trả tiền bồi thường cho người dân bằng khung giá đất, nhưng lại thu thuế của dân bằng giá (giao dịch) thị trường, sẽ khiến cho người dân có suy nghĩ là chúng ta đang ứng xử hai mặt trong một vấn đề.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất đua nhau thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.

Căn nguyên của phong trào này là giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với giá thị trường, số tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích đất là không nhiều trong khi số tiền lợi nhuận thu được là cực lớn. Điều này đã và đang trở thành một điều kiện để các chủ đầu tư trục lợi từ đất đai, làm ngân sách nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được.

Để giải quyết triệt để tình trạng này chúng ta cần minh định và bóc tách các mục đích thu hồi khác nhau, để từ đó xây dựng các điều kiện, tài chính thu hồi khác nhau.

Theo đó, đối với các dự án thu hồi đất vì lợi ích công cộng, an ninh - quốc phòng thì chúng ta tiếp tục áp dụng khung giá đất như hiện nay, khi đó việc thu hồi đất là mệnh lệnh của Nhà nước và không nhân nhượng đối với bất kỳ sự chống đối nào, vì sự chống đối với những dự án này là chống lại sự phát triển của đất nước, hay cản trở an ninh quốc gia.

Tuy nhiên, những dự án thuộc nhóm đem lại lợi ích cho các thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường. Để thống nhất cơ chế, trình tự thu hồi thì Nhà nước có thể chủ động thu hồi đất bằng cách tạm ứng tiền đền bù cho nhân dân (bằng chính nguồn thu của những dự án tương tự), rồi tạo ra khu đất sạch, để từ đó bán đấu giá công khai khu đất cho các nhà đầu tư, số tiền từ việc đấu giá đất sẽ được chia cho người bị thu hồi đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ thu hồi đất quốc gia). Khi đó, đảm bảo nhân dân sẽ hưởng ứng, đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước, xã hội triệt tiêu sự xung đột như hiện nay.

PV: - Theo kiến giải của cá nhân ông, TP.HCM nên kêu gọi nhà đầu tư vào Thủ Thiêm theo cách nào, để đảm bảo hài hòa quyền lợi nhà đầu tư với Nhà nước và nhân dân?

LS Trương Anh Tú: - Đất ở Thủ Thiêm là mảnh đất đắc địa ở Việt Nam và về cơ bản, Nhà nước không cần quảng cáo, kêu gọi thì các nhà đầu tư cũng biết rõ nơi nào nên đầu tư và thu lời được, chỉ cần chúng ta công khai và minh bạch.

Cả nước hiện nay có lẽ chỉ khoảng vài trăm doanh nghiệp hoạt động mạnh về đất đai, không cần quảng cáo thì đất Thủ Thiêm có lẽ sẽ không “thoát” khỏi vài trăm doanh nghiệp này, nếu không muốn nói là vài chục doanh nghiệp. Việc đấu giá đất Thủ Thiêm, doanh nghiệp có tiềm lực lớn sẽ tiếp cận được.

Còn Thủ Thiêm hay cả nước cũng vậy, chúng ta đang sửa đổi Luật Đất đai, cơ bản là doanh nghiệp tiếp cận đất đai của Nhà nước theo đúng giá thị trường thông qua bán đấu giá, thế là công khai, minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp và trên hết là lợi ích của nhân dân.

Thành Luân