Đất vàng bao giờ 'hóa vàng'

Bên ngoài dự án Lavenue Crown nằm ở một vị trí đắc địa giáp hai con đường Lê Duẫn -Hai Bà Trưng. Ảnh: T.HẢI

Thậm chí có khu đất vàng được nhà đầu tư sau nhiều năm săn đón cũng đã bỏ chạy, khiến bộ mặt đô thị của TP lớn nhất nước thêm nhếch nhác.

Đất vàng... làm bãi giữ xe

Các sở ban ngành liên quan khẩn trương tiến hànhrà soát tổng thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP. Tập trung rà soát về cơ sở pháp lý dự án, có hay không việc thế chấp dự án để vay vốn, tiến độ triển khai thực hiện, lưu ý phân loại để xử lý trước các dự án đã thế chấp ngân hàng, tiềm ẩn có thể xảy ra nguy cơ tranh chấp cao giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Đồng thời báo cáo đề xuất giải pháp xử lý hiệu quả để UBND TP xem xét, giải quyết trên cơ sở phù hợp các quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TPHCM

Tại một số quận trung tâm như quận 1, quận 3 hiện có nhiều khu đất rộng hàng ngàn m2 bỏ không từ nhiều năm nay, thậm chí nhiều dự án xây dựng dở dang rồi để đó cho xuống cấp. Cụ thể, dự án BIDV Tower do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) làm chủ đầu tư, sở hữu vị trí đắc địa tại số 117-119 ở phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, có diện tích 2.724m2 đã được phê duyệt xây dựng.

Theo quy hoạch, tòa nhà này cao tới 40 tầng, nhưng dự án này đã nằm bất động hơn 8 năm và hiện nay toàn bộ khu đất này đang được làm bãi giữ xe. Theo bảng giá đất của TP, nếu tính thêm hệ số K, đường Nguyễn Huệ có giá chưa đến 200 triệu đồng/m2, nhưng đã có thời điểm giá đất nơi đây được chuyển nhượng lên đến cả tỷ đồng/m2.

Tương tự, khu đất tọa lạc mặt tiền đường Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, khu vực cũng thuộc vào hạng đắt đỏ nhất TPHCM cũng đang được dùng làm bãi giữ xe. Khu đất này trước đây là trụ sở một số cơ quan, doanh nghiệp của Bộ Công nghiệp, sau đó được thu hồi để đầu tư dự án Lavenue Crown do liên danh giữa CTCP Kinh Đô, Công ty TNHH Quản lý Kinh doanh nhà TPHCM và Mayflower Investment góp vốn đầu tư. Hiện nay, dù bên ngoài đã được quây tôn với những hình ảnh dự án rất hoành tráng, nhưng bên trong vẫn chưa có dấu hiệu gì cho thấy dự án đã được triển khai.

Hoặc khu đất trên 5.000m2 tại số 27B Nguyễn Đình Chiểu, quận 1, do Tổng công ty Hàng không Việt Nam (VNA) quản lý, khai thác. Năm 1994, VNA và S.M.I. Travel Company Limited (Thái Lan) thành lập Công ty liên doanh TNHH khách sạn Hàng không Việt Nam thực hiện dự án kinh doanh khách sạn 4 sao đạt chuẩn quốc tế. Công trình triển khai ì ạch đến năm 1998 ngưng. Cuối năm 2000, S.M.I. Travel Company Limited tháo chạy và chuyển nhượng phần vốn góp lại cho VNA, chấm dứt hoạt động liên doanh. Sau nhiều năm bị bỏ hoang, hiện nay khu đất này được Công ty IMG cho thuê mặt bằng, bãi đậu xe, bán cà phê trong thời gian chờ khởi động lại tổ hợp văn phòng - khách sạn - căn hộ cho thuê.

Không chỉ đất vàng lãng phí, “dự án vàng” cũng lãng phí. Đó là dự án Saigon One Tower tại số 7-9 đường Tôn Đức Thắng, quận 1 được khởi công năm 2009, dự kiến hoàn thành trong năm 2011, nhưng mới hoàn thành phần xây thô rồi dừng lại cho đến nay, dù dự án nằm ngay vị trí rất đẹp, đối diện với Ba Son mà hiện nay do Vingoup khai thác. Được biết, dự án do CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư, có tổng mức đầu tư 256 triệu USD với quy mô 41 tầng, các chức năng văn phòng, căn hộ cho thuê cao cấp.

Cuối năm 2014, UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) và Thanh tra TP làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thi công để đưa công trình sử dụng vào cuối năm 2015. Thế nhưng đến nay công trình hầu như không chuyển động gì.

Thất thoát ngân sách nhà nước

Những lô đất vàng nếu được tổ chức đấu giá công khai, minh bạch, giá trị đem lại rất lớn. Kể cả các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng, hay đấu giá quyền sử dụng đất, nếu tiến hành công khai, minh bạch, thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, giá trị khai thác cho TPHCM rất lớn.

TS.Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế

Trước tình trạng lãng phí, gây thất thoát lớn tài sản nhà nước tại các khu đất vàng, Bộ Tài chính đã kiến nghị và Chính phủ đồng ý cho thanh tra 60 trường hợp đất ở vị trí đắc địa của doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa, sau đó chuyển sang làm căn hộ, khu trung tâm thương mại. Riêng tại TPHCM, Bộ Tài chính thống kê có hơn 10 dự án.

Đơn cử CTCP Công nghiệp cao su miền Nam tại 504 Nguyễn Tất Thành, phường 18, quận 4, chuyển đổi 4.785m2 đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc thương mại dịch vụ và căn hộ. Theo quyết định phê duyệt giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, UBND TP chấp thuận giá đất của dự án này 50,9 triệu đồng/m2, nhưng toàn bộ hơn 4.785m2 chỉ có giá trên 103 tỷ đồng. Hay dự án thương mại dịch vụ văn phòng và căn hộ tại 128 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận, chuyển đổi 4.300m2 đất sản xuất kinh doanh sang thương mại dịch vụ và căn hộ có giá đất chỉ 28,4 triệu đồng/m2...

Theo nhiều chuyên gia, để xảy ra tình trạng trên do nhiều năm qua việc giao đất, phân phối quyền sử dụng và xác định giá trị đất để thu tiền sử dụng đất có nhiều bất cập. Việc xác định giá đất tùy thuộc quá nhiều vào các cơ quan, đơn vị chính quyền địa phương, không do một cơ quan độc lập, khách quan đảm nhiệm. Việc thông tin định giá không được công khai nên không ai biết được giá đất đó có tham khảo đúng giá thị trường hay có cách định giá khác, mặc dù có hội đồng thẩm định giá đất.

Trong khi đó, để minh bạch việc định giá phải để thị trường tự định giá, người mua người bán sẽ đưa ra một mức giá cả hai bên đều hài lòng. Hội đồng thẩm định giá chỉ đóng vai trò nghiên cứu, khảo sát để đưa ra giá khởi điểm. Sau đó, thông qua các sàn giao dịch sẽ tổ chức đấu giá để người mua và người bán thương lượng giá hợp lý, đúng giá thị trường nhất.

Nói như ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính, các dự án trên đất vàng không đấu giá quyền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng là vi phạm quy định Luật Đất đai. Theo đó, đất khi chuyển đổi mục đích phải đấu giá, xác định lại giá đất theo giá thị trường, không thể theo giá của địa phương được. Còn đất vàng bỏ hoang là do đầu tư dàn trải, các chủ đầu tư ảo tưởng sẽ thu lợi lớn, nhưng khi vỡ bong bóng đã trở tay không kịp. Tiếp đó, dự án thế chấp ngân hàng, trở thành nợ xấu, mất khả năng tài chính, dẫn đến dở dang, dự án kéo dài không có lối thoát.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng nhằm tránh tình trạng trùm mền đất vàng, việc đầu tiên các ngân hàng phải cùng tham gia tái cấu trúc tài chính dự án, bơm vốn cho dự án tiếp tục triển khai, hạ lãi suất để kéo giá thành xuống. TPHCM nên cho chuyển nhượng dự án tự do, công khai, minh bạch, sẽ tìm được nhà đầu tư phù hợp mà thu được thuế. Về lâu dài, nên tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất vàng, doanh nghiệp có đủ tiềm lực mới vào cuộc, ngân sách sẽ thu được khoản tiền lớn, tránh tình trạng chiếm đất vàng rồi bỏ đó, làm cho bộ mặt trung tâm TP nhếch nhác.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, kết quả rà soát và xử lý các dự án đã được cấp phép xây dựng nhưng chậm triển khai tại khu trung tâm TP cho thấy, trong số 505 công trình mà sở này cấp giấy phép xây dựng (GPXD) trong thời gian từ năm 2004-2014 và 1 công trình được cấp GPXD từ năm 1996 (của Công ty Liên doanh Trung tâm thương mại và căn hộ Sài Gòn 11D Thi Sách quận 1), có 53 dự án tại trung tâm quận 1 và quận 3 chậm triển khai, 30 dự án chưa khởi công, 14 dự án đang ngưng thi công dở dang. Sở Xây dựng cho biết, đến thời điểm hiện nay 30 dự án chưa khởi công này giấy phép xây dựng đã hết hiệu lực.

TPHCM quyết liệt vào cuộc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết từ năm 2007 UBND TPHCM đã quy hoạch 20 lô đất (khoảng 50ha) thuộc vị trí vàng tại khu trung tâm để kêu gọi nhà đầu tư có tiềm lực. Tuy nhiên, tại những khu đất vàng đã có chủ chỉ có 4 nhà đầu tư đã triển khai dự án hoặc chuẩn bị đưa vào khai thác. Còn lại những khu đất lớn khác, nằm ở những vị trí đắc địa trong hơn 10 năm qua vẫn chưa khởi động. Các khu đất này được chủ đầu tư cho thuê lại làm bãi giữ xe hoặc sử dụng những mục đích khác, gây lãng phí cho xã hội.

Thực tế, trước sự chỉ đạo quyết liệt của TP, từ cuối năm 2016 có dự án bắt đầu rục rịch. Khu đất số 1 bis và 1 kép Nguyễn Đình Chiểu (quận 1) đã được rào chắn thi công, hiện đang xây dựng phần móng. Cũng vì áp lực của TP, ngày 2-12-2016, chủ đầu tư dự án tòa tháp SJC tại khu đất nằm 4 mặt tiền đường Lê Thánh Tôn - Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lê Lợi - Nguyễn Trung Trực (quận 1) đã làm lễ động thổ dự án sau 10 năm “trùm mền”.

Tuy nhiên, sau lễ lạc này, cánh cổng vào dự án vẫn đóng kín, bên trong có duy nhất một xe đào. Một lãnh đạo Sở TN-MT cho biết các khu đất vàng chậm triển khai có nhiều lý do, như liên quan đến thanh tra, chuyển đổi mục đích sử dụng…

Nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án nằm trên đất vàng, mới đây Phó Chủ tịch UBND TPHCM Lê Văn Khoa đã chỉ đạo rà soát và xử lý các dự án đã được cấp phép xây dựng nhưng chậm triển khai thực hiện. Cụ thể, đối với các dự án đang thi công dở dang, TP giao Sở Xây dựng thông báo bằng văn bản đến chủ đầu tư yêu cầu nhanh chóng triển khai theo đúng nội dung giấy phép xây dựng đã cấp trong thời hạn 6 tháng, kể từ khi nhận thông báo để sớm hoàn thành công trình đưa vào sử dụng.

Nếu quá thời hạn trên chủ đầu tư chưa triển khai lại dự án, Sở Xây dựng thực hiện xử phạt vi phạm hành chính theo đúng quy định hiện hành. Lãnh đạo TP cũng chỉ đạo các sở, ngành liên quan yêu cầu các chủ đầu tư tập trung thực hiện dự án để sớm hoàn thành công trình đưa vào sử dụng; không chấp thuận đầu tư mới cho chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án. Đối với dự án đang cho thuê kinh doanh ăn uống, giữ xe... TP giao Sở KH-ĐT, UBND các quận rà soát, thu hồi giấy phép đăng ký kinh doanh đã cấp, không cấp mới hoặc gia hạn giấy phép đăng ký kinh doanh tại các địa điểm này.

Sài Gòn Đầu tư Tài chính