'Đất khác' cũng được xây dự án nhà ở: Không phù hợp

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ các trường hợp cụ thể được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án

Kiến nghị doanh nghiệp sở hữu “đất khác” cũng được xây dự án nhà ở

Theo HoREA, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng “đất ở” (có 100% đất ở), hoặc đã có “đất ở và các loại đất khác” (có các loại đất khác “dính” với đất ở), nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

HoREA cho rằng, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) “có quyền sử dụng đất” thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, thì được cơ quan có thẩm quyền có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư”.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Nhưng quy định này không phù hợp và không thống nhất với điểm c Khoản 2 và Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, vì điểm c Khoản 2 và Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ quy định “cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không có hình thức văn bản “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” cũng được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Không phù hợp

Tuy nhiên, trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức:

(1) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư không được xây dựng dự án nhà ở trên "đất khác" không thuộc diện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, tại điểm c khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 như sau quy định có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Mặt khác, tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ban hành mới đây đã quy định có 03 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm:

Thứ nhất, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Thứ hai, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Thứ ba, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Trong 03 trường hợp nêu trên thì trường hợp thứ 2 là bổ sung thêm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

“Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì kiến nghị đề nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 02 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 118 của Luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất)” – ông Khởi nhấn mạnh.

Theo batdongsan