'Cục nghẹn' giải phóng mặt bằng trong các khu công nghiệp

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân

Khu công nghiệp vẫn “bọc” các hộ dân

Mặt bằng sạch đang là nỗi trăn trở với Công ty TNHH MTV Đầu tư - Kinh doanh nhà Khang Phúc khi đầu tư vào Dự án KCN Lê Minh Xuân (huyện Bình Chánh, TP.HCM).

KCN Lê Minh Xuân có quy mô hơn 100 ha, là một trong những KCN tập trung của TP.HCM, được thành lập theo Quyết định số 630/TTg ngày 8/8/1997 của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, đến nay, KCN này vẫn còn 6,9 ha đất chưa thể thỏa thuận với người dân bị ảnh hưởng bởi dự án.

Điều đáng nói là, thời điểm năm 2011, trong phần diện tích 6,9 ha này, có 142 hộ dân đang chờ được bồi thường với tổng kinh phí bồi thường khoảng 70 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2020, khu vực này đã mọc lên 535 căn nhà, tương ứng với số tiền bồi thường tăng vọt lên 475 tỷ đồng (chưa tính chi phí tái định cư), vượt 405 tỷ đồng so với thời điểm năm 2011.

KCN Lê Minh Xuân không phải là dự án duy nhất đang vướng mặt bằng. Ông Võ Trung Trực, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, hiện toàn Thành phố còn 11 KCN chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích hơn 100 ha, cùng hàng ngàn hộ dân nằm lọt thỏm trong dự án, trong đó có những KCN đã đi vào hoạt động hàng chục năm nay.

Chẳng hạn, KCN Tân Bình do Công ty cổ phần Sản xuất, kinh doanh, xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình (Tanimex) làm chủ đầu tư, hiện vẫn còn 0,29 ha chưa bồi thường giải phóng mặt bằng. Phần diện tích này thuộc địa bàn phường Sơn Kỳ, nằm trong ranh đất do Thủ tướng Chính phủ giao Tanimex thực hiện đầu tư. Khu đất này thuộc quyền quản lý, sử dụng của một gia tộc. Phía chủ đầu tư đã làm việc, thỏa thuận đền bù với chủ sở hữu. Tuy nhiên, các thành viên trong gia tộc có tranh chấp, nên gần 20 năm qua, việc đền bù, giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể thực hiện được.

Còn tại huyện Củ Chi, KCN Tân Phú Trung của Công ty cổ phần Phát triển đô thị Sài Gòn Tây Bắc còn hơn 33,02 ha chưa được giải phóng mặt bằng; KCN Đông Nam của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG được phê duyệt từ năm 2008, thành lập từ năm 2010, đến nay còn 12 hộ dân với diện tích khoảng 1,56 ha không đồng ý bàn giao đất...

Doanh nghiệp chịu thiệt

Về nguyên nhân dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, bị đình trệ, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, một số KCN trước kia là vùng ven, nên quy hoạch KCN nằm lọt thỏm trong khu dân cư đông đúc. Đến nay, những địa phương này đã phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, khiến chi phí đền bù tăng cao so với dự toán ban đầu. Thậm chí, có nguyên nhân chủ đầu tư không hợp tác với chính quyền địa phương để đền bù giải tỏa.

Bởi vậy, với từng trường hợp cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị UBND Thành phố có những giải pháp giải quyết riêng. Như tại Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN Lê Minh Xuân, Sở kiến nghị làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan đối với công tác quản lý xây dựng từ năm 2011 đến nay để có phương án xử lý phù hợp.

Tổn thất mà doanh nghiệp phải gánh chịu là rất lớn. Theo bà Vân Nguyễn, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, khi giải phóng mặt bằng khó khăn, tốn kém, thì giá đất bị đẩy lên gấp nhiều lần so với trước. Giá đất tăng làm tăng gánh nặng cho doanh nghiệp, như trường hợp tại KCN Lê Minh Xuân bị đội chi phí bồi thường lên gấp 7 lần so với thời điểm nhận hồ sơ năm 2011. Do vậy, để đảm bảo lợi nhuận, chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá cho thuê hoặc giảm các ưu đãi dành cho khách thuê. Theo đó, doanh nghiệp thuê đất sau cùng là người “gánh đủ”. Chi phí thuê đất cao sẽ tác động xấu tới môi trường đầu tư.

Mặc dù TP.HCM đã được cho phép áp dụng cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất trên địa bàn tại Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 9/3/2020. Song, thực tế cho thấy, ngay cả khi có cơ chế đặc thù, có thực hiện được hay không là một điều khác. Bởi quá trình thu hồi đất, ngoài trình tự thủ tục thời gian còn phụ thuộc vào việc thỏa thuận bồi thường với người dân.

Do vậy, UBND TP.HCM mong muốn Chính phủ cho phép thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất quận, huyện. Cơ quan này sẽ giúp Thành phố giảm áp lực công việc hành chính, bởi mỗi năm, TP.HCM có thêm khoảng 700 dự án mới, tương ứng với đó là số lượng hồ sơ cần thẩm định rất lớn, nếu chỉ có một cửa duy nhất để thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường thì dễ dẫn đến quá tải, khiến thời gian giải quyết giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa bị kéo dài. Việc có cơ quan này sẽ giúp quy trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư được rút ngắn đáng kể.

Trọng Tín