Cơ hội và thách thức

Thực tế, quỹ đất của thành phố dành cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị chưa tương xứng, trong khi đó đất dành cho nông nghiệp còn nhiều nhưng chưa khai thác hiệu quả. Ðất nông nghiệp hiện chiếm khoảng 55% tổng diện tích đất của thành phố nhưng đóng góp của nông nghiệp vào GRDP chỉ là 0,8%. Trong khi đó, đất dành cho công nghiệp, dịch vụ chỉ chiếm 8%, nhưng đóng góp đến 99% vào GRDP. Chưa kể, nhiều diện tích đất trên sổ sách, giấy tờ là đất nông nghiệp nhưng thực tế sử dụng không còn là đất nông nghiệp nữa.

Thành phố đang cần nguồn vốn lớn để thực hiện các chương trình trọng điểm như chống kẹt xe, ngập nước, chỉnh trang đô thị..., do đó, khi được chuyển đổi diện tích lớn đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, đô thị không chỉ giúp thành phố có được khoảng 1,5 triệu tỷ đồng để đầu tư hạ tầng mà còn giúp khắc phục hiện tượng khan hiếm giả tạo về nhà đất, giảm tình trạng xây dựng trái phép, không phép đang diễn ra hiện nay. Việc chuyển đổi này sẽ giúp cho quy hoạch các khu đô thị tránh được sự tủn mủn, vụn vặt, thiếu đến đâu chuyển đổi đến đó… Theo lý giải của các cơ quan chức năng, người dân sẽ được hưởng lợi đầu tiên khi chuyển mục đích sử dụng đất; việc phân lô, tách thửa để tạo lập nhà ở cũng dễ dàng hơn.

Một thực tế đáng lưu ý, thành phố hiện có khoảng 13 triệu người đang sinh sống, vượt xa so với quy hoạch dân số đến năm 2025 (10 triệu người), với khoảng 7,6 triệu xe máy và gần một triệu xe ô-tô. Dân số, phương tiện giao thông cá nhân ngày càng tăng nhưng chưa có giải pháp hạn chế đã tạo nên áp lực rất lớn lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, khi chuyển đổi một diện tích lớn đất nông nghiệp sang đất ở đô thị, nếu thành phố không có kế hoạch phát triển, sử dụng quỹ đất thật hợp lý, kết nối hạ tầng một cách căn cơ, sẽ dễ dẫn tới phá vỡ cấu trúc đô thị. Nạn kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường sẽ càng trở nên nghiêm trọng hơn…

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thành phố cần thận trọng, tránh chuyển đổi ồ ạt nhiều diện tích đất nông nghiệp cùng lúc vì vẫn còn rất nhiều đất đã có hạ tầng nhưng chưa được khai thác. Thành công của một số đô thị lớn ở châu Á cho thấy, việc phát triển tập trung với mật độ cao đi đôi với hạ tầng đồng bộ đóng vai trò quyết định, chứ không phải là phát triển phân tán với mật độ thấp trên diện rộng. Thực tế, đất có hạ tầng ở thành phố đang còn rất nhiều, nếu được đưa vào sử dụng sẽ tạo ra giá trị lớn. Trái lại, nếu số diện tích đất này tiếp tục nằm yên và thành phố lại tiếp tục cho chuyển đổi đất đai thì hệ lụy là rất lớn vì khi đó thành phố sẽ phát triển manh mún với mật độ thấp, tạo gánh nặng rất lớn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và cung cấp các dịch vụ đô thị.

Cùng với đó, khi thực hiện chuyển đổi, thành phố phải tính toán giữ lại những mảng xanh cho đô thị vì đây chính là những "lá phổi" bảo vệ cho một đô thị xanh, sạch, đẹp…

AN VŨ NGUYÊN