Cơ chế nào xử lý chênh lệch địa tô?

Chênh lệch địa tô cực lớn vào túi nhà đầu tư

Tại diễn đàn khoa học Khuyến nghị một số nội dung trọng tâm cần sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai 2013 do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) tổ chức mới đây, một trong những nội dung được các diễn giả quan tâm chính là chênh lệch địa tô quá lớn khiến ngân sách nhà nước thất thu, khoản chênh lệch địa tô này chủ yếu rơi vào túi các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Ông Đặng Đình Luyến, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho hay, pháp luật quy định giá đất hiện nay rất bất hợp lý.

Cụ thể: giá thu hồi, đền bù cho người dân thì rất thấp, nhưng giá bán đất từ các dự án thì rất cao nên người có đất bị thu hồi rất thiệt thòi, Nhà nước cũng không được lợi mà chỉ có khâu trung gian là thu lợi lớn. Từ đây đã phát sinh tiêu cực, tham nhũng, lợi ích nhóm, đồng thời phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp đất đai.

Chung quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chỉ ra tình trạng các nhà đầu tư đua nhau nhắm vào các khu đất vàng trong đô thị để lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Chính các dự án này sinh lời cực lớn cho các nhà đầu tư bởi chênh lệch địa tô.

Quang cảnh diễn đàn khoa học. Ảnh: VUSTA

"Nhà nước đền bù, thu hồi đất đai theo giá thành phố, tỉnh ban hành thấp hơn nhiều giá thị trường, đồng thời giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn rất nhiều giá thị trường. Trong khi đó, nhà đầu tư khi bán đất động sản đưa giá thị trường đem lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư và người có thẩm quyền thông qua suất ngoại giao và chi phí không chính thức.

Chính điều này tạo cơ chế xin cho, tham nhũng và đã gây nên sự bất bình, khiếu kiện rất lớn trong thời gian qua, dân thì nghèo đi, còn một số người giàu lên cực kỳ nhanh chóng", ông Trần Ngọc Hùng chỉ rõ.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết, pháp luật đất đai hiện hành dường như mới chú trọng đến việc giải quyết lợi ích của người bị thu hồi đất mà chưa hướng sự chú ý đến việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Để thu hồi đất, Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn từ ngân sách nhà nước hoặc vay vốn ODA của nước ngoài để bồi thường cho người sử dụng đất. Đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, người được hưởng lợi nhiều nhất từ việc Nhà nước thu hồi đất lại là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng những khu đất liền kề với khu đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng; do giá trị quyền sử dụng đất của họ được tăng lên từ sự đầu tư của Nhà nước trên khu đất thu hồi của người khác.

Điều này đã làm cho một số người giàu lên rất nhanh chóng mà họ không phải nộp bất kỳ một khoản thuế nào cho Nhà nước từ sự giàu lên này thông qua sự chênh lệch về địa tô của đất đai trước và sau khi Nhà nước thu hồi đất.

Cơ chế xử lý thế nào?

Từ những phân tích ở trên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất sửa đổi nội dung khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trong đó đặc biệt chú trọng đến những quy định về điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra theo hướng sau đây:

Một là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán. Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng.

Người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp, trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao. Đây là một nguyên nhân cơ bản làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Để khắc phục những bất cập này, cần quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế cho người bị thu hồi đất.

Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

"Có như vậy mới hy vọng tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; do người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nói.

Hai là, sự chênh lệch về địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, đất ở… được điều tiết cụ thể như sau:

50% tổng giá trị của phần chênh lệch này được điều tiết vào ngân sách nhà nước, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch tổng thể về phát triển các khu đô thị mới làm thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị của đất đai v.v...

30% tổng giá trị của phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án được hưởng do việc bỏ vốn đầu tư trên khu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra.

20% tổng giá trị của phần chênh lệch này được hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất do họ có công giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Thứ hai, về xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch, theo vị chuyên gia, trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người đầu tư.

Để thực hiện được yêu cầu này, chúng ta nên thực hiện dựa trên nguyên tắc mỗi chủ thể đều được hưởng lợi ích từ phần địa tô chênh lệch phát sinh đó. Nhà nước thông qua việc điều tiết thu về địa tô chênh lệch. Người dân, tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi. Ngoài việc được bồi thường về đất, họ còn được hưởng khoản hỗ trợ.

"Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân là rất khó khăn, vì vậy trước mắt cho các trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch được ghi nợ (như ghi nợ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi nào người sử dụng đất thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng hoặc hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tô chênh lệch 2 thì họ phải nộp nghĩa vụ tài chính trước khi được Nhà nước cho phép thực hiện việc giao dịch.

Về lâu dài cần quy định bắt buộc việc thu hồi đất hai bên đường khi thực hiện các dự án làm đường giao thông trong khu đô thị; sau khi Nhà nước đầu tư xây dựng đường, hệ thống cây xanh, vỉa hè, chiếu sáng... thì tiến hành tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu vực đất hai bên đường đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và góp phần thực hiện nguyên tắc công bằng trong sử dụng đất đai", ông Tuyến cho biết.

Thứ ba, bổ sung các quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất góp đất cùng với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và được hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng giá trị của đất đai mang lai.

Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu xây dựng các sắc thuế mới như: Thuế phát triển của từng khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng …

Thành Luân