Cơ cấu dòng vốn để thị trường bất động sản phát triển ổn định

Siết tín dụng bất động sản

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy dư nợ tín dụng BĐS trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20% nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng. Vì hiện tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đó có hơn một nửa là cho vay mua nhà.

Thị trường BĐS sẽ giảm phụ thuộc vào vốn ngân hàng khi mức trần cho vay trung và dài hạn giảm còn 40% kể từ 01/01/2019.

Trên thị trường BĐS hiện nay hơn 80% doanh nghiệp (DN) phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng trong khi hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo Thông tư 19/2017 của NHNN từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này có nghĩa nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.

Việc các cổ phiếu nhóm ngành BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán hiện đang thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của các nhà đầu tư. Theo đánh giá chung, trong 5 năm (từ 2014 - 2018) cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi đó VN- Index chỉ dừng ở mức hai con số.

Theo chuyên gia tài chính ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù tăng không nhanh như mức tăng tín dụng của toàn nền kinh tế, nhưng dư nợ tín dụng thị trường BĐS trong 5 năm gần đây không giảm. Với tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 6,8 triệu tỷ đồng, tỷ trọng cho vay BĐS khoảng 20% tổng dư nợ thì con lên đến 1,36 triệu tỷ đồng. Đây là con số không nhỏ nếu không kiểm soát, tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường này sẽ có nguy cơ tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Việc cảnh báo rủi ro trong cho vay BĐS cũng như thận trọng rót tín dụng vào lĩnh vực này là cần thiết để hạn chế nợ xấu cho các ngân hàng.

Cơ cấu dòng vốn để thị trường phát triển ổn định

TS. Luật sư Bùi Quang Tín - Khoa Quản trị Kinh doanh - Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng chính sách tiền tệ đối với BĐS không phải là hạn chế tín dụng vào ngành này mà phải có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường BĐS, đồng thời khơi thông các dòng vốn đầu tư gián tiếp vào các DN BĐS.

Ghi nhận cơ hội thu hút vốn vào BĐS qua thị trường chứng khoán ông Park Won Sang, TGĐ CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng tốt, các yếu tố về chính sách, pháp lý đã hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam đối với các nhà đầu tư. Vì thế trong năm 2019 xa hơn các nhà đầu tư sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch đầu tư lâu dài để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị tại thị trường BĐS Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư gián tiếp thông qua các hình thực mua bán sáp nhập (M&A) với hy vọng nới rộng biên lợi nhuận.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 - 20%, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Còn theo quy định của NHNN năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019.

Với những yêu cầu này buộc các DN BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua M&A... DN cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt đặc biệt là nguồn vốn bằng nội lực để có thể đầu tư, phát triển bền vững trên thị trường.

Ngọc Thảo